Proyectos de reforma y decoración virtual de local a vivienda con tour 360º

Invertir en la compra de un local comercial para convertirlo en vivienda, supone un coste de adquisición y reforma inferior al de la compra de una vivienda convencional no reformada en la misma zona.

La tecnología ayuda a recrear cómo es la transformación de local a vivienda, mostrando al interesado imágenes y tour virtuales con la reforma realizada y la decoración virtual.

Los anuncios que muestran el estado de un local para reformar, no reciben el interés de los compradores e inversores; en cambio, los anuncios con las imágenes de después de la reforma y la decoración, consiguen más interés y leads.

reforma local a vivienda
Ejemplo de vivienda transformada desde un local comercial, con reforma y decoración virtual

Transformación de locales en viviendas

En grandes ciudades como Madrid y Barcelona, es tendencia desde hace un tiempo transformar locales comerciales en viviendas, siempre que las características del local y la normativa urbanística lo permitan.

Es una alternativa real para inversores que quieran comprar para alquilar, obteniendo rentabilidades más elevadas. Y una solución excelente para los propietarios que no pueden alquilar o vender sus locales con fines comerciales.

Ejemplo de local comercial convertido a vivienda

Imágenes del local antes de la reforma:

reforma local a viivenda
localcomercial2
Antes y después (arrastra para mover la cortinilla); local sin reformar a vivienda con decoración virtual:
local comercial ANTES Vivienda tras reforma y deco virtual DESPUES

Tour 360º y decoración virtual para adaptar el local a una vivienda de tres dormitorios y 1 baño:

Demanda de viviendas reconvertidas desde locales

Para los compradores que no pueden acceder a viviendas tradicionales por su alto coste, es una solución muy interesante.

Existe una gran demanda por parte de compradores a los que les compensa adquirir este tipo de inmuebles a pie de calle, por estas razones:

  • cuestiones de accesibilidad,
  • precios más económicos,
  • la mayor superficie disponible.

Antes de comprar un local comercial para convertirlo en vivienda, se recomienda contratar los servicios de un arquitecto que visite el inmueble, para estudiar si es viable el proyecto o no (si el local cumplirá los requisitos exigidos para que se le otorgue la cédula de habitabilidad.), así como las obras de reforma necesarias y su coste.

En caso de que el anteproyecto de cambio de uso sea viable, y una vez comprado el local, es necesario seguir estos pasos:

  1. Encargar el proyecto de reforma
  2. Realizar la reforma
  3. Gestionar los trámites y pago de las tasas
  4. Inscribir la vivienda en Notaría, en el Registro de la Propiedad y en catastro

Cómo convertir un local comercial en vivienda

Primero es necesario realizar un estudio para verificar que es viable el cambio de uso, de acuerdo a las normas urbanísticas del municipio donde esté ubicado el local.

Después hay que comprobar si esa actuación está permitida por los estatutos de la comunidad, en caso de que se encuentre en un edificio con más viviendas.

Verificar que el proyecto de reforma cumpla con los requisitos de habitabilidad vigentes respecto a dimensiones, altura de techo, ventilación, accesibilidad, etc. establecidos en el Código Técnico de la Edificación.

Finalmente, hacer un estudio de costes, en función de estas condiciones:

  • Las tasas y permisos necesarios,
  • La superficie de local comercial,
  • La calidad de los materiales de la reforma,
  • Los honorarios de los profesionales: arquitecto, interiorista, albañiles,…
  • Las instalaciones: electricidad, fontanería, electricidad, carpintería, sustitución de pavimentos, etc.

Las opciones de reforma más habituales son:

  • Loft: espacio diáfano o sin apenas columnas ni tabiques, con un estilo de fábrica, grandes ventanales y techos altos.
  • Bajo comercial a pie de calle: suelen ser de tamaño más reducido, con zonas separadas por tipo de uso; la iluminación es clave, tanto natural como con lámparas y otros puntos de luz.

De local comercial a vivienda familiar

Vistas del antes y el después de la decoración virtual (usa el deslizador):

De plano en 2D a render virtual en 3D:

Tour 360º del local transformado en vivienda:

Tecnología al servicio del marketing

La mayor dificultad para las inmobiliarias es comunicar a los interesados toda la potencialidad del espacio, cómo podría quedar el proyecto de reforma y decoración.

Mostrar algunos planos 2D del proyecto o algún render no suele ser suficiente para imaginar el resultado.

Lo que suele ocurrir es que el la propiedad, anunciada en portales, no despierta interés. Ver el local en su estado original (a veces muy deteriorado) no permite a los potenciales compradores visualizar un cambio de distribución o les hace pensar que va a ser muy cara la reforma.

Hemos pasado del los anuncios clasificados a la realidad virtual y aumentada.

La solución para este tipo de inmuebles es realizar un Tour Virtual 360º. Este tipo de servicio tiene muchas ventajas con respecto a otros como el Matterport o los tours 360º sin decoración o reforma virtual:

  • Se usa el mobiliario y decoración más adecuados para cada tipo de espacio y vivienda.
  • Se pueden incorporar las vistas reales, o muy similares, consiguiendo un mayor realismo.
  • Se recrean desde plano 2D o fotos 360º.
  • Sólo es necesario un enlace para publicarlo en los principales portales inmobiliarios.
  • Se pueden añadir GIF animados, vídeos o fotos en el proyecto 360º, con información adicional de gran valor para los interesados: costes de la reforma, antes y después e incluso detalles sobre el mobiliario, materiales y la decoración escogida.
  • El plano 2D está incorporado en el tour 360º, lo que hace más sencillo e intuitivo entender la distribución de las distintas estancias.
  • Se generan renders de cada estancia decorada, que el cliente puede descargar si lo desea en modo fotocomposición. Una manera muy efectiva para visualizar el antes-después de las estancias sobre plano.
  • También se puede facilitar un plano 3D con el mismo mobiliario y decoración utilizado en el proyecto, un vídeo con el tour 360º e información del inmueble, e incluso un enlace personalizado con el logo de la agencia y la ubicación del inmueble, para que pueda utilizarse en su web.

Este artículo se ha realizado en colaboración con Espaciodeco; si quieres consultar soluciones para:

  • Decoraciones virtuales de pisos
  • Reformas integrales
  • Mejora de los exteriores
  • Oficinas y locales
  • Planos 2D y 3D
  • Decoración virtual 360º

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