En un ciclo en el que la Demanda de creciente y muy superior a la Oferta, con menos construcción de viviendas de Obra Nueva, con reconversión de viviendas de alquiler de larga duración a alquiler turístico, es necesario establecer soluciones que eviten que el acceso a la vivienda sea financieramente imposible para la mayoría.
Se construyen 90.000 viviendas al año, que no cubre el crecimiento demográfico. Según el Banco de España, se necesitarían construir al menos 200.000 viviendas al año durante los próximos seis años para aliviar el déficit actual. Ante esta situación, hay que optar por ¿Intervencionismo o libre mercado? ¿Regularización de los precios del alquiler? ¿Liberar suelo para la construcción de vivienda?
Desde el Ministerio Vivienda, se ha legislado para sacar un Plan Vivienda, una Empresa de Vivienda Pública, topar precios de alquileres y porcentajes de incrementos…
El INE ha publicado en enero de 2025 el primer Indice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento. Este índice se aplicará solo a los contratos firmados desde el 25 de mayo de 2023, fecha de publicación de la Ley de la Vivienda. Los anteriores se regirán según lo estipulado en el contrato y en la LAU.
El IRAV se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador.
A 2 de enero de 2025, limita las subidas en los precios del alquiler al 2,2%.
Soluciones al problema de la vivienda
La mayoría de las opiniones coinciden en que hay que fomentar la oferta, con acciones como poner más suelo disponible en el mercado, para que se pueda construir más vivienda, aligerando los trámites para poder hacerlo menos tiempo. Es una solución estructural, pero que solo tiene resultados a medio y largo plazo.
Las soluciones coyunturales, para atajar el problema de forma inminente y a corto plazo, son menos evidentes.
Inversión en política de vivienda
Lorena A. Zenklussen, directora comercial de Financiación Hipotecaria de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), señala que España apenas destina el 0,15% de su PIB a vivienda, frente al 0,55% de media en Europa. “Este déficit puede subsanarse con una mayor inversión pública para ampliar y renovar el parque habitacional, con especial énfasis en la eficiencia energética y la sostenibilidad”.
José María Alfaro, presidente de la FAI (Federación Nacional de Asociaciones inmobiliarias), coincide con el Gobierno en que hay que controlar y actuar en las zonas tensionadas, “pero con políticas incentivadoras y no de carácter restrictivo para los propietarios, ya que estas generan incertidumbre y miedo en un sector sumamente sensible a todo tipo de cambios económicos y legislativos, que percibe como negativos, y provocan la fuga o retirada de inmuebles del mercado”.
Reducción de impuestos
Los impuestos suponen un aumento del 32% sobre el valor de una casa, desde que el promotor adquiere un terreno hasta que entrega las llaves a su propietario.
Desde el sector inmobiliario se pide una fiscalidad más favorable para la oferta. En este sentido, las propuestas apuntan a una disminución del IVA a la compra o de otros impuestos como el AJD o el ITP.
Aumento de impuestos
Ciertos gobiernos locales han decido imponer un IBI mayor para viviendas desocupadas, un 50% en el caso de viviendas vacías en Vitoria-Gasteiz. Se castigará a los dueños de aquellas viviendas que no estén en uso.
Se entiende que una vivienda vacía es aquella que lleva dos años deshabitada.
Esa “solución” de aumentar impuestos a los propietarios, pretende incentivar que los pongan en alquiler, para evitar ese sobre coste. ¿No sería más fácil incentivar con ahorros fiscales, no solo dirigidos a los inquilinos?
La vivienda social y asequible en España apenas representa el 2,5% del parque residencial total, frente a la media del 9% en la UE.
La inversión pública en este ámbito podría incrementarse impulsando colaboraciones público-privadas para desarrollar más proyectos de vivienda asequible, como está demostrando el Plan Vive de Madrid.
Facilitar el alquiler de vivienda
Tras el impacto de la Ley de Vivienda y los efectos de los topes a los precios en las zonas más tensionadas.
Es fundamental encontrar un equilibrio entre garantizar precios razonables para los inquilinos y preservar la rentabilidad para los propietarios.
Agilidad burocrática para construir vivienda
Menos trámites para conseguir los permisos y licencias necesarios para desarrollar viviendas. Es una reclamación que es compartida por todo el sector.
Mikel Echavarren, CEO de Colliers España y Portugal, remarca estas cuestiones:
- la necesidad de favorecer la flexibilización de los usos y de la reconversión de edificios,
- aumentar la edificabilidad,
- dejar de hacer política con la vivienda,
- buscar un pacto de estado a largo plazo.
Xavier Vilajoana, presidente de APC España, señala que “no puede ser que conseguir los permisos para desarrollar casas sea, muchas veces, más largo de lo que se tarda construirlas”, Explica la coyuntura actual y aportar medidas que mejoren el acceso a la vivienda:
- Urgencia en aprobar la reforma de la Ley de Seguridad Jurídica y movilizar suelos públicos para edificar.
- Trámites administrativos: aprobar la Orden ECO para agilizar la concesión de licencias, entre otros.
- Financiación: Agilizar las líneas ICO y habilitar más para aumentar los recursos para promover viviendas.
- Fiscalidad: la carga del 21% del IVA en la vivienda asequible hace inviable muchas de las promociones; establecer IVA reducido (4%) en vivienda asequible para jóvenes.
- Falta de mano de obra cualificada e impulso de la construcción industrializada.
- Imprescindible recuperar la seguridad jurídica en el sector.
- Desarrollar y aprobar un nuevo Plan de Vivienda consensuado y con presupuesto suficiente para construir todo tipo de viviendas.
