El control de precios del alquiler, la reducción de exenciones fiscales a grandes tenedores, las ayudas a los jóvenes, penalizaciones por viviendas vacías y establecimiento de reservas para vivienda social, son las principales medidas del gobierno de un nuevo Plan Vivienda.
La regulación y la realidad de la vivienda en España
Liberalismo económico no tiene por qué ser contrario al principio del Derecho a la vivienda; el artículo 47 de la Constitución concede a los poderes públicos que puedan regular la utilización del suelo de para impedir la especulación y establecer las condiciones para que se disfrute de una vivienda digna y adecuada.
Pero esa máxima no debe impedir el derecho a invertir en bienes inmuebles y buscar una rentabilidad adecuada, una vía de ingresos a través de ofrecer a inquilinos una vivienda en alquiler.
Hay quienes prefieren usar sus ahorros para invertir y quienes los gastan en bienes de consumo y en ocio. No se debe penalizar al pequeño ahorrador por esforzarse en financiar una compra inmobiliaria de la que quiera obtener rendimiento o simplemente disfrutarla como segunda residencia.
Hay datos del sector inmobiliario español que lo distinguen de la realidad de otros mercados europeos:
Según los datos de Eurostat, el 76% de los españoles tiene su vivienda en propiedad, frente al 51% de los alemanes o el apenas 41% de los suizos. La tendencia es la mayor utilización del alquiler como pago por residencia.
El alto porcentaje de pisos en comparación con las casas unifamiliares también delimita la situación del mercado inmobiliario español, con dificultades para construir en los extrarradios de las grandes urbes y una política dudosa entre suelo urbano y no urbano.
Ayudas y restricciones
El Gobierno ofrece ayudas a ciertos colectivos e impone restricciones a otros. Es como si delimitara a los buenos y a los malos, culpando a los últimos de la situación de altos precios de la vivienda y el alquiler en España.
Si se establecen restricciones en el mercado del alquiler y en la construcción de viviendas, habrá menos propietarios que quieran alquilar y menos promotores que quieran construir viviendas, por lo que la oferta se reducirá y habrá más presión al alza de precios.
Las ayudas directas a la vivienda pueden provocar un encarecimiento del suelo y de la vivienda construida, lo que provoca un beneficio del propietario del terreno, de los bancos que financian las obras y de las administraciones locales, que recaudan los impuestos.
El “bono joven” de 250€ para el alquiler es un ejemplo de que el intervencionismo público altera las leyes del libre mercado y puede provocar el efecto contrario al buscado, es decir, un aumento de precios.
Las soluciones, según economistas y profesionales del sector inmobiliario, para por medidas como incentivar la oferta y ayudar al alquiler mediante desgravaciones en el IRPF. Pero eso supone menores ingresos para las arcas públicas.
Medidas del Gobierno en materia de Vivienda
Veamos cuales son las medidas propuestas en la Ley Vivienda:.
– Controles de precios del alquiler de vivienda. Allá donde se aplique, ya que depende el Gobierno regional de turno, se podrán catalogar de “zonas tensionadas” aquellas en las que los precios suban 5 puntos más que la inflación, suponiendo un esfuerzo superior al 30% de los ingresos familiares.
Pero un control de precios provoca reacciones en el mercado, como son que los alquileres dejen de declararse, se realicen sin contrato o con un contrato que refleje una situación distinta a la realidad.
Algunos propietarios no querrán poner su propiedad en el mercado, por falta de rentabilidad o directamente por miedo a que cambien las condiciones y se regule de tal forma que pierda la libre gestión de su bien.
La norma se dirige especialmente a los “grandes tenedores”, que son aquellas personas jurídicas que posean más de 10 viviendas, obligadas a bajar los precios del alquiler, según los esos índices de referencia marcados por el Gobierno.
– El bono joven. Es un cheque de 250 euros al mes para personas de 18 a 35 años, con rentas inferiores a 23.726€/año, que se prolongan hasta un periodo máximo de 2 años. Este tipo de ayudas directas provocan daños colaterales en colectivos excluidos de la ayuda y tensiona el mercado con más demanda y una oferta limitada.
– Multas a los propietarios de viviendas vacías. Se incrementa al 150% el pago por el impuesto de bienes inmuebles, para aquellos propietarios con más de 4 viviendas. Pero, ¿qué es una vivienda vacía? ¿Es justo determinar que es aquella sin uso durante al menos 24 meses? En todo caso, quienes poseen ese patrimonio, no tomarán medidas por ese sobrecoste, por lo que el efecto será, una vez más, meramente recaudatorio para las administraciones públicas.
– Destino del 30% de las promociones a vivienda social. El 30% de las construcciones residenciales se tendrá que destinar a vivienda protegida y de ella, la mitad a alquiler. Eso desincentivará la inversión de promotores en algunas zonas, disminuyendo la oferta y concentrándola en ubicaciones rentables.
Ley de la Oferta y Demanda Inmobiliaria
No es porque lo diga Adam Smith, es una realidad que la oferta y la demanda hacen variar el precio del bien.
En un mercado libre, la “Ley de la oferta” indica que la oferta es directamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el precio del producto, más unidades se ofrecerán a la venta.
La “Ley de la demanda” establece que la demanda es inversamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los consumidores.
En un mercado de competencia perfecta, la relación la demanda de un bien y su oferta, establece el precio de mercado, el “punto de equilibrioprecio“, en el que todo lo producido se vende y no queda demanda no satisfecha.
Esa es la teoría, pero cuando el bien es la vivienda y su uso es diferente según sea el propietario o el inquilino, las reglas no son tan exactas.
Una disminución en el precio, aumenta tarde o temprano la demanda y disminuye la oferta. El precio tiende al nivel en el cual la demanda iguala la oferta.
En el mercado inmobiliario lo que sucede es que se retiene la demanda cuando los precios están altos y se detiene la producción o no se saca al mercado el producto, cuando los precios no son rentables.
¿Porqué el Gobierno no sigue las líneas del pensamiento marginal y deja que el mercado se autorregule? En cambio, lo que hace es intervenir, decretando quien tiene obligaciones y quien los derechos.
Invertir en inmuebles no es especular.
Si surgen especuladores y “fondos buitre”, es porque hay escasez de oferta y una demanda dispuesta a pagar por esos bienes.
La vía más apropiada para equilibrar el mercado, es dotar de más viviendas al mercado, promovidas por las administraciones.
Factores para el aumento del precio de la vivienda
La falta de materia prima, que en el caso del mercado inmobiliario es el suelo, provoca que no se pueda producir el bien la vivienda. Si se ponen trabas a la hora de movilizar suelos y conceder permisos de obra, lo que se consigue es que haya pocos productores (promotores) que quieran asumir riesgos al construir viviendas.
La especulación es otro factor de subida artificial de precios, aprovechando una situación de escasa oferta y alta demanda, pero que se produce en determinadas zonas prime; los consumidores pueden demandar viviendas en otras zonas, que cumplan con los requisitos mínimos de dignidad y adecuación, destensando la parte de la demanda.
Plataformas como Airnb hacen que los propietarios busquen rentabilidades superiores y que disminuya la oferta para quienes quieran vivir en esas viviendas
El aumento de la demanda en las grandes urbes, por el desplazamiento desde las zonas rurales, tensiona al alza el precio de la viviendas en esas ciudades.
Y las ayudas públicas, favorecen que haya una mayor demanda y capacidad para pagar un mayor precio, distorsionando la Ley de la oferta y la demanda, en un mercado ya no tan libre.
La distancia entre políticos y profesionales inmobiliarios
Prácticamente la totalidad de profesionales y expertos del sector inmobiliario cargan contra la Ley de la Vivienda.
Desde agrupaciones de empresas inmobiliarias, como la Asociación Alianza Sevilla, solicitan que haya “colaboración público-privada, para satisfacer la creciente demanda con viviendas de calidad, sostenibles medioambientalmente y con condiciones de acceso compatibles con las circunstancias económicas de la población.”
Ante el problema de la escasa oferta de viviendas, insuficiente para atender la gran demanda, las soluciones propuestas pasan por:
- por dotar de más viviendas al mercado,
- incentivar fiscalmente la puesta en alquiler de viviendas vacías,
- ofrecer desgravaciones fiscales a los inquilinos.
Es decir, aumentar de la oferta de vivienda en alquiler.
Las Administraciones Públicas deberían centrar sus esfuerzos en planes que, contando también con la iniciativa privada.
Según Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, la Ley Vivienda “no conseguirá ninguno de los objetivos que se ha propuesto lograr. Ni facilitará el acceso de los jóvenes a una vivienda de alquiler, ni aumentará el número de pisos en régimen de alquiler, ni atenuará las futuras subidas de precios. Son medidas populistas para captar voto. La vivienda en alquiler estaba absorbiendo inversiones importantes que hubiese dado lugar a un crecimiento importante del parque; ahora esto no pasará y el número de viviendas en renta en el mercado irá disminuyendo, lenta pero paulatinamente”.
Para José García-Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra: “Pedro Sánchez sabe perfectamente que el control de los alquileres no funciona, pero toda la ley es con vistas a mantenerse en el poder y ganar las próximas elecciones”. García-Montalvo critica con uno de los puntos principales de la futura norma: “Un gran tenedor es aquel que tiene miles de viviendas, no diez como dice esta ley absurda”.
“La rentabilidad neta de las inversiones en vivienda en alquiler se sitúa, con una correcta gestión, entre el 3% y el 4%; incrementar los costes fiscales y rebajar las rentas directamente provocará la paralización de nuevas inversiones”, según Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers.
Carmen Panadero, presidenta de la Wires, asociación de consejeras y directivas del mundo inmobiliario, indica que “la ley no va a conseguir el objetivo que pretende, sino que veremos caer las nuevas licencias de obra nueva y, como consecuencia, una reducción de la oferta”.
Especialista en Inbound y Estrategia Digital.
Director de Urbaniza Interactiva.
Redactor de Inmoblog.com
Ligado a la generación y posicionamiento de contenidos desde 1999, crea en 2000 la empresa Urbaniza Interactiva, enfocada en desarrollos online y en estrategia de marketing digital para el sector inmobiliario.
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