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Liberalismo inmobiliario

La Ley Vivienda ha incorporado restricciones en el precio del alquiler, provocando una menor oferta y, por lo tanto, un aumento de precios, por la mayor presión de la demanda.

En otros países, se ha optado por el libre mercado, apoyando a quienes alquilan sus viviendas.

Efectos de la Ley Vivienda en los alquileres

La realidad es que han subido los precios de la vivienda, pero en el caso del alquiler, se han triplicado con respecto al de las compraventas.

Cargar contra una de las partes, como es en el caso de los arrendadores / propietarios, hace que estos tengan más reticencias a la hora de sacar al mercado sus propiedades, porque reciben una menor rentabilidad y tienen más dudas con respecto a la operativa. Quienes tienen que acordar un contrato de alquiler, son ambas partes; la intervención de un tercero, provoca un desequilibrio artificial.

El intervencionismo inmobiliario evita la existencia de un mercado de competencia perfecta, en el que la relación Oferta-Demanda, establece el precio de mercado, el “punto de equilibrioprecio“, en el que todo lo producido se vende (se alquila) y no queda demanda no satisfecha.

En vez de incentivar a los tenedores de viviendas a que las alquilen, aportando seguridad en los pagos de las rentas y beneficiándoles fiscalmente (reducción del IBI, deducciones por mantenimiento de la propiedad), lo que hacen en crear inseguridad y limitar las expectativas de rentabilidad.

La Ley de Vivienda de 2023 fue aprobada y entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Según datos de Idealista, el precio medio del alquiler en España, ha pasado de 11,6€/m2 en Mayo de 023, a los 12,1€/m2 de Diciembre de 2023, es decir, un aumento de más del 4% en solo 7 meses.

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Precios Alquiler en España 2023. Fuente Idealista

Regulación del precio del alquiler en Europa

Diversos países europeos intervinieron en el precio del alquiler de vivienda, años antes de lo que se está haciendo en España.

Los resultados son desiguales; en Alemania, cada municipio fija controles en los alquileres de zonas densamente pobladas, las llamadas “tensionadas”, donde el precio sube más que a nivel estatal.

Sin embargo, 2021, el Tribunal Constitucional de Alemania, tumbó la ley que limitaba los precios de los alquileres en Berlín por considerar que invadía competencias estatales.

Francia tiene con un índice de referencia vinculado al IPC y permite que las ciudades puedan limitar la subida de alquileres a un máximo del 20% sobre el alquiler medio de referencia.

El país que mejor lo está haciendo es Países Bajos, ya que ha conseguido que el 30% de viviendas estén destinadas al alquiler social; con ese nivel de oferta “pública”, hace que los precios del alquiler sean inferiores a los del mercado. Las viviendas de alquiler privadas tienen una renta regulada y tienen limitados los aumentos de cada año.

También Portugal incorpora una interesante medida que incentiva el libre mercado del alquiler, como es la posibilidad de desgravar fiscalmente las viviendas que se alquilan por un precio inferior al del mercado.

Liberalismo económico y el mercado inmobiliario

En el lado contrario, se encuentra el liberalismo económico por el cual ambas partes, propietario e inquilino, acuerdan unas condiciones para alquilar de la vivienda.

Si los propietarios ven rentable la operación, estarán dispuestos a poner sus propiedades en ese régimen de alquiler, en vez de intentar venderlas, destinarlas al alquiler vacacional o guardárselas, esperando un mejor momento obtener rentabilidad y seguridad.

Limitar los precios al alquiler, se ha desvelado como una estrategia equivocada que ahuyenta a los proveedores y, por lo tanto, excluye del mercado un parte de las propiedades, lo que aumenta la el desequilibrio entre oferta y demanda, aumentando los precios de una forma artificiosa y no dejando que sea el libre mercado en que los establezca.

El Impacto de la Desregulación en el Mercado Inmobiliario Argentino

Una de las medidas más destacadas de Javier Gerardo Milei, el economista y político argentino, ha sido la desregulación del mercado inmobiliario.

Esta acción ha eliminado las restricciones que antes limitaban la libre formación de contratos de alquiler, lo que ha tenido un impacto inmediato en el mercado. Algunos de los cambios más notables incluyen:

  1. Liberación de la Oferta: Con la eliminación de las restricciones, los propietarios se sienten más seguros al poner sus propiedades en alquiler. Esto ha llevado a un aumento significativo en la oferta de viviendas disponibles en el mercado.
  2. Reducción de Precios: La competencia entre propietarios y la mayor disponibilidad de viviendas en alquiler han llevado a una disminución de los precios de alquiler. En algunas zonas, los precios han caído más del 20% en un corto período de tiempo.
  3. Mayor Flexibilidad en los Contratos: La desregulación ha permitido que los contratos de alquiler sean más flexibles y se adapten mejor a las necesidades tanto de los propietarios como de los inquilinos. Esto ha sido bien recibido por ambas partes.

Impacto en la Inflación y otros efectos

El mercado inmobiliario tiene un impacto directo en la inflación en Argentina. Los precios de alquiler representan una parte significativa de la canasta de consumo, y cualquier cambio en estos precios puede afectar la inflación general.

Con la reducción de los precios de alquiler, se espera que la inflación también se vea afectada de manera positiva, contribuyendo a estabilizar la economía.

Si bien la desregulación ha tenido un impacto positivo en términos de oferta y precios de alquiler, también hay posibles efectos colaterales que deben considerarse:

  • Calidad de las Viviendas: Con la rápida liberación de propiedades en alquiler, puede haber una variación en la calidad de las viviendas disponibles. Algunas propiedades pueden no estar en óptimas condiciones, lo que podría afectar la experiencia de los inquilinos.
  • Necesidad de Educación Financiera: Con contratos más flexibles, es importante que tanto propietarios como inquilinos comprendan sus derechos y responsabilidades. La educación financiera es esencial para garantizar transacciones justas y equitativas.

 

César Villasante

Artículos sobre Marketing y Tecnología Inmobiliaria