Si preguntamos a inmobiliarias y promotores inmobiliarios, nos aseguran que en las entidades crediticias se paran las operaciones de compraventa inmobiliaria, ya que los responsables de las oficinas bancarias recomiendan a los compradores demorar esa compra porque "los precios van a seguir bajando". Mientras, proponen un destino diferente al dinero destinado a la reserva, como depósitos o fondos de inversión.
Si preguntamos a los bancos, nos responden que no se produce esa negativa a conceder préstamos hipotecarios; simplemente se han endurecido las condiciones y los tipos se han incrementado mucho en los últimos meses, siendo los propios compradores quienes frenan en su decisión y esperan tiempos mejores.
Las respuestas de los compradores son diversas: pese a que los precios de la vivienda se han reducido, la sensación de que la tendencia seguirá siendo a la baja durante al menos año y medio, sumado a la subida irrefrenable del euribor por encima del 5%, hace que la decisión de compra se postponga sinedie.
La gente no compra-> no pide préstamos, y si los pide -> no se conceden.
Dando un paseo por artículos y blogs, se pueden leer titulares y comentarios como estos:
– "El problema es que hay una importante falta de liquidez. Los bancos no tienen dinero para prestar; […], han cerrado el grifo, y el poco dinero que tienen lo dan con cuentagotas y miles de garantías"
– "¿De qué se quejan los inmobiliarios? Durante años les han dicho a las personas que su producto era mejor inversión que los depósitos de los Bancos. Sin entrar en si es cierto o no, ellos mismos han querido jugar a algo para lo que, por solvencia y musculo financiero, no estaban preparados. hay que estar a las duras y a las maduras." La banca nunca pierde
– Los promotores están dispuestos a bajar los precios de los pisos, pero el problema es que ‘los bancos no dan hipotecas’ Urbanoticias.com
– La guerra entre las inmobiliarias y los bancos Inmosfera.com
– "[…] hay una legión de directores de sucursal de banco subyugados por su Dpto. de Riesgos, que niegan el pan y la sal a sus clientes de toda la vida, que hasta ahora confiaban en ellos. Que para esconder su insolvencia, no dudan en perjudicar a estos (de los que han vivido hasta ahora), haciendo perder grandes oportunidades de compra, repitiendo como loros, lo que sus superiores les han dicho que digan “no compres ahora, que no es buen momento”, en vez de ser honestos y reconocer a su cliente (aunque sea, en petit comité), que ellos no pueden concederle la hipoteca que necesita y busque en otro sitio … " El “Run Run” y El agosto silencioso
– La crisis a vista de gráficas (gracias por la gráfica, Kikollan)
– Las inmobiliarias piden a la banca que no restrinjan crédito a los compradores
– Los promotores quieren ayuda de la banca: "No les interesa convertirse en inmobiliarias" (Eleconomista.es)
– Las inmobiliarias acusan a la banca de "boicotear" sus ventas (Elpais.com)
– Añado con fecha 24 de julio de 2008 un enlace a un magnífico artículo: ¿Cuando volverán los bancos a conceder hipotecas? (Inmosfera)
Especialista en Inbound y Estrategia Digital.
Director de Urbaniza Interactiva.
Redactor de Inmoblog.com
Ligado a la generación y posicionamiento de contenidos desde 1999, crea en 2000 la empresa Urbaniza Interactiva, enfocada en desarrollos online y en estrategia de marketing digital para el sector inmobiliario.
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Hola César,
Lo que creo que esta pasando realmente es lo siguiente:
1. Los bancos no tienen liquidez (dinero para prestar), y si lo tienen, no quieren arriesgarse a prestarlo por la incertidumbre de la crisis financiera mundial.
2. Por este motivo han endurecido las condiciones de concesión de prestamos. Solamente están dispuestos a prestar a aquellos clientes que son muy muy solventes. Al resto les dicen que no es momento para comprar como excusa para que no le pidan el préstamo.
3. Las inmobiliarias, ante la crisis del sector, le echan toda la culpa a los bancos sin hacer examen de conciencia y darse cuenta que antes se “despachaban” viviendas y que ahora toca vender de verdad.
4. Los compradores de viviendas están desorientados ante el bombardeo de información que están recibiendo desde todos los frentes. Ante la incertidumbre prefieren esperar a ver que pasa.
En resumen, de tanto ajuste del que se esta hablando, se ha creado un ambiente de incertidumbre y en estos casos todo el mundo prefiere no mover ficha para no cometer errores.
un saludo,
Jean-Paul
Inmosfera.com
Gran post Cesar.
Yo creo que el principal freno es que las viviendas bajan. Como bajan, la gente espera y los bancos no quieren financiar nada que no saben que valor va a tener dentro de 2 años.
Gracias Ivan y Jean-Paul por las aportaciones,
Profundizando en las causas, hay que decir que:
– la sombra de las subprime es demasiado larga,
– la morosidad ha crecido de forma continuada en los últimos meses,
– el valor real de las viviendas es menor que el precio por el que se quieren vender, incluso por debajo del valor de tasación,
– los bancos nunca se arriesgan cuando hay posibilidad de que no se les devuelva su dinero,…
César, sigo con interés tu blog. Respecto a este tema los profesonales inmobiliarios debemos invertir nuestra forma de actuar. Debemos empezar sondeando qué financiación puede obtener nuestro cliente y luego, sabido ésto, buscarle el inmueble adecuado.
De este modo obtenemo varios beneficios, a saber: vamos nosotros al banco y no él, así no le asustan; sabemos hasta cuánto puede pagar, así no erdem el tiempo; y nos ayuda en la negociación con los propietarios, así si quieren vender a este cliente deben aceptar sus límites y adecuar el precio.
Un saludo,
Sergi Verge
El blog del carbasses
Hola Cesar:
Interesante post el tuyo al cual le voy hacer un comentario desde mi punto de vista como afectado por todo lo que sea hablado.
Con respecto a los bancos habria que distinguir por un lado entre 1ª residencia y 2ª y por otro lado entre obra nueva y segunda mano.
1º si es 1ª residencia y obra nueva el banco/caja se preocupa de sacar adelante la operacion siempre y cuando sea titular del prestamo promotor para poder subrogarse las hipotecas y os puedo decir que son bastantes flexibles.
2º si es 1ª residencia y segundamano la cosa se complica por todos los motivos que habeis comentado y no los voy a repetir. Las operaciones se ven con lupa.
3º si es 2ª residencia y obra nueva el unico problema es el porcentaje de endeudamiento del cliente si este no supera las barreras establecidas las operaciones se estan concediendo.
4º y por ultimo si es 2ª residencia y segundamano, en este caso si es cierto que los reparos son totales por todo lo que estamos comentando (tasaciones, valoraciones, precios, etc…) y las entidades financieras son reacias a conceder prestamos. En estos casos los aumentos dela lupa se multiplican por cuatro.
Conclusion: Los bancos/cajas siguen dando operaciones pero con cuenta gotas y sobre todo si el prestamo promotor es suyo para conseguir la subrogacion de su hipoteca.
Un saludo,
Eugenio
http://www.arrolaberri.com
Ha habido un empacho evidente de vivienda. Ahora toca digerirlo. Cuanto antes mejor pero demanda sigue y seguirá habiendo, pero no a los precios alcanzados. La banca tiene que volver a prestar dinero en pocos meses porque sino se ahoga.
Por qué somo tan pesimistas?.
Y que me decís de cosas como el boom de las plazas de gtaraje? Es eso crisis o es que no ha llegado a ese segmento? Hay que redirigir la inversión.
.
Adjunto articulo interesante:
perdón, este es el enlace bueno
http://www.cincodias.com/articulo/economia/Internet/suma/boom/plazas/garaje/cdseco/20080711cdscdseco_2/Tes/
“Los bancos/cajas siguen dando operaciones”, claro, es su negocio!
Y se miran los créditos con lupa porque ha disminuido la rentabilidad de lo financiado y ha aumentado el índice de morosidad.
Buena entrada, como siempre.
Una pequeña pega. Los bancos si dan hipotecas. Te calculan una cuota del 30% del sueldo y te la conceden sin ningún problema.
Lo que ocurre es que eso, traducido a precio de pisos está lejos de la cantidad que siguen pidiendo los constructores y las inmobiliarias. Especialmente en la segunda mano.
Hagan números. En un país donde más de la mitad de la población está en los 1.000 euros, y el salario mínimo no llega a 600, la solución es vender pisos a precios ajustados a esa realidad.
Si, pisofinder, los precios no están ajustados a la realidad económica del país.
Por 300.000 euros es muy complicado encontrar un piso de segunda mano de 70m2 en Madrid, mientras que en Estados Unidos, por ese mismo precio, puedes hacerte con una casa en los alrededores de cualquier gran ciudad, de dos alturas, 4 habitaciones, garaje y jardín ( la típica de los telefilms ), cuando el nivel de salarios es bastante más alto allí.
Con otra pega añadida. Aquí si eres titulado universitario con máster te tienes que venir a buscar trabajo a la capital para que te paguen mil euros al mes. Allí puedes comprar una casa en medio de ninguna parte y tele-trabajar, concepto que aquí no tenemos demasiado desarrollado.
otra cosa, si vas al banco con 1.000 euros mensuales netos no te dan 300.000 euros de hipoteca… y por menos de 130.000 euros si que hay pocas cosas en Madrid.
Las condiciones se ha recrudecido y por supuesto un joven que acaba de empezar a trabajar no tiene acceso a comprar vivienda; por mucho que digan los bancos en sus reclamos, con una nómina de 1000 euros y nada más, no te financian un piso ni de los baratos.
Lo unico que podria frenar la venta de viviendas es un elevado costo por los prestamos hipotecarios, poniendose a niveles inalcanzables para la gran mayoria.
Dejo un enlace sobre los salarios en España, para hacer unos números sobre quien está frenando el mercado de la vivienda:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/78894-los-salarios-en-espana.html
“el sueldo típico español es de 892€/netos mensuales”
“el salario medio del 10% de la población que más cobra es apenas 32000€ brutos es decir unos 1700€/netos al mes”
Si los pisos tuviesen unos precios razonables y ajustados a esa realidad es posible que se pudiesen vender. Venimos de una situación de mercado mantenida artificialmente e insostenible pero las cosas, necesariamente, van a tener que cambiar.