La tokenización de inmuebles está transformando la forma en que gestionamos, compramos y vendemos propiedades inmobiliarias, utilizando la tecnología blockchain para representar activos inmobiliarios mediante tokens digitales.
La tokenización de inmuebles implica dividir una propiedad en “tokens”, cada uno de los cuales representa una fracción de la propiedad. Estos tokens se gestionan en una blockchain, garantizando transparencia, seguridad y eficiencia en las transacciones.
Este proceso no solo facilita la inversión fraccionada en propiedades, sino que también elimina muchas de las barreras tradicionales en el mercado inmobiliario.
Ventajas de la Tokenización en el Sector Inmobiliario
Mayor liquidez
La inversión inmobiliaria tradicional a menudo se considera ilíquida debido al tiempo y los costes asociados con las transferencias de propiedad.
La tokenización permite a los inversores comprar y vender fracciones de una propiedad con rapidez y facilidad, mejorando significativamente la liquidez del mercado.
Acceso global y diversificación
La tokenización elimina las barreras geográficas, permitiendo que inversores de cualquier lugar participen en el mercado inmobiliario. Esto facilita la diversificación de carteras, reduciendo la dependencia de mercados locales.
Transparencia y seguridad
El uso de blockchain garantiza un registro inmutable de la propiedad y las transacciones, aumentando la confianza y reduciendo el riesgo de fraude. Además, los contratos inteligentes automatizan procesos como la distribución de beneficios, reduciendo errores humanos y aumentando la eficiencia.
Reducción de intermediarios
Al eliminar la necesidad de intermediarios tradicionales como abogados o agentes, se agilizan los procesos y se reducen costes asociados.
¿Cómo Implementar la Tokenización en una inmobiliaria?
La tokenización puede ser utilizada para distintos fines en el sector inmobiliario:
- Tokenización de capital: Dividir el valor de una propiedad para atraer a varios inversores.
- Tokenización de deuda: Representar bonos o préstamos respaldados por propiedades inmobiliarias.
- Participación en ingresos: Distribuir los ingresos generados por una propiedad (como alquileres) entre los poseedores de tokens.
El proceso generalmente incluye:
- Asesoramiento inicial: Evaluar la viabilidad de tokenizar una propiedad.
- Definición legal: Elegir el modelo jurídico y definir los derechos asociados a cada token.
- Creación y distribución de tokens: Utilizando plataformas especializadas para gestionar todo el proceso.
La tokenización representa una oportunidad para modernizar la gestión de propiedades inmobiliarias.
Con ventajas como mayor liquidez, acceso global y transparencia, las inmobiliarias pueden aprovechar esta tecnología para obtener liquidez para sus proyectos y ofrecer proyectos de inversión rentables para sus clientes, pero ten en cuenta estas recomendaciones:
- Asesoramiento fiscal: Es imprescindible contar con un experto en fiscalidad inmobiliaria y tecnología blockchain para optimizar la estructura fiscal.
- Cumplimiento normativo: Las empresas deben garantizar que cumplen con las regulaciones sobre criptomonedas y activos financieros del Banco de España y la CNMV.
- Monitorización de cambios legislativos: La fiscalidad de los criptoactivos está en constante evolución, por lo que es clave mantenerse actualizado.
¿Cómo afecta la fiscalidad española?
Implicaciones fiscales de la tokenización en España
Tributación para los inversores
- Rendimientos del capital mobiliario: Los ingresos generados por los tokens, como dividendos o beneficios por alquileres distribuidos, se consideran rendimientos del capital mobiliario y tributan en el IRPF. La escala general aplicable*:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- Más de 50.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 27%
- *Consultar la escala del año en curso
Ganancias patrimoniales: La venta de tokens a un precio superior al de compra genera una ganancia patrimonial que tributa también en el IRPF bajo las mismas escalas anteriores.
IVA y transmisiones patrimoniales
- Venta de tokens: Si los tokens representan participaciones en una propiedad ya existente, pueden estar exentos de IVA y sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma (generalmente entre el 6% y el 10%).
- Tokenización de nuevas promociones: En caso de nuevas construcciones, la transmisión inicial de los tokens podría estar sujeta a IVA al 10%, como ocurre con la venta de viviendas nuevas.
Tributación para las empresas inmobiliarias
- Impuesto sobre Sociedades: Los beneficios obtenidos por la tokenización de inmuebles tributan al tipo general del 25% en el Impuesto sobre Sociedades.
- Sin embargo, si la empresa participa en Socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), podría beneficiarse de ciertas ventajas fiscales.
Obligaciones adicionales por uso de blockchain
- Control fiscal sobre criptoactivos: Los tokens inmobiliarios, al ser considerados criptoactivos, deben declararse en el modelo 720 (Declaración de bienes en el extranjero) si están alojados en wallets o plataformas fuera de España.
- IVA en los servicios tecnológicos: Las plataformas que emiten y gestionan los tokens pueden facturar servicios sujetos a IVA, dependiendo de dónde esté establecido el cliente.
Posibles ventajas fiscales de la tokenización
La tokenización puede generar ciertas eficiencias fiscales dependiendo de la estructura:
- Optimización en la gestión de ingresos: Los ingresos distribuidos pueden planificarse para minimizar el impacto fiscal.
- Incentivos para startups: Las empresas que desarrollan tecnología blockchain para tokenización podrían acceder a beneficios fiscales para I+D.
- Acceso a Socimis: Si los inmuebles tokenizados forman parte de una Socimi, los rendimientos pueden estar exentos de tributación en algunos casos, beneficiando a los inversores.
Retos fiscales a tener en cuenta
- Calificación jurídica de los tokens: Es esencial que los tokens estén correctamente definidos como activos financieros o representaciones de propiedad para evitar problemas fiscales.
- Variabilidad regional: El ITP y otros impuestos como el IBI pueden variar significativamente entre comunidades autónomas, afectando a la inversión.
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