La alta demanda de viviendas, muy superior a la oferta disponible, está provocando que tanto compradores de vivienda como inversores inmobiliarios, busquen opciones diferentes para encontrar la propiedad inmobiliaria que les interesa bajo la modalidad de pujas online.
¿Qué es una subasta inmobiliaria?
Una subasta inmobiliaria es un proceso de venta pública en el que los inmuebles se ofrecen al mejor postor.
Distinguimos entre subastas judiciales, cuando están vinculadas a procesos de embargos o ejecuciones hipotecarias, o subastas voluntarias, organizadas por particulares o empresas para vender propiedades.
La subasta judicial es un proceso de venta pública de bienes embargados o hipotecados para saldar deudas. Se rige por procedimientos legales y es supervisada por un secretario judicial.
¿Dónde se publican las subastas inmobiliarias en España?
Las subastas judiciales y administrativas se publican en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado, donde los interesados pueden participar de forma telemática.
Los sitios oficiales, como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social, incluyen información sobre subastas.
También se puede consultar la oferta de propiedades inmobiliarias en subastas, en portales web como oportunicasa.com
¿Quién paga las cargas en una subasta inmobiliaria?
Es el comprador quien debe hacerse responsable de las cargas y deudas asociadas al bien que adquiere, como las cargas asociadas al registro de la propiedad y el expediente judicial.
Las cargas anteriores son las que se registraron antes de la subasta del inmueble, tienen prioridad en cuanto al cobro sobre las cargas posteriores y preferentes. Suelen ser hipotecas o embargos registrados previamente por acreedores que tienen derecho a cobrar antes que otros acreedores.
Si se adquiere un inmueble con cargas anteriores, se debe asumir la responsabilidad de pagar esas deudas pendientes.
Las cargas posteriores son las que se registraron después de la subasta del inmueble, con prioridad inferior en comparación con las cargas anteriores.
Si un propietario adquiere un inmueble en una subasta y posteriormente se registra una hipoteca sobre ese inmueble, esa hipoteca se consideraría una carga posterior. Estas cargas no son asumidas por el postor y desaparecen automáticamente cuando te adjudicas el inmueble.
Las cargas preferentes son las que tienen un rango de prioridad superior a las cargas anteriores y posteriores. Están relacionadas con deudas fiscales, como impuestos municipales o deudas con la Seguridad Social. En caso de ejecución, estas deudas deben pagarse antes que cualquier otra carga, incluyendo las anteriores.
Si el inmueble subastado tiene cargas preferentes, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de dichas deudas y garantizar su pago.
Son las que vienen de los pagos del IBI y de las comunidades de propietarios.
Además, se deben pagar dos impuestos después de una subasta: el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) que depende de tu Comunidad Autónoma y el IVA.
¿Qué es la cesión de remate en subastas judiciales de inmuebles?
Si un deudor hipotecario no puede hacer frente a la deuda contraída, el acreedor puede llevar a cabo una ejecución hipotecaria para cobrar su deuda.
De esta forma, el inmueble adquirido cambia de manos, y el importe del remate de la subasta permite la cancelación de la carga hipotecaria
Este negocio jurídico se articula a través de un contrato de cesión de remate, en el que el cedente, el banco que solicitó la adjudicación, transmite el derecho a adquirir la propiedad del bien inmueble al cesionario, que se compromete al pago de un precio.
Hay que tener en cuenta que el acreedor hipotecario nunca llega a convertirse en el propietario de la vivienda y no se produce una transmisión de la propiedad desde el banco a un comprador, sino que se transfieren los derechos asociados con su adjudicación, cuyo efecto es el de la adquisición de la propiedad por parte del cesionario del remate.
¿Cómo funcionan las subastas inmobiliarias online?
Puede consultar subastas inmobiliarias online en oportunicasa.com; una vez que te interese alguna, puedes solicitar más información y conseguir el acceso directo a las pujas online del BOE.
- Necesitas crear una cuenta, mediante firma electrónica. Después hay que entregar una cantidad, a modo de depósito, para pujar en la subasta.
- Se puede hacer un seguimiento de la puja, teniendo en cuenta la fecha y hora de finalización del proceso.
Ventajas de comprar en una subasta inmobiliaria
- El precio es la principal ventaja a la hora de comprar una casa subastada. Según algunos expertos.
- Te ahorras los costes de tasación, puesto que la entidad bancaria ya lo ha facilitado.
- En ocasiones, los bancos fomentarán la concesión de una hipoteca con el objetivo de librarse del inmueble. Es posible que puedas negociar condiciones de préstamo favorables.
- El proceso de subastas de casas es sencillo y se puede hacer online a través del Portal de Subastas del BOE.
Desventajas de comprar casa en una subasta
Los inmuebles embargados suelen acarrear cargas y deudas.
- La legislación obliga a abonar el precio de la vivienda en los 20 días posteriores a la celebración de la subasta.
- Las subastas de viviendas suelen obligar a los participantes a realizar un depósito del 5% del valor del inmueble para pujar por él. Este depósito se devuelve si pierdes la puja, pero has de contar con esa liquidez.
- Si consigues la adjudicación de la vivienda, pero finalmente te echas para atrás, podrías tener que pagar el depósito en concepto de penalización.
- En ocasiones, las viviendas subastadas han sido ocupadas o maltratadas. Es común que sus nuevos propietarios deban hacer profundas reformas antes de habitarlas.
