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Cómo ha cambiado la plusvalía en la venta de inmuebles

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigor el Real Decreto-ley 26/2021, cuyos ecos todavía resuenan en los ayuntamientos de España debido a las novedades introducidas en la plusvalía municipal. Este tributo suele generar bastantes ingresos en las administraciones locales, y el cambio legislativo se perfila como un punto de inflexión en esta tendencia.   

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

También conocido como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal es un tributo que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos en el tiempo durante el cual hayan permanecido en propiedad de un contribuyente.

El hecho imponible de este tributo es la propia transmisión del bien inmueble, es decir, cuando el propietario decida vender el inmueble o terreno en cuestión, o cuando se reciba como parte de una herencia o donación.

La definición completa del impuesto de plusvalía se encuentra en el texto de la Ley de Haciendas Locales. Para que el tributo pueda aplicarse, el valor del inmueble ha tenido necesariamente que aumentar desde el momento de la adquisición hasta el de la transmisión.

Los cambios en la plusvalía

Es precisamente la condición de acreditar el incremento del valor del inmueble en el tiempo la que ha estado en el centro de la controversia. Antes de este cambio, ya una sentencia del Tribunal Constitucional del 11 de mayo de 2017había puesto en duda la constitucionalidad de algunas disposiciones de la Ley de Haciendas Locales.

El golpe de gracia lo asestó esta otra sentencia del TC del 26 de octubre de 2021, donde se declaró la nulidad del método de cálculo del impuesto de plusvalía, y que dio lugar al cambio legislativo mencionado al principio.

La principal novedad introducida en la legislación consiste en plantear un escenario de dos opciones para calcular la cuota tributaria, de modo que el contribuyente aplique la que le resulte más beneficiosa.

Por un lado se propone multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes, concebidos para ajustarse mejor a la realidad inmobiliaria, y susceptibles de actualizarse en los sucesivos Presupuestos Generales del Estado.

Por otro lado, está la opción de calcular la ganancia real fruto de la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición de la vivienda. Si el contribuyente no obtuviese ninguna ganancia patrimonial en la venta de la vivienda, quedaría exento de pagar el tributo.

Los ayuntamientos tendrán un margen del 15% para corregir a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización, precisamente para garantizar la adecuación del tributo a la realidad inmobiliaria en cada localidad y en cada momento.

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¿Cómo afecta el cambio de la plusvalía en la venta de inmuebles?

Los nuevos métodos de cálculo dan resultados dispares según el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión del inmueble o terreno. La inmobiliaria online Doctor Property ayuda y asesora a particulares en todo momento en el proceso de vender inmuebles.

Por ejemplo, los propietarios que compren y vendan en un plazo inferior a un año serán los más perjudicados, ya que la modificación legislativa pretende penalizar operaciones inmobiliarias meramente especulativas.

Por el contrario, se espera que los propietarios que adquirieron sus inmuebles en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria paguen un gravamen inferior, precisamente por considerar tal escenario como “no representativo” de la realidad del mercado inmobiliario.

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