Valor de la vivienda y plusvalías

El hecho de que haya bajado el valor de la vivienda desde el inicio de la crisis inmobiliaria y financiera, no ha provocado que las Administraciones Públicas varíen a la baja la base imponible de los inmuebles.

Los valores usados para calcular el coste del IIVTNU (Plusvalía), el IBI o el impuesto de AJD, en muchos casos no están actualizados y registran valores previos al estallido de la burbuja inmobiliaria. La revisión de los valores catastrales se hace cada 10 años, pero no todos los ayuntamientos siguen la regla.

Ese valor catastral lo toman los ayuntamientos para calcular el valor de los inmuebles y por lo tanto el importe del impuesto de bienes inmuebles.

En el caso del impuesto de Actividades Económicas y el de Sucesiones y Donaciones, es la comunidad autónoma quien tiene la competencia.

Las empresas tasadoras recomiendan solicitar una auditoría catastral para corregir errores y recalcular los valores.

 

IMPUESTOS EN LA VENTA DE VIVIENDA

Fiscalmente, la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial.

En el caso de ganancia (pluvalía), para calcular el beneficio de una venta inmobiliaria (el impuesto se calcula sobre la ganancia obtenida), hay que restar el valor de la venta al valor de compra actualizado por coeficiente*.

El valor de venta o transmisión es el importe a efectos del impuesto sobre sucesiones y donaciones menos los gastos y tributos satisfechos por el vendedor.

A su vez el valor de compra o adquisición se obtiene de la suma del coste de la vivienda más los gastos inherentes a la misma, lo que a su vez incluye impuestos, notaría, registro y gestoría, pero no así los intereses pagados.

 

SIN BENEFICIOS FISCALES EN LA VENTA DE VIVIENDA ADQUIRIDA HACE MÁS DE 20 AÑOS

En el caso de vivienda adquiridas antes de 1995, la reforma fiscal provoca que no haya reducciones por inflación, lo que aumentará las plusvalías en las transacciones realizadas a partir del 1 de enero de 2015, tributando hasta un 55% más.

Los coeficientes reductores de las plusvalías, como son el de corrección de la inflación y abatimiento, permitían rebajar la ganancia patrimonial.

En el caso de reinversión de la ganancia en una nueva vivienda habitual, un parte seguirá exenta de tributación.

Por norma general,  si no hay ganancia en la transacción no se puede hablar de plusvalía.

 

REFORMAS FISCALES

Las reformas en materia fiscal de los Gobiernos, suelen afectar al mercado inmobiliario y a las transacciones de viviendas.

Cuando a finales de 2012 se eliminaron las desgravaciones por compra de vivienda habitual, el número de compraventas antes del 31 de diciembre se elevó un 20%, porque los compradores adelantaron su decisión de compra para beneficiarse de las ventajas fiscales.

Se prevee que esta reforma fiscal que afecta a las plusvalías en la venta de vivienda, provoque un aumento de viviendas vendidas hasta final de año y un efecto contrario en los primeros meses de 2015.

 

*Los coeficientes de actualización (reductores) los asigna la Agencia Tributaria anualmente.

Comentarios Facebook

Artículos sobre Marketing y Tecnología Inmobiliaria

Send this to a friend