En la II Jornada Immoscòpia, celebrada el 7 de junio de 2013, se plantearon cuestiones como:
– ¿Qué debemos hacer con los miles de viviendas vacías? ¿Cuál debe ser el destino de estos inmuebles? ¿Qué estrategias convienen?
– ¿Cuál es el modelo apropiado para la nueva oferta turística o de segunda residencia?
Las conclusiones "oficiales" que tratan de responder a dichas cuestiones las indico más adelante; primero, he querido hacer una entrevista a Joan Ollé, presidente de los Colegios y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, para que transmita sus opiniones sobre la situación del mercado y de los asesores inmobiliarios en Cataluña, en España y en el mundo:
César Villasante – ¿Es viable trasladar la reciente regulación de la actividad inmobiliaria en Cataluña al estado español? ¿Qué consecuencias ha tenido en las empresas inmobiliarias catalanas esa regulación?
Joan Ollé – En Cataluña, donde con nuestro esfuerzo nos hemos dotado de una regulación sectorial de la actividad inmobiliaria, protectora de los consumidores, todos los agentes inmobiliarios deben cumplir unos requisitos obligatorios para poder ejercer (formación específica, seguros de responsabilidad civil y caución, prácticas prohibidas, otras obligatorias y potente régimen sancionador, etc.). Eso significa que, afortunadamente, desde hace tres años el ciudadano cuenta con un registro oficial que permite acreditar las condiciones de calidad de los agentes inmobiliarios que ejercen la actividad con establecimiento abierto al público en Cataluña.
Este registro fue el primero de estas características del Estado Español y, puesto que nació con la finalidad de ofrecer una garantía a los consumidores y usuarios en la prestación de los servicios propios de la actividad de los agentes inmobiliarios, favoreciendo una mayor transparencia al mercado, siempre creímos que el resto de comunidades continuarían el ejemplo.
Durante los meses posteriores a la creación del Registro, que tuvo cierto impacto mediático, se produjo un clima sensibilización hacia el tema. En este sentido, me consta que los gobiernos de otras comunidades autónomas tuvieron interés en conocer el Registro y su funcionamiento con la intención de importarlo. No obstante, no tengo conocimiento de ningún movimiento serio en el sentido de incorporar un registro de agentes inmobiliarios en ninguna otra zona de España.
Sinceramente, no creo que sea un problema de viabilidad, sino de capacidad de presión y de oportunidad política.
Así como en Cataluña el colectivo API es muy representativo del sector de mediación inmobiliaria y ampliamente mayoritario, en el resto de comunidades el tejido asociativo está mucho más atomizado. Eso significa que nuestra capacidad de presión a las autoridades para que se regularizara el sector y se protegiera al consumidor no es comparable a la que puedan tener otras asociaciones pequeñas en otras comunidades.
Nosotros conseguimos impulsar el Registro, claro está, en el momento político propicio. Actualmente, aunque todos los representantes de asociaciones o colegios de agentes inmobiliarios lo están exigiendo, no creo que existan los condicionantes para que se pueda repetir lo que pasó en Cataluña, menos todavía teniendo en cuenta la probable aprobación de la Ley de Servicios Profesionales en breve.
Joan Ollé durante la II Jornada Immoscòpia
César Villasante – ¿Qué necesitan saber los extranjeros del inmobiliario local para que depositen en él su confianza?
Joan Ollé – Precisamente, el hecho de que en Cataluña contemos con un Registro de Agentes Inmobiliarios garantiza al comprador extranjero que está tratando con un profesional altamente cualificado, que cuenta con los seguros obligatorios.
No sólo eso, sino que en los últimos años y debido al auge de ventas de inmuebles a compradores de otras nacionalidades, las agencias inmobiliarias han adaptado sus estructuras para poder atender al cliente extranjero con la mayor profesionalidad y dedicación posible. Así, los agentes:
– Disponen de profesionales (incluso nativos) que conocen nuestro mercado inmobiliario y a la vez entienden las motivaciones de los compradores extranjeros así como pueden comunicarse en su idioma.
– Tienen servicios de asesoramiento jurídico para acompañar al cliente en todo el proceso legal de compra, garantizado la seguridad de la transacción.
– Ofrecen información detallada de todos los aspectos relacionados con el inmueble: planos, antigüedad de la finca, estudio de estructura e instalaciones, acabados, mantenimiento… para que el cliente disponga de todos los elementos que puedan ayudar a la toma de decisión.
Desde luego, el mercado inmobiliario local no sólo ofrece múltiples oportunidades para el comprador o inversor extranjeros – no olvidemos que en los últimos 6 años los precios de los inmuebles han disminuido aproximadamente un 35% en términos nominales, que significa casi un 50% teniendo en cuenta la inflación-, sino que cuenta con profesionales plenamente capacitados y regularizados que facilitarán que la compra de la vivienda sea un éxito.
Vista general del auditorio durante la II Jornada Immoscòpia
CONCLUSIONES de la II Jornada Immoscopia:
Cambio de modelo de mercado
• Estamos ante un cambio de modelo del mercado inmobiliario.
• El mercado inmobiliario es global, especialmente el de segunda residencia y turismo.
La internacionalización del sector
• La internacionalización del mercado inmobiliario requiere un cambio de estrategia en los operadores inmobiliarios para competir y vender en un mercado globalizado.
• La demanda es internacional, variable en el espacio, diferente según la procedencia del usuario y cambiante en el tiempo, en cada momento.
• La oferta actual, en nuestro país, está inadecuada a la demanda.
Cambios en el marco jurídico
• La dinámica del nuevo mercado inmobiliario turístico exige un marco jurídico más flexible y, sobre todo, más fiable y transparente. Es imprescindible eliminar las incertidumbres en el marco fiscal.
• Hay que estar atentos a los cambios que se produzcan en el marco jurídico y ser el motor de otros cambios que deberían producirse.
• Son de especial relevancia las nuevas figuras de acceso al uso de los inmuebles, como el tiempo compartido (time sharing), la propiedad fraccionada (fractional real estate ownership) y otros que hay que incorporar a nuestro ordenamiento
Simplificación administrativa
• Las leyes y normas urbanísticas (y la forma de aplicarlas) deben cambiar radicalmente,
flexibilizándose para adaptarse a las nuevas demandas.
• La simplificación de los trámites administrativos es imprescindible.
• Se impone una reforma drástica para agilizar cambios de uso, reformas y
rehabilitaciones.
• En la situación actual, los profesionales y las empresas locales no podemos competir
(en condiciones de igualdad) en el mercado internacional.
Estrategias profesionales
• Es necesario que las Administraciones Públicas se apoyen en el fuerte tejido
asociativo y profesional como actor de consulta, gestión y comercialización del stock
de inmuebles utilizando el canal FIABCI Spain para acelerar las ventas a
extranjeros.
• El nuevo mercado exige que el profesional sea un especialista.
• La especialización del API puede venir por diferentes aspectos:
• Especialización en determinados productos (ejemplo: residencias población
no activa, turismo costa, apartamentos turísticos).
• Especialización en demanda (ejemplo: mercado ruso, mercado chino).
• Especialización en vender producto local en el extranjero (en países
concretos).
• Especialización en vender producto local a extranjeros (en zonas concretas).
• Especialización en comercializar producto exterior (mercado internacional).
Actitudes, oportunidades
• Los profesionales debemos estar atentos al mercado inmobiliario internacional y
adaptar las estrategias profesionales a los cambios, en busca de nuevas
oportunidades de negocio y nuevos nichos de actividad empresarial.
• El mercado de segunda residencia ha cambiado. Hay que adaptar la forma de
trabajar de los profesionales con nuevas herramientas, nuevas estrategias,
formación adecuada y especialización, para competir en un mercado global
internacional.
Conceptos como la sostenibilidad o la eficiencia energética deben ser contemplados
como una oportunidad, impulsada por la concienciación de la demanda en los
aspectos medioambientales.
Compromiso
• Es necesario un compromiso del sector inmobiliario y de los profesionales con la
potenciación del medio ambiente, el paisaje, la calidad urbana y la cultura, como
elementos generadores de demanda y de bienestar.
Especialista en Inbound y Estrategia Digital.
Director de Urbaniza Interactiva.
Redactor de Inmoblog.com
Ligado a la generación y posicionamiento de contenidos desde 1999, crea en 2000 la empresa Urbaniza Interactiva, enfocada en desarrollos online y en estrategia de marketing digital para el sector inmobiliario.
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