Será 2009 el año para comprar vivienda?

Los compañeros de Spanish Real Estate nos han mandado un artículo en el que se preguntan sobre la recuperación del sector inmobiliario y la rentabilidad de la inversión en bienes inmuebles residenciales y terciarios:

El mercado inmobiliario español, tanto el residencial como el terciario, han experimentado caídas de precios, durante 2008 y siguen las perspectivas de caída para 2009. Sin embargo, mientras existe abundante sobreoferta en el residencial, no la hay en el terciario.

La conclusión es que se estabilizará antes el terciario que el residencial, porque éste habrá de esperar a que se establezca el equilibrio en el valor de los ratios precio/ingresos de las familias e ingresos de alquiler/valor de la vivienda.

Sería deseable que ese ajuste a los valores históricos de esos ratios se realizara lo antes posible, dado que una vez conseguida la estabilización de los precios, la reducción experimentada por los tipos de interés contribuiría a aumentar las transacciones, siempre que el gobierno esté dispuesto a obligar a las entidades financieras a que hagan circular por la economía el abundante dinero que está poniendo a su disposición.

La recuperación no tiene una fecha fijada de antemano, sino que depende de las medidas que vayamos tomando. En cualquier caso, será un retorno a una actividad distinta a la vivida en los últimos años, en la que el riesgo será valorado con sumo esmero, a diferencia de la escasa atención que se le venía prestando en los últimos años.

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RESIDENCIAL: ESPERANDO A LAS SOCIMI’s

La compra tradicional de viviendas es un termómetro que mide dos variables: la confianza que el comprador tiene sobre sus ingresos futuros y la disponibilidad de crédito.

En las circunstancias en las que se encuentra la economía a nadie debe extrañar que el número de transacciones haya caído de una manera tan importante. El paro crece a ritmos ya olvidados y el crédito sigue restringido, mientras que los precios, cuyos índices oficiales apenas si indican una tendencia a la baja, van cayendo de una manera más importante que lo que nos cuentan esos índices. Basta prestar atención para percatarse de que una buena parte de la vivienda nueva en stock podría adquirirse con un descuento del 20%.

El problema radica en que apenas existen transacciones fuera de aquellas que obedecen a ventas realizadas tiempo atrás, antes de terminar la obra, y las realizadas a cambio de deuda. Las primeras tienen precio comprometido en un mercado que estaba en lo más alto, y el precio de las segundas es opaco. Por el contrario, los de la vivienda usada que es realmente donde se forman los precios de la vivienda, dada la mayor flexibilidad de que disfruta, marcan descensos mucho más pronunciados.

Si el residencial es capaz de transmitir durante 2009 que los precios han alcanzado suelo, las transacciones se reactivarán animadas por la demanda que desea comprar casa para vivir en ella, porque el inversor, además de que es muy probable que esté atrapado en la caída actual, sabe que una vez que los precios se estabilizan, tardan un tiempo antes de repuntar de nuevo.

Sin embargo, están en el horizonte las SOCIMI, modelo societario llamado a tener en cartera inmuebles para su explotación en alquiler, entre los cuales se encuentran las viviendas, cuya regulación recibió el visto bueno del Consejo de Ministros el pasado 5 de diciembre y que llegarán al Congreso para su aprobación, presumiblemente, el primer trimestre de 2009.

Serán sociedades cotizadas, con ventajas fiscales que acapararán una buena parte del stock de viviendas no vendidas.

En principio disponen de ingredientes atractivos para atraer a accionistas que deseen invertir en el sector inmobiliario de manera indirecta con la ventaja añadida de la liquidez que proporciona el mercado de valores.

Estas nuevas sociedades pueden generar un buen número de transacciones.

En principio se tratará de un mero cambio de cromos, como pasa en todas las situaciones de crisis, activos por acciones, hasta que vayan entrando los inversores, tanto los institucionales como los privados.

El 64% de los lectores del blog inmobiliario creen que no es el momento de comprar vivienda. Ver encuesta.

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3 Comments

  1. inmoblog (inmoblog) 10 enero 2009
  2. Angel Gutiérrez 10 enero 2009
  3. Rafael 12 enero 2009
  4. César Villasante 12 enero 2009
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