Los compañeros de Spanish Real Estate nos han mandado un artículo en el que se preguntan sobre la recuperación del sector inmobiliario y la rentabilidad de la inversión en bienes inmuebles residenciales y terciarios:
El mercado inmobiliario español, tanto el residencial como el terciario, han experimentado caídas de precios, durante 2008 y siguen las perspectivas de caída para 2009. Sin embargo, mientras existe abundante sobreoferta en el residencial, no la hay en el terciario.
La conclusión es que se estabilizará antes el terciario que el residencial, porque éste habrá de esperar a que se establezca el equilibrio en el valor de los ratios precio/ingresos de las familias e ingresos de alquiler/valor de la vivienda.
Sería deseable que ese ajuste a los valores históricos de esos ratios se realizara lo antes posible, dado que una vez conseguida la estabilización de los precios, la reducción experimentada por los tipos de interés contribuiría a aumentar las transacciones, siempre que el gobierno esté dispuesto a obligar a las entidades financieras a que hagan circular por la economía el abundante dinero que está poniendo a su disposición.
La recuperación no tiene una fecha fijada de antemano, sino que depende de las medidas que vayamos tomando. En cualquier caso, será un retorno a una actividad distinta a la vivida en los últimos años, en la que el riesgo será valorado con sumo esmero, a diferencia de la escasa atención que se le venía prestando en los últimos años.
RESIDENCIAL: ESPERANDO A LAS SOCIMI’s
La compra tradicional de viviendas es un termómetro que mide dos variables: la confianza que el comprador tiene sobre sus ingresos futuros y la disponibilidad de crédito.
En las circunstancias en las que se encuentra la economía a nadie debe extrañar que el número de transacciones haya caído de una manera tan importante. El paro crece a ritmos ya olvidados y el crédito sigue restringido, mientras que los precios, cuyos índices oficiales apenas si indican una tendencia a la baja, van cayendo de una manera más importante que lo que nos cuentan esos índices. Basta prestar atención para percatarse de que una buena parte de la vivienda nueva en stock podría adquirirse con un descuento del 20%.
El problema radica en que apenas existen transacciones fuera de aquellas que obedecen a ventas realizadas tiempo atrás, antes de terminar la obra, y las realizadas a cambio de deuda. Las primeras tienen precio comprometido en un mercado que estaba en lo más alto, y el precio de las segundas es opaco. Por el contrario, los de la vivienda usada que es realmente donde se forman los precios de la vivienda, dada la mayor flexibilidad de que disfruta, marcan descensos mucho más pronunciados.
Si el residencial es capaz de transmitir durante 2009 que los precios han alcanzado suelo, las transacciones se reactivarán animadas por la demanda que desea comprar casa para vivir en ella, porque el inversor, además de que es muy probable que esté atrapado en la caída actual, sabe que una vez que los precios se estabilizan, tardan un tiempo antes de repuntar de nuevo.
Sin embargo, están en el horizonte las SOCIMI, modelo societario llamado a tener en cartera inmuebles para su explotación en alquiler, entre los cuales se encuentran las viviendas, cuya regulación recibió el visto bueno del Consejo de Ministros el pasado 5 de diciembre y que llegarán al Congreso para su aprobación, presumiblemente, el primer trimestre de 2009.
Serán sociedades cotizadas, con ventajas fiscales que acapararán una buena parte del stock de viviendas no vendidas.
En principio disponen de ingredientes atractivos para atraer a accionistas que deseen invertir en el sector inmobiliario de manera indirecta con la ventaja añadida de la liquidez que proporciona el mercado de valores.
Estas nuevas sociedades pueden generar un buen número de transacciones.
En principio se tratará de un mero cambio de cromos, como pasa en todas las situaciones de crisis, activos por acciones, hasta que vayan entrando los inversores, tanto los institucionales como los privados.
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Especialista en Inbound y Estrategia Digital.
Director de Urbaniza Interactiva.
Redactor de Inmoblog.com
Ligado a la generación y posicionamiento de contenidos desde 1999, crea en 2000 la empresa Urbaniza Interactiva, enfocada en desarrollos online y en estrategia de marketing digital para el sector inmobiliario.
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Nuevo Artículo Será 2009 el año para comprar vivienda?: Los compañeros de Spanish Real Estat..
Cesar: Los indicadores euribor y precio de la vivienda estan bajandose de la cima donde estaban anclados. Sin duda estos parámetros favorecen la recuperación aunque lenta es necesaria. No obstante a los bancos no hay quien los mueva de su estrategia de no dar ni un Euro a nadie. Hasta que no cambien todo seguirá igual, atodo esto el gobierno no hace nada al respecto. Aqui te dejo una entrada en la que hablo de ello en mi blog:
Un saludo
Angel Gutiérrez
http://www.deslinda2.es/blog
Mi apuesta personal es que el 2009 traerá más ventas que el 2008: el descenso del euribor, el aumento de las tasas de ahorro, los descensos en los precios de vivienda… sumado a la necesidad de las entidades financieras de “negocio tradicional” para crecer, ayudarán a que el nº de ventas sea superior a las el 2008.
Eso sí, va a ser muy difícil que las entidades financieras sobrepasen el 80% del valor de la vivienda en financiación, como debían haber hecho incluso en la época de boom.
Los indicadores de los que hacéis referencia son propicios para la compra de vivienda:
– euribor nuevamente en mínimos históricos,
– precios de la vivienda a la baja en porcentajes superiores a los dos dígitos,
– recuperación del interés de la vivienda como inversión.
Pero sigue habiendo problemas con la disponibilidad de crédito; en un bien de un precio tan elevado como el de la vivienda, es necesaria una financiación de al menos un 70% normalmente, pero las entidades financieras no tienen intención de prestar dinero este año, menos que en el 2008 incluso.
En todo caso, pese a la crisis, en España se siguen vendiendo un buen número de casas, asi que el negocio sigue en marcha para quienes gestiones bien la coyuntura.