La vivienda protegida como alternativa para el promotor

Los promotores inmobiliarios se refugian en la vivienda protegida, entre otras razones, por su menor riesgo de venta.

Las ventas siguien en retroceso: El número de compraventas de vivienda 2º trimestre de 2008, inscritos en los Registros de la Propiedad, descendió un 25,9% con respecto al mismo periodo de 2007.

De las transacciones totales, un 51,3% se corresponde con vivienda nueva y de ellas, 7.174 viviendas son protegidas (9,2% de las viviendas nuevas).

Pero los promotores tienen que estar atentos a la rentabilidad, ya que se ve amenazada por la competencia con la vivienda libre.

La actual situación inmobiliaria ha puesto la VPO de moda, lo que puede ocasionar desajustes en el mercado que pueden arrebatarle ese atractivo.

Según Antonio Portillo, presidente del Consejo Académico de Vivienda del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), «la vivienda libre es la única capaz de sostener el mercado inmobiliario».

Portillo recuerda que es necesario compensar una menor rentabilidad cuando se hacen casas de protección.

El margen de beneficio de la VPO está entre el 6% y el 14%,  muy bajo porque los promotores afrontan unos costes añadidos superiores.

«Los ayuntamientos aprueban leyes para que se aumente la calidad y quieren infraestructuras y servicios que suponen un sobrecoste en la urbanización de entre 300 y 360 euros por m2».

Además el precio del suelo no da mucho margen a los promotores. «Se está prometiendo mucha VPO, pero para promoverla será imprescindible construir vivienda libre porque si un promotor no ve rentabilidad en el suelo no lo hará».

Lorenzo Manteca, presidente de la promotora Adrisa, reconoce que se ha producido un desequilibrio en esta relación. El pasado mes de junio, su empresa vendió en Arganda del Rey 170 viviendas protegidas frente a 11 libres. La actual coyuntura inmobiliaria junto a la amplia demanda de que goza la vivienda social son las principales razones.

La competencia entre VPO y libre es la tendencia a ofrecer pisos públicos en compraventa en vez de en alquiler. Portillo cree que «se tiene que fomentar el alquiler para satisfacer la demanda de los ciudadanos que no pueden comprar» y que recurrir a la VPO para solucionar «el problema social» generado por el encarecimiento de la vivienda «es un error».

El presidente de Adrisa pronostica que «a finales de 2009 o principios de 2010 faltará vivienda libre porque hasta entonces se dejarán de construir casas nuevas a un ritmo de 200.000 al año».

El suelo es otro factor importante para la rentabilidad. «Las claves fundamentales para la VPO parten del origen del proceso edificatorio, que es el suelo».

Tanto la realización de un estudio geotécnico del mismo como tener garantías de que existen infraestructuras de comunicaciones son elementos imprescindibles antes de adquirir un terreno, según explica Portillo. «Los suelos más rentables, independientemente de la demanda, son aquellos que no tienen riesgos añadidos».

Mientras que el coste de los materiales de construcción no cambia de una zona a otra, como revela Lorenzo Manteca, lo cierto es que el suelo sí es un elemento variable y puede influir «en torno al 20% del precio final de la vivienda».

La política de Adrisa se centra en la Vivienda Protegida, especialmente con su sociedad participada Gepco Rental Business, que desarrolla este tipo de vivienda, tanto en régimen de venta como alquiler, sobre suelo propio y con nuevos modelos de viviendas unifamiliares y colectivas en altura, que van desde uno hasta cuatro dormitorios

Esta diversificación y profesionalización de la acción empresarial, y el estar presentes durante todo el proceso inmobiliario -desde la gestión de suelo, pasando por el proceso constructivo y finalizando con la comercialización y posterior atención a nuestros clientes- les permite abordar y estar presentes en proyectos de mayor envergadura y especialización.

La principal zona de actuación se localiza en el Sureste de la Comunidad de Madrid, con la moderna zona residencia “Parque Europa”, ubicada dentro del casco urbano de Arganda del Rey, para más de 3.600 viviendas, con acceso directo desde la autovía A-3 y desde la AR-30, en un desarrollo urbanístico proyectado con grandes avenidas, amplias dotaciones, espacios abiertos y zonas verdes, junto al Hospital del Sureste y el Centro Comercial y de Ocio “Versalia”.

Promociones inmobiliarias de Protección Pública y Privada en Madrid:

Edificio Portugal, Viviendas Protegidas (Madrid)

Edificio Luxemburgo, VPPL En Arganda del Rey

Edificio Suiza, 50 viviendas protegidas

Edificio Francia, 72 Viviendas protegidas

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  1. inmoblog (inmoblog) 4 septiembre 2008