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De los datos macro a la realidad micro.

De los datos macro a la realidad micro.

22 septiembre 2015 Negocio Inmobiliario

El Mercado inmobiliario es local, hiperlocal, incluso microscópico, nanoscópico.

De tal forma que una vivienda ubicada en la misma calle, en frente de otra, puede no tener nada que ver en su estructura, altura, materiales, conservación, superficie, … y por lo tanto en su precio.

Pero incluso si tomamos como referencia esas dos viviendas, con similares características, puede que su precio sea muy distinto; la ubicación es próxima pero no es la misma. Para paliar la desviación a la hora de comparar precios, se usan testigos de viviendas en similares cisrcunstancias (además de mismas características, que estén a la venta en un plazo similar o que se hayan vendido en un tiempo similar).

Los datos que se suelen utilizar en los mass media son datos generales, a nivel nacional, puede que autonómico, provincial e incluso local, en grandes ciudades. Es lógico que sea así tratándose de medios de gran alcance.

Lo que no es lógico e tomar esos datos macro como verídicos para la realidad local inmobiliaria, la de tu distrito, o barrio, la de tu calle. No es lógico que medios locales usen datos generales y de fuentes generalistas para trasladarlos a ámbitos específicos.

De todas formas esa información no es homogénea y cada fuente expone resultados diferentes: INE, Notariado, Registradores, Tasadoras, Portales Inmobiliarios,.. todos manejan datos que no coinciden, ni en tendencia general, ni menos en particular o local.

Tampoco se ponen de acuerdo los “expertos”, como vimos en un post reciente sobre tendencias de la vivienda en España.

De tal forma que los datos se perciben de forma diferente y arbitraria, según a quien convenga.

Que se venda más y a mayor precio, interesa a los vendedores. Lo contrario a los compradores.

mercado inmobiliario local

¿Se puede afirmar que la posición de fuerza en el mercado ha cambiado de manos? ¿Que el propietario es ahora el que decide?

Las rebajas en los precios, presionadas por las ofertas de los compradores, ¿han llegado a su fin?

Si preguntamos a quien gestiona a diario compraventas de viviendas, nos dará su opinión de lo que está pasando y la tendencia, con datos de los que está en venta y lo que se vende en la zona, para atisbar lo que pasará.

Podemos encontrar ejemplos publicados en los medios, como el del mercado inmobiliario en Jerez, en el que se demuestra que no se pueden extrapolar datos nacionales ni de más segmentados (Andalucía) a la realidad de la ciudad y su entorno.

Esa demostración sólo se puede hacer zona por zona, con datos micro.

Habiendo preguntado a varios asesores inmobiliarios de diferentes ubicaciones en España, sobre la situación de su mercado inmobiliario local, las conclusiones son estas:

  • Se aprecia un mayor número de compraventas, pero no a mayores precios,
  • Hay mayor interés y consultas sobre viviendas en venta,
  • Hay nuevos vendedores que salen al mercado viendo que la situación es más propicia,
  • Los compradores siempre negocian a la baja sabiendo que sigue siendo un momento difícil para vender, pero las rebajas en el precio final de venta son inferiores a años anteriores,
  • Los honorarios son menores a otras épocas por la contínua bajada de precios desde el estallido de la burbuja (un -2,5% el último año y un -34% desde el comienzo de la crisis -Notariado-),
  • La cuantiosa oferta de viviendas de bancos y a precios reducidos, tira hacia abajo el precio medio del resto de propiedades.

En la muestra hay profesionales de ciudades grandes, pequeñas, zonas de primera residencia y vacacional, de zonas prime y de extrarradio. Lo que si es homogénea es la tipología (viviendas) y la pertenencia del entrevistado a una MLS, lo que le permite disponer de una información mayor de su mercado, gracias a la información agregada de las agencias participantes.

César Villasante
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