En la segunda jornada de Immoscopia’ 16, moderé un debate, en formato “petit comité”, titulado ¿es posible un gestor inmobiliario universal?. Se trataba de comprobar la viabilidad de tener un estandar de datos inmobiliarios y poder comunicar información de inmuebles entre diferentes sistemas, con un método más avanzado que el de las pasarelas actuales.
El camino hacia el estandar de intercambio de información
En la sesión, 6 representantes de programas de gestión inmobiliaria hablamos abiertamente sobre el tema, entre nosotros y con los asistentes, profesionales del sector inmobiliario que necesitan soluciones para conectar datos de inmuebles, tanto captaciones propias como inmuebles de otras agencias con las que se colabore.
Además de mí, como representante del programa MLS Urbaniza, participaron:
- Sergio Marcos, Director de formación de Fotocasa Academy,
- Raúl Segovia, CEO de Inmovilla,
- Ferran Font, Director comercial HabitatSoft,
- José Ramón Fernández, CEO de TAAF,
- Gustavo López, Director de operaciones de Ghestia.
Inicié el debate poniendo en escena el modelo americano, en el que la Asociación Nacional de Realtors ha constituido una mesa de trabajo con proveedores tecnológicos, RESO*, para definir un sistema de intercambio de información, que cuenta con un diccionario de más de 1.000 campos y sus respectivos valores.
Representantes del debate sobre Gestores inmobiliarios
Cualquier empresa tecnológica que quiera dar servicio a empresas inmobiliarias, debe utilizar un servicio web en tiempo real, para conectarse con el servidor de cada MLS y servir la información necesaria, sin que se tengan que cargar ficheros XML** ni actualizar miles de fotos, moviéndose de una máquina a otra.
Nuestra propuesta en Urbaniza es la de usar una base de datos inmobiliaria BDUI , que sea donde se actualicen los datos de los inmuebles en exclusiva de cada agencia, comunicado en tiempo real con los demás sistemas (portales inmobiliarios, programas de gestión inmobiliaria, proveedores de webs inmobiliarias), de tal forma que las agencias puedan dar permiso a otras agencias y sistemas, para poder tomar datos de sus propiedades.
¿Porqué se siguen utilizando pasarelas de datos?
El funcionamiento de las pasarelas se basa en el envío y recepción de ficheros de datos, en formato csv excel o xml. Esos ficheros se generan cada cierto tiempo (diariamente) con los datos de cada agencia actualizados en el momento de crearse el documento. Dicho fichero se deja en un FTP para que otro sistema lo recoja, o se manda al FTP del destinatario. Una vez en su poder, el sistema receptor gestiona los datos y los pasa a su propio entorno.
Sin un estandar de información, una de las dos partes debe traducir la información, con las especificaciones y formato de la otra parte; un trabajo inicial que además requiere un mantenimiento, para revisión de incidencias y adopción de cambios.
Cada vez que haya alguna modificación en los campos o valores, se debe modificar el modelo, para generar o traducir el fichero.
Hay una pasarela por cada sistema con el que se quiera conectar, por lo tanto un programa de gestión puede tener tantos formatos diferentes de fichero como portales a los que quiera exportar, un proveedor de web puede tener que traducir tantos ficheros como diferentes programas usen sus clientes, y un portal tendrá tantos ficheros diferentes como programas de los que se suministre.
La generación, traducción y/o recepción del fichero puede provocar incidencias, que para ser analizadas, requieren de revisar cada fichero, utilizado en cada ocasión.
Por lo tanto, no parece el sistema óptimo para intercambiar datos. Pero es el que se utiliza por la demanda de los clientes.
Sólo se trabaja en la elaboración de un fichero concreto si los clientes lo solicitan. No hay una entidad superior que dictamine los criterios a seguir de forma global.
Flujo de la información del estandar RESO
¿Y la conexión de datos en tiempo real?
Es la conexión deseada, transmitir en cada momento los cambios de los inmuebles.
Para ello, debe haber un lugar donde se almacenen los datos actualizados en cada momento, que se conecte con cada sistema de origen y avise a cada sistema de destino, para disponer y ofrecer los datos actualizados, según los edite el usuario.
Ahí es donde las empresas tecnológicas tienen más dudas, que bloquean esa opción:
- ¿quien es el encargado de ese almacén online?
- ¿qué información se comparte y a requerimiento de quien?
- ¿cómo se explota esa información?
¿Quien debe decidir qué y cómo se conecta?
Si un grupo de representantes de programas de gestión, como los reunidos en el evento de Immoscopia, deciden usar un formato homogéneo para el intercambio de datos, y tratan de imponerlo al resto de participantes y de actores del sector, como portales y agencias inmobiliarias, probablemente se encuentren con el rechazo del resto de programas inmobiliarios, portales y del colectivo inmobiliario.
No hay un programa inmobiliario que acapare más de un 10% del mercado***, casi un tercio de las inmobiliarias no utiliza software de gestión inmobiliario o usa uno personalizado, por lo que se necesita el acuerdo de numerosos actores, para que la resolución acordada pueda tener aceptación en el mercado.
En el caso de los portales inmobiliarios, la bicefalia de los más poderosos, impide un acuerdo estratégico, más aún cuando cada uno dispone (previa compra) de un programa de gestión al cual defender.
Y en cuanto al colectivo inmobiliario, su atomización sigue siendo muy grande; ni siquiera las agrupaciones locales y regionales, fruto de sistemas MLS y del asociacionismo inmobiliario, han acercado posturas ni han centralizado la toma de decisiones.
Entidades como AEGI, colegios de APIs, Expertos Inmobiliarios, no tienen una masa de profesionales detrás suficiente como para respaldar decisiones que afecten a todo el colectivo. Las distintas redes inmobiliarias, y los propios MLSs, tienen su propio órgano de gestión y decisión.
El mercado inmobiliario es local, también en cuanto a la gestión de la profesión. La pretendida Voz Única aún es un ideal más que una realidad.
Beneficios de unos estándares inmobiliarios
- Menos errores: tener un diccionario estandarizado de campos y calores, permite mover datos entre sistemas y que se entiendan sin lugar a fallos.
- Menor mantenimiento y menores costes: Con menores incidencias, las revisiones se reducen y el coste se reduce, para todos los actores, tanto profesionales inmobiliarios como empresas de tecnología.
- Más innovación y más rapidez en su implementación: con más tiempo disponible y un entorno de desarrollo enfocado en un resultado estandar, la innovación es más viable, permitiendo la diferenciación de servicios.
- Aumento de competencia: en el buen sentido, porque empresas de diferentes sectores, pueden participar en nuevos desarrollos.
Mi solución para conectar datos inmobiliarios
Deberíamos ir qa objetivos parciales y alcanzables, pequeños pasos para iniciar la carrera, con unos pocos participantes a los que se les irá sumando de forma natural el resto.
Se puede empezar con un intercambio de datos, basado en un formato de información existente, reconocido por todos.
No hace falta inventar algo que ya existe, que funciona y es conocido.
Se puede empezar por compartir información pública de propiedades, como la que se usa para publicar en portales.
Eso ayudaría también a ir añadiendo información enriquecida, como un modelo para enviar los leads desde los portales.
Al principio se podrían usar ficheros XML como actualmente, pero con la voluntad de ir migrando a un modelo de conexión en tiempo real.
Mientras, se iría decidiendo las características del servidor central y la conectividad con cada uno de los sistemas.
Por parte del colectivo inmobiliario, debería establecerse qué datos adicionales necesitarían, para colaborar entre ellos y las reglas de dicha colaboración, para establecer con quien compartir los datos de cada uno.
Notas del editor:
*Real Estate Standards Organization: Organización para la gestión de estándares inmobiliarios, creada en 2002 por la NAR.
**Fichero XML: XML es acrónimo de lenguaje de marcas Extensible. Los ficheros con este formato se utilizan para enviar y recibir datos. Los datos comunicados pueden ser totales o incrementales (sólo los nuevos datos viajan en el fichero).
***Estimación propia, basada en consultas directas sobre el volumen de clientela de diferentes programas inmobiliarios.
Especialista en Inbound y Estrategia Digital.
Director de Urbaniza Interactiva.
Redactor de Inmoblog.com
Ligado a la generación y posicionamiento de contenidos desde 1999, crea en 2000 la empresa Urbaniza Interactiva, enfocada en desarrollos online y en estrategia de marketing digital para el sector inmobiliario.
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