Juan Fernandez Caparrós es Ingeniero de Caminos, con 15 años de experiencia en los sectores Informático, Inmobiliario y en la Administración del Estado. Es Director de Prayde Gestión , coautor de Gestinmo (Análisis de Viabilidad de Promociones) y del libro “Manual de Gestión“.
Aprovechamos el lanzamiento de un nuevo programa de gestión inmobiliaria de Prayde, para conversar con Juan:
Inmoblog – ¿Cúales son los motivos que han propiciado el lanzamiento de InmoEnCurso?
Dada la situación actual de crisis en el sector inmobiliario, nos encontramos con nuevos escenarios no contemplados anteriormente. Una vez comenzada una operación inmobiliaria, podemos encontrarnos ante diversas situaciones que aconsejen su replanteo, incluso su virtual paralización
Podemos encontrarnos con problemas de liquidez por haber cambiado las condiciones en que se nos permite disponer de la hipoteca concedida, con una virtual paralización de las ventas previstas en contrato privado durante la ejecución de la obra, etc.
En ese caso puede convenir volver a estudiar la viabilidad de la operación, partiendo, no de la situación inicial que nos llevo a adquirir el solar y comenzar la obra, sino partiendo de nuestra situacion situación financiera actual, a fin de poder deducir, no solo la valoración actual de la promoción, sino si, aun partiendo de las dificultades actuales, la operación sigue siendo viable económicamente o no
Y esto es lo que nos permite hacer InmoenCurso, que es un modulo adicional a Gestinmo:
– Introducir la situación actual de nuestra promoción, en un estudio compatible con Gestinmo y, por tanto, que este pueda leer
– Estudiar su viabilidad actual con Gestinmo, a partir de esta situación actual
Inmoblog – El programa Gestinmo es pionero en tecnologías aplicadas al sector de la Promoción Inmobiliaria, ¿qué cualidades ofrece?
Ofrece un completo analisis de viabilidad economico-financiera de cualquier promocion inmobiliaria Contempla un amplio abanico de soluciones de comercializacion:
· Venta · Alquiler puro
· Alquiler diferido (opcion de compra)
· Conversión de vivienda libre a VPP
Contiene toda la legislación vigente nacional y autonomica sobre Vivienda Protegida, incluso el vigente Plan nacional 2009-2011 Se mantiene perpetuamente actualizado desde 1996, contando con mas de 1.000 instalaciones en todo el territorio nacional.
Se viene adaptando a las nuevas situaciones financieras: Limitaciones al credito diponible, % minimo de ventas para pode disponer de la hipoteca concedida, etc Genera una documentación exhaustiva (presupuestos, tesoreria, balances)
Permite establecer analisis avanzados a partir de los datos basicos:
* sensibilidad en variables estrategicas
* Faseo de la promocion
* Tesoreria conjunta de promociones complejas: venta y alquiler, libre y protegida, oficinas y residencial, etc., hasta 10 fases distintas
* Analisis de promociones en curso y con dificultades
Inmoblog – Gestinmo han crecido programas como Inmosuelo e Inmosensi; ¿qué áreas y funcionalidades comprenden?
InmoSuelo se desarrollo para cubrir un campo de la actividad inmobiliaria no contemplado por Gestinmo:
El desarrollo de suelo InmoSuelo nos permite hacer un completo analisis de viabilidad de cualquier transformación urbanistica de suelo hasta obtener solares urbanizados.
No solo obteniendo la viabilidad economica sino, determinando los diferentes usos que se pueden obtener y su edificabilidad, como condicion previa e indispensable para una correcta valoración economica.
Como aplicación informatica “hermana de Gestinmo”, tiene sus misma virtudes de mantenimiento y adaptación a la normativa nacional y autonomica, no solamente sobre Vivienda Protegida, sino contemplando las Leyes Autonomicas de Suelo en su totalidad, InmoSuelo cubre el negocio inmobiliario de la transformación de suelo rustico en solares edificables.
Gestinmo se ocupa del estudio de cada uno de esos solares hasta su completa edificación; InmoSensi es un modulo adicional de ambos programas que permite un analisis estadistico de sensibilidad de sus variables estrategicas, determinando que le ocurre a los diversos ratios de rentabilidad de un estudio determinado, si esos parametros estrategicos varian. Ejemplo: Qué le pasa al TIR o al margen de ventas si se retrasan los plazos de venta, si varian los tipos de interes, si disminuye el precio de venta, etc
Inmoblog – ¿Cúal es tu visión de la situación actual del mercado inmobiliario de obra nueva residencial?
En la actualidad, primer trimestre de 2009, y ciñéndonos exclusivamente al sector inmobiliario, estamos inmersos de pleno en una crisis de gran calado con diversas caracteristicas a contemplar:
* Hay un parque de vivienda terminada y sin comercializar de gran importancia.Del orden del millon de viviendas
* Hay una restricción del credito, por parte de las entidades financieras, de gran intensidad, tal vez desmesurada, que dificulta la adquisición de esas viviendas
* La actividad de la promocion esta prácticamente paralizada
* Las promotoras estan teniendo problemas de supervivencia derivados de la falta de liquidez que produce el que no haya ventas y la restricción del credito anteriormente comentada
* Esta crisis ya la llevamos soportando en el sector año y medio(desde Septiembre del 2007). Asi que nos queda año y medio menos para salir de ella
Debemos adaptarnos a la situación actual, cambiando nuestras expectativas de comercializacion y explorando nuevas posibilidades: alquiler, transformación a VPP, opcion de compra, etc.
La inercia del sector es muy grande, debido a su largo plazo de maduracion:Una promocion tarda alrededor de 3 años en finalizarse desde que se toma la decisión de compra del solar.
Creo que el sector va a estar “bajo minimos” hasta que logremos comercializar una buena parte del parque de viviendas terminado.
Y después habra que esperar pacientemente a que el resto de la actividad economica mejore un poco y a que las entidades financieras, por fin, digieran sus dificultades, para que cambie la actual sensación de pesimismo.
Eso sí, habra que estar muy atento a los signos de actividad:
para que se venda una vivienda, primero hay que empezar a construirla, antes hay que conseguir licencia, antes hay que proyectarla y, aun antes, hay que estudiar su viabilidad para tomar la decisión de empezar.
Yo creo que, después del verano de 2009, habra que empezar a pensar si arrancar otra vez, porque pudiera ser que en la primavera de 2010 empecemos a sentirnos menos pesimistas.
Especialista en Inbound y Estrategia Digital.
Director de Urbaniza Interactiva.
Redactor de Inmoblog.com
Ligado a la generación y posicionamiento de contenidos desde 1999, crea en 2000 la empresa Urbaniza Interactiva, enfocada en desarrollos online y en estrategia de marketing digital para el sector inmobiliario.
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Muy interesante. da gusto ver gente que habla de lo que sabe. ¡Qué infrecuente!
Antes de estudiar la viabilidad hay que conseguir el suelo… comprarlo o gestionar su desarrollo… Este es el gran drama del promotor que, con la colaboración de una administración incompetente o deliberadamente obstruccionista, tiene que planificar y hacer sus inversiones en base al precio que calcula podrá vender varios años más tarde… y ahora de pronto van y te dicen que pares, que has construido demasiado!
Esta herramienta parece muy interesante, pero mucho me temo que, utilizada con realismo, solo valga para confirmar la inviabilidad de los proyectos en marcha, salvo que contemos con un futuro esplendoroso… y una financiación paciente y generosa.
Esta gente lleva muchos años especializandose en dar servicio a un cliente y en un ámbito muy concreto.
Vale que la situación actual es de inviabilidad en muchos de las obras, pero no se pueden dejar de utilizar herramientas cómo estas, sobre todo para proyectos a largo plazo y que requieren de una gran inversión.
Solo quería daros mi enhorabuena, sigo con regularidad vuestro blog, buen trabajo.
Un saludo.