Política y mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario se ve afectado por la incertidumbre económica y política.

Pero es una afectación diferente para cada participante: compradores, propietarios e inversores, tienen una percepción diferente de la situación y actúan en consecuencia.

La demanda y los precios de la vivienda ante la crisis política

Antes del 1 de Octubre de 2017, la rentabilidad bruta de la vivienda en 12 meses en Barcelona, alcanzaba el 23,1% (sumando la rentabilidad por alquiler y la rentabilidad bruta por plusvalía), bastante superior a la rentabilidad de Madrid*.

El rango de subidas de precios todavía era amplio, estando entre un 10 y un 15% por debajo de los precios alcanzados en 2007.

Tras los convulsos días del Procés, la sensación generalizada es que el mercado inmobiliaria ha sufrido una ralentización en la escalada de precios y la demanda, por parte de inversores, se ha frenado.

Diferentes fuentes de información de precios de viviendas en venta (índice IMIE de Tinsa y el índice de Idealista) coinciden en señalar que el último trimestre de 2017, los precios de la vivienda en Barcelona, bajaron entre un 1% y un 2%. Sentido contrario al de los precios en Madrid.

En toda crisis hay espacio para las oportunidades; en este caso, los compradores autóctonos han percibido que la situación económica y política de la región, permite la compra de inmuebles a un menor precio, motivado por la ansiedad de algunos propietarios, que han visto truncadas sus operaciones de venta con inversores extranjeros.

Esas compras de vivienda de reposición, están manteniendo la actividad inmobiliaria en la zona.

Especialmente en el mercado inmobiliario de lujo, se apreció en el último trimestre de 2017, una disminución de la demanda del 50% y de los precios en torno al 20%.

Las grandes inmobiliarias han reaccionado, moviendo su domicilio fiscal fuera de Cataluña, como es el caso de Colonial, Building Center o Servihabitat.

Pese a todo, las empresas promotoras siguen buscando suelo para comprar, confiando en la resolución del conflicto y en la tendencia alcista del mercado en el resto del Estado.

Veamos una Gráfica sobre la evolución de los precios en Barcelona en el cuarto trimestre de 2017.

Los distritos con color naranja y marrón terminan el año con un precio de compraventa por debajo del precio registrado el tercer trimestre de 2017. 6 de los 10 distritos de Barcelona registran un descenso en el precio de compraventa.

Hemos consultado con asesores inmobiliarios especializados en Barcelona y Cataluña, sobre la situación del mercado inmobiliario y los efectos de la política (o la falta de ella).

Lo que opinan los expertos inmobiliarios de la situación política en Cataluña

  • La situación política ha afectado sobre todo al mercado de los inversores extranjeros y al target de medio lujo (hasta 1 millón de euros). Los inversores están estancados, porque la incertidumbre es lo peor para el mercado financiero. El mercado local sigue vivo, pero los clientes compradores más atentos al mercado y con mayor poder adquisitivo,  consideran que si no se desbloquea el 155, los precios bajarán. Aún así los compradores de segunda residencia de países como Irán, Rusia, Turquía etc… siguen comprando, pero vivienda de lujo a partir de los 2 millones de euros.

Panorámica de Barcelona.

 

  • La situación política ha afectado al mercado en Barcelona / Cataluña, pese a quien quiere comunicar lo contrario. Gran parte de las  operaciones que estaban en arras antes del 1-Octubre, se consiguieron cerraron, con problemas y dudas. Pero por un lado, las viviendas que fundamentalmente estaban comprando extranjeros, ya prácticamente no se están vendiendo, y eso ha influido en una curva de precios ascendentes muy peligrosa. En Barcelona, donde se movían los precios más altos, desde la tradicional zona alta, hacia el Ensanche y Centro, por ser zonas atractivas para los extranjeros, se aprecia un parón. Aunque todo está mucho más tranquilo desde la elecciones de diciembre, si es cierto que mantenemos un nivel de inseguridad, pero no en la misma medida que el último trimestre del año y si se están realizando transacciones con relativa normalidad.

 

  • El problema político no es solo un tema de Generalitat, el ayuntamiento de Barcelona, con su política anti-turistas y anti-negocios, también esta afectando a las decisiones de inversión, no únicamente las relacionadas con los hoteles o apartamentos turísticos, también por el cierre de terrazas o las licitaciones de uso en algunos barrios. Algunas decisiones del ayuntamiento, como  la construcción de kilómetros de carril-bici está creando problemas entre los viandantes y los riders, así como eliminando zonas de aparcamiento y de carga y descarga, lo que provoca grandes problemas de tráfico y por lo tanto, contaminando más.

 

  • En cuanto a los criterios de construcción, provoca inseguridad jurídica ya que el criterio no es único. También se detectan problemas con los planes urbanísticos, así como la demora de más de un año para obtener la licencia de una vivienda.

 

  • Para poder explicar la situación económica y política, debemos diferenciar cómo ha afectado a los inversores extranjeros y a los propietarios y compradores autóctonos. Así como los inversores extranjeros, influidos por las noticias políticas, han frenado sus inversiones, la demanda interna se ha mantenido, incluso ha favorecido que la escalada de precios se detenga y se pongan precios de salida más razonables para la venta de los inmuebles.

 

Imagen original de Barcelona: Vivendex Servicios Inmobiliarios


Vender piso en Barcelona es una decisión que se ha complicado con la situación política de Catalunya. Inversores y compradores también se plantean dar el siguiente paso en la compraventa de inmuebles en la zona. Parece evidente la influencia de la incertidumbre social, económica y política.

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* Fuentes: Urban Data Analytics y el Mundo Vivienda.

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