Estudio sobre inversión en promoción inmobiliaria – vivienda libre

Dyrecto ha desarrollado una herramienta para ayudar al inversor a decidir la mejor ubicación y a establecer precios máximos de compra del suelo, según publican en un estudio que además ofrece consejos para promotores inmobiliarios a la hora de comprar suelo o seleccionar una contrata.

La herramienta analiza el precio medio de venta de la vivienda, los costes de construcción y gastos generales.

La finalidad es encontrar el mejor ratio de rentabilidad y el límite máximo del precio de compra del suelo (tanto en en promoción de viviendas libres como de viviendas protegidas).

El error de algunos promotores en estos últimos años, es haber comprador suelo sin pensar en la demanda, y teniendo en cuanta unos precios de venta futuros que no se van a poder cumplir.

Dyrecto desarrolla un índice de rentabilidad, basado en el PVP de las viviendas y su coste de construcción, omitiendo los “otros” costes que los promotores pueden ajustar en función de su tamaño (comercialización, financieros, administrativos,…)

El resultado es un cuadro en el que se muestran datos por zonas geográficas, que reflejan "precios de venta libre", "coste de construcción", "índice de vivienda libre", "repercusión máxima admisible":

precios vivienda libre dyrecto

Por metro cuadrado construido de vivienda colectiva libre. (*) Comercialización, financieros, impuestos. Fuente: Dyrecto Consultores

 

El mercado de vivienda libre no pasa por sus mejores momentos:

– reducción del beneficio,

– aumento del plazo de venta de las viviendas,

– falta de financiación,

– stocks sin vender,

– retroceso en la actividad.

Pero no todas las zonas van igual de mal (ver tabla), cuando descendemos a un análisis por localidades se pueden descubrir buenos nichos, donde todavía existe demanda a buen PVP, y precio de suelo por debajo del máximo admisible.

Para localizar estas oportunidades se localizan suelos en venta y se valoran constantemente este tipo de oportunidades.

Según este análisis, y sin tener en cuenta el coste del suelo, el mejor destino para invertir en vivienda libre es en Cataluña, ya que debido al alto precio de venta de las viviendas y los moderados costes de construcción se obtienen unos índices superiores al 3,4. Es por tanto la comunidad que mejor aguanta la repercusión del suelo, y permite pagar a precios más altos por su compra.


En un próximo artículo, el estudio para la Vivienda Protegida

 

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