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Es el quiz de la cuestión cuando se plantea una colaboración entre profesionales inmobiliarios:
– ¿Se debe captar sólo en exclusiva?
– ¿El agente que capta una propiedad no puede ser el mismo que la venda?
Primero, ¿qué es una captación en exclusiva?
"Contrato firmado por un profesional acreditado y el propietario del inmueble, por el cual el primero se encarga de la intermediación en la venta del inmueble y el segundo permite que sea él quien se ocupe de forma única de su transmisión. Se formaliza por un plazo determinado."
Definimos a los intervinientes en la compraventa de una propiedad, bajo el sistema MLS, :
– Agente captador: representa al cliente propietario del inmueble que se quiere vender. Es el único agente al que encargan la defensa de los intereses del propietario vendedor.
– Agente vendedor: es también el agente que representa al cliente comprador. Defiendes exclusivamente los intereses de cliente comprador.
– Propietario vendedor: Quien quiere vender.
– Cliente comprador: El que quiere comprar.
Si alguien sabe de esto del MLS y la captación en exclsuiva es F. G. Erviti. Extraigo algunas ideas de su artículo Mi exclusiva no es mi tessssoro…
En una MLS, una Exclusiva Múltiple no es tu tesoro, porque la M de MLS, la M de Multiple, no quiere decir que allí hay Muchas propiedades a la venta, sino que son Muchos los agentes que pueden vender esa propiedad.
El agente captador de una propiedad no la vende directamente a compradores, sino que lo hace indirectamente a través de los demás agentes de la MLS.
En USA, el agente inmobiliario trabaja con un "contrato de agencia" que establece una relación de confianza: el encargante delega en el agente las funciones para la compraventa, defendiendo sólo y exclusivamente los intereses del primero.
En toda compraventa siempre hay un conflicto de intereses entre el vendedor, (que quiere vender lo más caro posible), y el comprador (que quiere comprar lo más barato posible), además de otros condicionantes como la forma de pago, y los plazos, y la mayor o menos necesidad de las partes…
Pero además, están los intereses del agente, que son que la compraventa se realice lo antes posible, porque hasta que no vende no cobra… Y esto a veces va en contra de los intereses del vendedor, que puede que no le importe esperar un poco más. Y puede ir en contra de los intereses del comprador, que quiere un precio más reducido.
Con tantos intereses en danza, no es probable que un agente representa a ambas partes.
El profesional inmobiliario además de experiencia y formación, sus votos de honestidad y códigos éticos,debe ser servir a un único cliente, del que recibe el encargo y la confianza de quien que pone en sus manos su bien más preciado.
El comprador debe contar con su propio asesor o agente, que actúe por su cuenta defendiendo sus intereses.
Por este motivo, en una MLS el agente captador no debe anunciar al público su propiedad, sino que debe ofrecer a otros agentes esa información para que ellos la difundan, ofreciendo sus servicios profesionales para ayudar a decidir cuál de las propiedades existentes en el mercado es la más conveniente y qué condiciones de precio y demás puede conseguir.
Ninguna de esas propiedades que puede ofrecer el agente debe ser una de las suyas.
Si así fuera, rompería las reglas de la MLS, introduciendo "sus" intereses por delante de los del cliente comprador, "empujando" una propiedad aún a sabiendas que hay otra, que no es "suya", más interesante.
Esto de buscar primero nuestros intereses, y los del cliente después, provoca la desconfianza del público.
La exclusiva y la agencia son fundamentales en la MLS.
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Creo que estamos intentando americanizar el sector inmobiliario que no estamos viendo lo que realmente es importante en una exclusiva.
En USA, está claro que tienen otra forma de trabajo y que el agente que capta una casa y que representa al cliente vendedor no puede representar también al cliente comprador, pero esto es España y aquí si que se puede representar tanto a uno como a otro.
Un agente puede representar tanto al cliente vendedor como al cliente comprador siempre y cuando no interponga sus intereses por encima de la operación, simplemente tiene que actuar como lo que es, un intermediario entre el comprador y el vendedor, asesorando tanto a uno como a otro para que la operación llegue a buen puerto, en el precio y plazo que ellos mismos acuerden.
Lo que a día de hoy con las MLS se está “vendiendo” al propietario de una casa en venta es que al dárnos la casa en exclusiva en venta, nosotros se la vamos a ofrecer al resto de agencias colaboradoras en la MLS pero que él no tendrá que intermediar con todas ellas.
Esto no está mal, pero cualquier persona que tenga un poco de tiempo y que no le importe hablar con más de un intermediario nos dirá que no es suficiente.
Es importante captar casas en exclusiva, por la simple razón que solo la podemos vender nosotros y que es un “cheque al portador” en un determinado plazo de tiempo, pero para conseguirla creo que tenemos y debemos darle algo más a ese cliente vendedor, que es una primera inversión, sobretodo en publicidad, que logrará que vendamos su casa y con ello que el reciba su precio y nosotros recuperemos la inversión hecha más nuestros honorarios.
El problema es que a día de hoy, pocos intermediarios están dispuestos a ganar menos y a invertir por sus clientes.
En mi caso, como agente inmobiliario, trabajo tanto en exclusiva como sin ella, pero a cualquier vendedor que confia en mi y me ofrece su casa en exclusiva, le publicito la casa en prensa, radio, internet y le hago un reportaje en video que luego emito en un programa de televisión para poder venderle la casa.
Así que empecemos a pensar un poco más en los clientes y no en nosotros.
Nuevo Artículo Captación en Exclusiva: Es el quiz de la cuestión cuando se plantea u.. http://tinyurl.com/6oslkz
Que Captación en Exclusiva, ni Captación en Exclusiva!!!! La Captación más grande que hayas podido tener en Exclusiva, la habeis tenido hoy y se llama DIEGO*!!!
ZORIONAK CESAR, Y SIGUIENDO con el post, disfruta de tu paterno/exclusiva y un besazo gigante para la madre
*QUEREMOS UNA FOTO!!!!
Muy buen post César.
Al respecto de la asociación en Canarias, tienes más detalles en la entrevista que le hice a su presidente, creo que es una buena oportunidad para que les contactes ya que están en fase de búsqueda y desarrollo del tema de la bolsa de inmuebles y demás aplicaciones informáticas.
Cualquier duda contáctame.
Un abrazo.
Gracias por el ofrecimiento Jorge.
Ya estamos en contacto con el presidente de ACEGI.
Es una muy buena noticia que profesionales del mismo ramo se reúnan y busquen soluciones para mejorar el sector.
César
VENDO INMUEBLES EN NOROCCIDENTE DE BOGOTA -COLOMBIA, INTERESADOS LLAMAR CELULAR. 3118372477 O CEL. 3118325826, O ESCRIBIR AL CORREO QUE APARESE ALLI.
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