Big data y valoración inmobiliaria

Todavía no sabemos a ciencia cierta el alcance y las posibilidades del big data en el sector inmobiliario. Las empezamos a intuir (valoración inmobiliaria) y algunas ya se han demostrado.

Se espera un mayor volumen de información en España, sobre propiedades vendidas en los últimos años, para aumentar la precisión de los resultados.

Esos datos ya son accesibles en la mayoría de los países anglosajones, gracias a administraciones más transparentes.

Hablamos con Carlos Olmos, fundador y director de uDA, urban Data Analytics, que nos explica el alcance del big data en el ámbito inmobiliario:

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¿Qué es big data inmobiliario?

 El Big Data no es más que la gestión y análisis de enormes volúmenes de datos que no pueden ser tratados de manera convencional.

Cuando el volumen, la variedad y la velocidad de la información no son manejables con las herramientas habituales entonces hablamos de Big Data.

 El BigData inmobiliario analiza datos propios del sector inmobiliario y datos urbanos que provienen de una gran diversidad de fuentes.

Entre ellos de “opendata”, que son datos producidos por nuestras administraciones públicas.

La homogenización, estructuración y análisis de estas fuentes permite tener un conocimiento del sector inmobiliario hasta ahora desconocido.

 

El particular. ¿Cómo puede acceder a esta información?

 uDA acaba de desarrollar un portal donde se suministra esta información de forma particularizada para pequeños inversores privados que quieren comprar una viviendahttp://inversor.urbandataanalytics.com/

 A pequeños inversores privados, servimos una herramienta on line que permite analizar inversiones en minutos.

Se sirve como Software as a Service (SAAS) mediante el pago de una suscripción mensual o anual.

Es la misma herramienta que actualmente están usando grandes fondos internacionales de inversión, SOCIMIs, family office o la Banca, pero adaptada a un perfil más pequeño.

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Buscador personalizado para inversores -uDA

¿Qué servicios ofrecéis a agencias inmobiliarias?

 Los servicios que damos son 360º. Nuestra plataforma ofrece a los captadores y comerciales en sus móviles o tabletas:

  • una ficha automática de cualquier vivienda del mercado;
  • estructura la estrategia de captación y venta de la agencia, focalizando los esfuerzos en aquellos activos con capacidad de venta inmediata;
  • establece KPIs (Key performance indicators) sobre las viviendas en cartera de la inmobiliaria, segmentando por cada comercial y estableciendo comparaciones con la competencia de su entorno;
  • actualiza trimestralmente las zonas donde implantarse, bien a través del despliegue de su red comercial bien del establecimiento de un nuevo local u oficina.

 

 

En la valoración inmobiliaria, necesariamente tenemos que distinguir qué tipo de propiedad se analiza; no es el mismo proceso de compra el de una vivienda que el de un local,

¿qué diferencias encontráis al analizar inmuebles residenciales de comerciales/terciarios?

Las diferencias son grandes. La vivienda es muy diversa en sus características internas; podemos aislar hasta 30 características intrínsecas a la vivienda.

El contexto urbano que da valor a una vivienda es muy diverso también; tiene que ver con las necesidades que cada ciudadano tiene para desarrollar su forma de vida.

Estas formas de vida, en uDA, las relacionamos con 160 indicadores urbanos agrupados en ejes sociodemográficos, económicos, morfológicos, de movilidad y de equipamientos y servicios.

El mercado de oficinas valora otras características: las intrínsecas son más limitadas que en la vivienda, y las urbanas tienen que ver con la accesibilidad, la representatividad y otros factores morfológicos y de servicios.

El mercado Terciario/Comercial se divide en dos grandes grupos: centros comerciales y locales comerciales; estos últimos son los más influenciados por su contexto urbano.

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Equipo de uDA

 ¿Qué indicadores consideras que son los más relevantes al analizar el precio de las viviendas?

 Los indicadores necesarios para tomar una decisión de compra/venta o alquiler son diferentes dependiendo de quién tome esa decisión.

Si el comprador es de primera vivienda, o de segunda; o si es inversor privado o grandes empresas que operan en el mercado.

Sin duda, indicadores que aportan valor a todos los perfiles son:

  • el precio y su evolución,
  • la demanda de esa vivienda en la zona y
  • los tiempos de alquiler y venta.

Pero existen otros más complejos en los que se realizan proyecciones a corto y medio plazo de precios y demanda estimada, rentabilidades, etc.

El trabajo realizado en uDA de integrar factores sociodemográficos, económicos y urbanos con los propios del mercado inmobiliario, te permite realizar proyecciones de gran valor para esta toma de decisiones.

  

¿Crees que es posible llegar a ofrecer valoraciones automatizadas que permitan a un vendedor particular establecer su precio de venta?

Las valoraciones automatizadas cada vez tienen más precisión, si bien hay características de la vivienda que es imposible introducir en los modelos actuales.

En EEUU estas valoraciones automatizadas tienen un error medio estimado del 7 %, en España los errores se mueven entre el 10 y el 20 %, dependiendo de la empresa y la tecnología desarrollada.

Pero en EEUU puedes saber por cuanto se compró cualquier casa a lo largo de su vida.

Es importante que se homogenicen las fuentes públicas y se sirvan al ciudadano de una forma ágil.

Un mercado con mayor información, es un mercado más transparente; y ahí las administraciones públicas tienen mucho que avanzar.

Resumen
Título del Artículo
Valoración inmobiliaria con big data
Descripción
Big data como Herramienta de análisis de datos, para la valoración inmobiliaria
César Villasante
Inmoblog.com
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