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Retos y tendencias del sector inmobiliario en 2024

Hay consenso en el hecho de que en 2024, se producirán menos compraventas de viviendas, con una reducción entre el 5 y el 8%, pese a la previsible reducción de tipos de interés en las hipotecas. Junto con probable crecimiento en los precios de compraventa y alquiler, estas previsiones marcan la tendencia del sector inmobiliario residencial español.

En el III Solvia Market View 2023, se analizan varios de los retos a los que se enfrenta la vivienda.

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Entrevista a  Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia

¿Qué factores relacionados con la sostenibilidad son los más importantes para los compradores de vivienda?

La emergencia climática ha conllevado que los ciudadanos adquieran una mayor conciencia medioambiental y, como consecuencia, un cambio de paradigma en sus preferencias, incluidas las relativas a la búsqueda de una vivienda.

Un reflejo de ello es que, según la segunda edición de nuestro estudio ‘La sostenibilidad en la demanda de vivienda en España’, que elaboramos anualmente junto a Fotocasa, el 95,9% de los españoles que quieren cambiarse a una vivienda en propiedad considera importante vivir en una casa sostenible, y el 53,5% estaría dispuesto a pagar más para conseguirlo.

A la hora de preguntar a los encuestados que optan por la propiedad qué factores relacionados con la sostenibilidad tienen más en cuenta, los que mayor puntuación obtuvieron fueron

  • el aislamiento térmico (8,02/10),
  • un buen sistema de ventilación (7,86/10),
  • equipos eficientes de calefacción e iluminación (también 7,86/10),
  • sistemas de ahorro de agua (7,73/10) y
  • electrodomésticos eficientes con etiqueta energética (7,68/10).

Por ello, de cara a 2024, será más importante que nunca prestar atención a todos estos aspectos, impulsando una mayor aplicación de los instrumentos de medición estandarizados, que permitan la valoración de los inmuebles en materia de factores como el gasto energético y las emisiones de carbono y agua.

Ernesto Ferrer-Bonsoms

Con una demanda creciente de obra nueva, ¿qué limita la aprobación de licencias de obra nueva? ¿qué pasará en 2024?

 Uno de los principales problemas en este aspecto es la falta de disponibilidad de suelo urbano para construir. Cuanto mayor sea el avance en la gestión urbanística de los suelos para poder poner producto en el mercado, mejor se podrá satisfacer la demanda y se logrará estabilizar los precios.

Esto, unido al incremento de los costes de los materiales y a la escasez de mano de obra cualificada, ha tenido un efecto en el número de licencias para edificar nuevas viviendas donde algunos proyectos se llegaron a retrasar.

Así lo refleja la última edición de nuestro estudio Solvia Market View, que refleja que, en el tercer trimestre de 2023, las licencias para realizar nuevas viviendas fueron 25.554, lo que supone un ajuste del 5,4% respecto a abril y junio, y un 1,4% por debajo del mismo periodo de 2022.

De cara a 2024, se espera que continúe esta tendencia. No obstante, gracias a la moderación de la inflación, estamos viendo una estabilización en los costes de construcción, impulsando así, la activación de algunos desarrollos.

¿Cómo se puede pronosticar la demanda de vivienda en una zona con ayuda de la IA?

 Pronosticar la demanda de vivienda en una zona determinada con la ayuda de la IA implica aplicar modelos predictivos que analicen múltiples variables.

Para ello, el proceso comienza recopilando y filtrando grandes cantidades de datos históricos sobre la demanda de vivienda en la zona de interés, estandarizando variables de análisis, como el crecimiento de la población, los ingresos promedio, las tasas de empleo y de interés hipotecarias…, así como otros factores económicos y demográficos relevantes.

Posteriormente, se “organiza” dicha información para eliminar errores, identificar las variables más importantes y seleccionar el modelo de IA adecuado. La idea es que este modelo “aprenda” de los datos históricos y busque patrones para predecir la demanda futura de vivienda.

Es importante tener en cuenta que la calidad de las predicciones dependerá, en gran medida, de la calidad y cantidad de los datos utilizados, así como de la elección del modelo de inteligencia artificial.

Por ello, conviene monitorear continuamente su rendimiento y actualizarlo según sea necesario.

Conclusiones sobre los retos del sector inmobiliario

Tipos de interés a la baja, más hipotecas

Puede que haya que esperar al segundo semestre de 2024, dependiendo de la evolución de la inflación, pero la bajada del euríbor llevará a reducciones en la cuota hipotecaria y a ofertas de nuevas hipotecas a intereses más bajos. Estro puedo despertar aparte de la demanda latente, que paró su intención de compra ante la escalada de tipos y de precios de la vivienda en los últimos 2 años.

Menos compraventas, pero de signo diferente según el tipo de adquisición

El descenso de actividad de 2023, reflejado en un 16,5% menos de transacciones inmobiliarias, continuará en 2024, aunque de forma menos acusada, entre el 5 y el 8%.

Pero se vislumbra un repunte en la inversión inmobiliaria para obtener rentabilidad, impulsada por el freno en la subida de los tipos de interés, que desvía el capital nuevamente hacia el ladrillo.

Precios al alza pese a la Ley Vivienda

Se estima un repunte de precios de compraventas de viviendas de entre el 1,5% y el 2,5%. Aunque haya menos volumen de compraventas, sigue habiendo desequilibrio, entre una demanda superior a la oferta.

En el caso del alquiler, el incremento puede retenerse en el 3%, un porcentaje inferior al incremento en 2023, una vez implantada la normativa de zonas tensionadas de la Ley Vivienda.

Jóvenes y seniors, en el punto de mira

Más del 80% del salario de los jóvenes se destinaría al pago de alquileres y más del 60,7% al de una hipoteca, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE).

Las alternativas son compartir vivienda o el alquiler con opción a compra. Y las ayudas principales, el Bono Alquiler Joven o los avales para hipotecas del Instituto de Crédito Oficial, ICO.

El modelo “senior living” se está popularizando por la adaptación de las viviendas a las necesidades de personas mayores de 65 años. Las opciones son el “Senior Living Cohousing” para convivir en cooperativas asequibles, el “Senior Living Coliving”, proporcionado por empresas y con servicios adaptados a las necesidades de los mayores, y
el “Senior Living Resort” en zonas costeras.

La vivienda de lujo, por su propio camino

Ajena a los vaivenes del mercado, se espera que el alto standing siga marcando volúmenes altos de transacciones en España, como uno de los destinos más atractivos para los compradores de las “viviendas prime”, y las zonas más demandadas son Barcelona, la Costa Brava, Málaga, Islas Baleares y Madrid.

Principales áreas de negocio y oportunidades que marcarán el sector inmobiliario

La segunda edición de los Premios Solvia PropTECH cuenta con 52 candidaturas formalizadas.

Atendiendo a criterios como la relevancia de la necesidad resuelta, la tecnología disruptiva aplicada, el modelo de negocio, la industrialización del modelo y su aplicabilidad en grandes corporaciones o el potencial de crecimiento, el tribunal dará a conocer el ganador de cada categoría:

  • mejor proptech innovadora,
  • mejor tecnología para la comercialización de activos
  • mejor tecnología para la mejora de la experiencia cliente.

La entidad organizadora, describe las principales tendencias del sector:

Impulso a la sostenibilidad inmobiliaria.

La implementación de tecnologías en la construcción y gestión de propiedades ha propiciado los llamados “edificios inteligentes”, que cada vez incorporan más sistemas avanzados de eficiencia energética, monitoreo ambiental y autogeneración de energía.

Además, el uso de herramientas de medición avanzadas permite una evaluación precisa del consumo de recursos, facilitando prácticas de construcción más sostenibles.

Dado que, según el último informe País de GBCe 2022, de Green Building Council España, cuatro de cada cinco edificios españoles no son eficientes energéticamente, las proptech continuarán teniendo un papel fundamental.

Más aún si tenemos en cuenta que, según el último informe ‘La sostenibilidad en la demanda de vivienda en España’, elaborado conjuntamente entre Fotocasa y Solvia, más de 9 de cada 10 españoles que buscan vivienda consideran importante vivir en una casa sostenible.

La Inteligencia Artificial continuará liderando el sector.

La IA seguirá transformando el mercado inmobiliario por su capacidad para percibir el entorno, relacionarse con él,
resolver problemas y actuar con una finalidad.

Así, al analizar todo tipo de datos, se perfeccionará la posibilidad de realizar valoraciones a gran escala o pronosticar la demanda basándose en información demográfica y económica.

Mayor agilización de los procesos de inversión y acceso a la vivienda.

Existen plataformas proptech que facilitan opciones de financiación innovadoras, ofreciendo soluciones flexibles y accesibles que se adaptan a las necesidades de los compradores e inversores. Por otro lado, la digitalización del sector está ayudando a agilizar los procesos de compra y de alquiler, desde la búsqueda de propiedades hasta la firma de contratos.

También permite conectar a personas con intereses similares, fomentando soluciones colaborativas para compartir y optimizar el espacio, al tiempo que reducen costes.

Este año, todas estas utilidades tendrán más presencia que nunca.

Optimización de las soluciones de gestión masiva de activos.

Además de la aparición de plataformas destinadas, por ejemplo, a la gestión individual de inmuebles por parte de arrendadores, en los últimos años se ha producido en las compañías inmobiliarias la proliferación de softwares especializados en la gestión de grandes carteras de activos y propiedades, optimizando su registro, historial de mantenimiento, contratos, seguimiento o análisis de rendimiento, o contribuyendo a obtener una visión general de la cartera.

Esto ayuda a las empresas del sector a ahorrar trabajo, tiempo y dinero y a ofrecer a sus clientes un mejor servicio. Dada esta combinación perfecta entre eficiencia, innovación y un enfoque centrado en el cliente, la implantación de estas soluciones continuará mejorándose cada vez más.

La ciberseguridad, el gran reto

La intersección entre proptech y ciberseguridad se ha convertido en un desafío dentro del sector inmobiliario, donde la protección de datos sensibles y de las transacciones financieras es fundamental.

Considerando que las plataformas proptech manejan datos como información financiera y detalles concretos sobre propiedades, la implementación de medidas robustas es esencial para salvaguardar esta información contra posibles  amenazas.

Por ello, este año se hará más hincapié en que las plataformas de gestión inmobiliaria cuenten con sistemas avanzados de seguridad, incluyendo la protección contra intrusiones y medidas para prevenir accesos no autorizados, como la encriptación de extremo a extremo y prácticas de autenticación segura.

Preguntas Frecuentes sobre el Sector Inmobiliario en 2024

¿Qué cambios se esperan en el mercado inmobiliario residencial español en 2024?

Se anticipa una reducción en las compraventas de viviendas entre el 5% y el 8%, pese a una posible disminución de los tipos de interés en las hipotecas, junto con un crecimiento en los precios de compraventa y alquiler.

¿Cuáles son los factores de sostenibilidad más importantes para los compradores de vivienda en 2024?

Los factores más valorados son el aislamiento térmico, un buen sistema de ventilación, equipos eficientes de calefacción e iluminación, sistemas de ahorro de agua y electrodomésticos eficientes con etiqueta energética.

¿Qué desafíos limitan la aprobación de licencias de obra nueva?

La falta de disponibilidad de suelo urbano para construir es el principal problema, afectando la capacidad de satisfacer la demanda y estabilizar los precios.

¿Cómo se puede pronosticar la demanda de vivienda en una zona con ayuda de la IA?

Utilizando modelos predictivos que analizan múltiples variables como el crecimiento de la población, ingresos promedio, tasas de empleo, y otros factores económicos y demográficos relevantes.

César Villasante

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