Los pisos en la nube de internet

El uso de un estandar de datos para compartir información de propiedades inmobiliarias es una realidad en mercados más maduros, como en Estados Unidos, y casi una quimera en España.

Aunque sea un objetivo comúnmente perseguido por el colectivo inmobiliario, no se han conseguido grandes avances.

Las causas las podemos encontrar en la propia heterogeneidad de profesionales y empresas inmobiliarias españolas, asi como en la dispersión de programas de gestión y portales inmobiliarios.

Falta una cabeza visible, una organización con fortaleza suficiente como para determinar un modelo de datos y que su uso se extienda entre todos las partes interesadas.

La aparición de varias iniciativas de MLS locales y la consolidación de unas pocas, puede ser el germen del que brote un único sistema de intercambio de información pública de inmuebles, cuyo centro de operaciones sea la MLS y del que se nutran distintos soportes: webs de inmobiliarias, portales inmobiliarios, CRMs,…, con actualizaciones en tiempo real.

La solución actual de pasarelas de datos se ha comprobado deficiente, en cuanto a tiempos de procesos, frecuencia de actualizaciones y exactitud en los datos transmitidos.

Todos queremos un sistema que nos evite esfuerzos en tareas repetitivas de inserción de datos, pero hay que tomar decisiones firmes sobre Qué y Cómo:

 

¿Qué información se debería intercambiar?

Datos públicos de inmuebles para soportes públicos y datos privados para uso privado o para sistemas MLS.

Si se quiere publicar en un portal inmobiliario, se exigirán ciertos campos públicos. Convendría determinar el común mínimo de datos que todos los portales necesitarían para publicar los inmuebles con calidad suficiente.

Si se quiere compartir información entre MLS, o para un portal inmobiliario exclusivamente profesional, puede haber más información que deba trasladarse, como fechas del contrato de exclusiva compartida, datos registrales y catastrales, honorarios ofrecidos,…

 

¿Cómo se define esa información?

Los campos de información (y sus valores) que pueden plantear problemas son esencialmente dos:

–       Tipología de inmuebles: el hecho de querer especificar demasiado el nombre de un inmueble para dotarle de singularidad, provoca que haya múltiples nombres para un inmueble de un tipo muy similar.

–       Geolocalización: no hay listados oficiales de zonas y barrios de las ciudades. Cada uno utiliza lo que cree conveniente, que no suele ser lo mismo que utilizan otros profesionales del mismo entorno. Una alternativa, como son los códigos postales, delimitan áreas demasiado extensas. En muchas ocasiones los potenciales compradores no conocen bien el entorno y por lo tanto no saben guiarse por el nombre atribuido a cada zona.

 

Soluciones:

 

En cuanto a tipología, hay que determinar tipos generales de inmuebles, tanto como agrupar todas las tipologías en residencial, terciario,.. Y a partir de ahí, añadir etiquetas, relacionadas con sus características específicas. De tal forma que a la hora de buscar, se parta de una división amplia que pueda irse filtrando con los aspectos concretos que determine cada usuario.

Las etiquetas son campos libres de información para indicar características y otros aspectos como: nombre de urbanización, nombre regional (txoko, masía),…

El objetivo es poder definir al inmueble y que el usuario final tenga varias vías de poder llegar al inmueble, buscando por términos concretos.

En todo caso es necesario definir tipos generales y subtipos, que categoricen, pero de forma amplia, a los inmuebles.

En cuanto a geolocalización, usar datos exactos de la ubicación del inmueble, en detrimento de la asignación de zonas no oficiales, indicando la dirección exacta, a la que se añade latitud y longitud, para poder mostrar sobre mapas, como  Google Maps y Bing, la ubicación de cada inmueble.

De tal forma los usuarios podrán realizar una búsqueda en la que determinen dónde quieren encontrar propiedades, sin necesidad de conocer los nombres que se asignan a cada zona o barrio, tan sólo situándose en un punto del mapa.

 

El estandar que funciona en otros mercados

 

En Estados Unidos se ha implantado un estandar para la transacción de datos inmobiliarios, derivado de la adopción de una estructura de información comúnmente aceptada por la mayoría de profesionales.

Para desarrolladores y empresas tecnológicas, supone tener que hablar en el mismo idioma que usan las MLS, para que con una única herramienta, exista comunicación con cualquier sistema MLS.

Para los agentes inmobiliarios la ventaja es no aumentar esfuerzos poniendo la información varias veces en diferentes herramientas. Para los desarrolladores, supone un menor coste económico y de tiempo y poder competir sobre factores diferenciales y que aporten valor.

 

Es necesario que los profesionales del sector especifiquen el modelo de datos que quieren usar, con el alcance concreto según el destino que de la información.

Una vez que haya consenso por parte de quienes van a usar ese estandar, el resto de partes implicadas, tanto desarrolladores como soportes publicitarios, lo adoptarán  como modelo a utilizar.

Habrá que definir unas reglas del juego y elaborar documentación exhaustiva para democratizar el acceso a la información y que cualquier proveedor puede usar las especificaciones del estandar.

 

Nuevamente la pregunta es quien pone el cascabel al gato, qué organizaciones o qué personas velan por el interés común del colectivo y ostentan la representatividad suficiente como para establecer las condiciones  del protocolo estandar de intercambio de datos inmobiliarios.

Artículo publicado en la Revista Inmobiliarios, Enero 2012:

Los Pisos en la Nube: Estandarización de Datos Inmobiliarios