Los vicios ocultos son defectos en las propiedades inmobiliarias, que no pueden detectarse en el momento de la compraventa, con un plazo para reclamar al vendedor muy breve (6 meses).

Con empresas como Dpcon puedes reclamar estos defectos constructivos.

En el caso de compraventa de viviendas, suele producirse especialmente en transacciones de segunda mano.

En derecho inmobiliario, los vicios ocultos identifican aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.

Se trata de defecto grave, que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra. Una vez conocido, disminuye tanto la utilidad de la propiedad vendida o la hace impropia para su uso. Así está recogido en el artículo 1484 del Código Civil

De haberse conocido, el comprador no la hubiera comprado o habría pagado un menor importe por su adquisición.

Es recomendable revisar bien el contrato de compraventa antes de formalizarlo; Puedes consultar un modelo en OCU para un contrato de compraventa de vivienda.

En el caso de las viviendas de nueva construcción, es posible la reclamación legal de vicios ocultos. En estos casos, el derecho del comprador está amparado por la Ley 28/1999 de Ordenación de la Edificación, que establece que el promotor o constructor serán los encargados de subsanar las deficiencias de los vicios ocultos en estas viviendas.

Las viviendas de la nueva construcción presentan 3 tipos de deficiencias:

  • Defectos estructurales. Daños que afectan la cimentación, las vigas, los soportes y comprometer la estabilidad del edificio. La reclamación por este tipo de daños debe realizarse dentro de los diez años de entrega de la vivienda.
  • Defectos de habitabilidad. Los daños que impiden el cumplimiento de aquellos requisitos que hacen habitable una vivienda (cuestiones de higiene, salud y medioambiente). El período de reclamación por estos defectos es de tres años a partir de la entrega de la vivienda.
  • Defectos de acabado.Daños materiales derivados de la terminación o ejecución de la obra. Solo pueden reclamarse vicios ocultos si las afecciones aparecen en el primer año de entrega del inmueble.

Saneamiento por vicios ocultos

La acción para reclamar se extingue a los 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida. Por tanto, si no se inicia la acción de saneamiento ante los Tribunales en ese plazo de seis meses, se pierde el derecho a exigirlo.
En caso de existencia de un vicio oculto, el comprador podrá optar ante los Tribunales de justicia, por estas acciones:

  • Acción redhibitoria: se desiste del contrato, reclamando la devolución de los gastos pagados y devolviendo el bien inmueble afectado por esos vicios ocultos.
  • Acción quanti minoris: se solicita la rebaja proporcional del precio de la propiedad, por la valoración de esos defectos ocultos, a determinar por peritos.
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