Un propietario con intención de vender su vivienda, puede pensar que con el alza de precios, la escasa oferta de vivienda y la alta demanda inmobiliaria, poner a la venta su propiedad es una tarea sencilla.
Pero sacar al mercado una vivienda y conseguir su venta en un plazo acotado y aun precio razonable, son cuestiones muy diferentes.
Cualquier propietario puede colocar un anuncio en varios portales inmobiliarios, con fotos sacadas en el móvil en 5 minutos y aportando datos y dimensiones tirando de memoria.
Pero sin preparación de la vivienda, sin un plan para generar interés, atender a  las consultas de los interesados, gestionar visitas y ofertas, tener preparados los documentos y realizar los trámites previos y posteriores a la venta, el proceso se puede complicar mucho, tanto que pasen las semanas y los meses, sin que la vivienda se venda, con cada vez menos interés para los compradores y apostando por la única vía que puede gestionar el propietario por su cuenta, ir bajando el precio a ver si pica un interesado.
El proceso de venta es un camino largo, con hitos que deben realizarse correctamente para poder continuar.

Hay varias razones por las cuales un piso no se vende.

Itályca, una de las inmobilarias de Sevilla centro más reconocidas, ha preparado una guía para los propietarios, en la que pone en evidencia lo que hace falta para una venta exitosa.
A continuación exponen 14 pasos básicos para llegar a vender una vivienda.
Errar en cualquiera de ellas, supone no conseguir el objetivo.
  1. Conocimiento del mercado inmobiliario de la zona. La especialización en un barrio de la ciudad, aporta un conocimiento detallado de:
    1. Lo que pasa en ese entorno,
    2. Las operaciones realizadas,
    3. El plazo de venta,
    4. El precio medio,
    5. Las preferencias de los compradores,
    6. Los factores que hacen más atractiva una vivienda.
  2. Tener las herramientas adecuadas. Además de saber entender los resultados, como en el caso de una valoración, permite establecer un precio adecuado para la venta de la vivienda en su zona.
  3. Previsión en los aspectos jurídicos y legales. Analizar la situación de la propiedad, permite anticiparse a posibles problemas; las tareas recomendadas:
    1. Estudiar el estado de cargas del inmueble, si tiene alguna carga que se desconozca del inmueble o de la finca a la que pertenece.
    2. Investigar la situación urbanista y  catastral,  para detectar alguna traba legal que impida la transmisión.
    3. Anticiparse a la forma de actuación en casos de herencia, separaciones, embargos, inquilinos u otro tipo de problemáticas.
  4. Atender a los Requisitos necesarios para vender. Para evitar multas y que se bloquee la venta es obligatorio:
    1. Poseer un Certificado de Eficiencia Energética (informa de la eficiencia de la vivienda),
    2. Tener el IBI al día en su pago,
    3. Estar al corriente en gastos de comunidad.
  5. Preparar el inmueble antes de sacarlo a la venta. Además de despersonalizar la vivienda y que el comprador pueda imaginarse viviendo en ella, es aconsejable realizar un reportaje fotográfico profesional, que destaque las bondades de la vivienda, levantar un plano con medidas, realizar un estudio de la posible reforma,…
  6. Promoción y difusión del piso. En medios online, en la propia vivienda, en lugares estratégicos, destacando la información sobre el resto, mediante anuncios y campañas de pago.
  7. Disponibilidad para atender a los interesados. Una vez se comiencen a recibir contactos, por email y teléfono, es necesario estar disponible de forma continua, además de ser capaz de amoldarse a los horarios de las visitas que propongan los interesados.
  8. Conocimientos financieros. Para poder ofrecer financiación y calcular los gastos del comprador, para eliminar los interesados que no pueden comprar su inmueble, y así evitar visitas infructuosas y pérdidas de tiempo
  9. Investigar las impresiones de los visitantes. Preguntando a los interesados, para determinar qué debe mejorar del inmueble para llegar al objetivo, la venta. Es difícil que respondan abiertamente si quien pregunta es directamente el propietario.
  10. Estudio de los gastos de venta. Además del pago a la Notaría, hay que atender la plusvalía municipal y el cálculo de costes por la cancelación de sus cargas. El gasto fiscal es un factor que afecta a la declaración de renta del año siguiente, que puede ser hasta del 21% de sus incrementos de patrimonio.
  11. Negociar con la parte vendedora. Sea con compradores particulares o representados por un profesional inmobiliario.
  12. Preparar los contratos. Como el contrato de señal, de arras, de arras confirmatorias, de compraventa,
    de opción de compra, etc.
  13. Contactar con Notaría para la escritura pública. Para explicar los detalles de la venta, revisar la escritura pública, y preparar para la firma y cierre definitivo de la venta.
  14. Atender pagos y gestiones tras el cierre de la venta. Hay que abonar los gastos correspondientes de
    notaría, gestionar y pagar en el ayuntamiento la plusvalía municipal, dar de baja o cambiar el titular de todos los suministros del inmueble, informar a la comunidad de propietarios la venta del inmueble, y por último
    declarar la venta en su declaración de renta de ese año.
EL detalle de todas estas cuestiones, se pueden consultar en la guía para vender una vivienda en el centro de Sevilla:

 

 

César Villasante
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