Desde la entrada del euro, 10 años después, la vivienda se ha encarecido un 66% (OCU). Si los datos fuesen del 2006, antes de la crisis, estaríamos doblando el precio.

Hablando de crisis, el precio de la vivienda se ha ajustado un 23,7% desde el inicio de la crisis hasta octubre de 2011, según Tinsa, o un 17% que calcula el Ministerio de Fomento (muchas estadísticas pero ninguna fiable).

Según pronostican todos los expertos, la vivienda seguirá a la baja en 2012 (El Confidencial y el El Mundo) / , dato que no sorprende a nadie, pero que matizado da pavor a un sector en la cuerda floja: sólo el 4% de los españoles tiene previsto comprar piso el próximo año (CIS).

También parece claro el papel relevante de la banca en la evolución de precios y número de compraventas, tan interesados o más que los propietarios en vender sus inmuebles para sacarlos de sus balances.

Ante la creciente oferta y la escasa demanda, es lógico pensar que quien quiera vender, tendrá que rebajar el precio, por lo que el de mercado también bajará (no en todas las zonas ni para todos los tipos de inmuebles).

Hace un año hay quien pensaba que 2011 podría ser el de la recuperación inmobiliaria, ahora hay muy pocos que se atreven a aventurar el repunte en ventas y precios de la vivienda en España.

Mientras que el Gobierno de España se afana por comunicar que se va saliendo de la crisis, que a finales de 2010 empezará el crecimiento económico y la disminución del paro, los medios internacionales nos ven comlo una amenaza, mucho mayor que otras economías en recesión, como es el caso de Grecia:

¿Grecia da miedo? Prepárate con España (BusinessInsider); "Their debt is huge, the banking system is troubled, and they had a monster housing bubble"

Su deuda es enorme, el sistema bancario está con problemas y tienen una grandísima burbuja inmobiliaria.

Comparando magnitudes entre Grecia y España: "Spain's GDP is $1.6 trillion. Greece's is $357 billion."

"Francia y Alemania no podrían rescatar a España en caso de que se necesitase porque es demasiado grande", Wolfgang Münchau, Financial Times, quien cree que la deuda española va a aumentar rápidamente.

"Shame in Spain: Debtors Get Mocked" (abcNEWS), "Verguenza en España: los deudores son objeto de burla", que habla del Cobrador del Frac como método para conseguir el cobro a morosos.

Probablemente estos titulares son más propios de prensa sensacionalista que de la seria de negocios, pero hay datos y evidencias cuyas fuentes son bastante fiables:

El Boom Inmobiliario ha incrementado un 80% los precios de la vivienda en España en las dos últimas décadas:

El Boom Inmobiliario en España  comparado con Estados Unidos y Gran Bretaña. Fuente: The Economist

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2000-2009, la primera década del siglo XXI, ha tenido luces y sombras, cotas altas y bajas en la actividad económica.

A principios de la década, nos encontramos con la rápida ascensión y el posterior e inevitable estallido de la burbuja tecnológica.

Se pensaba que todo era posible, que lo importante era llegar el primero, que bastaba con tener la idea y desarrollarla lo antes posible para quedarse con todo el mercado.

Los planes de negocio eran ridículos, si es que los había, y reflejaban unas previsiones imposibles, incluso a corto plazo, porque nadie sabía qué iba a pasar con Internet en aquellos revueltos años del periodo 2000-2003.

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Si las ventas bajan, los precios de las viviendas bajan y buena parte de las inmobiliarias echan el cierre (el 70% en 2 años), está claro que el sector inmobiliario está en recesión.

Los habituales bombardeos de datos procedentes de inmuerables fuentes así lo atestiguan.

Toamndo por ejemplo datos del Ministerio de Vivienda, nos encontramos con que durante el primer trimestre de 2009, se ha vendido un 16,5% menos que en el mismo periodo del año pasado, con un total de 104.703 operaciones.

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Recientemente hemos participado en la redacción de un artículo para la revista navarra 3puntos.es; bajo el título “¿Qué es la burbuja inmobiliaria?“, se exponen opiniones de varios expertos del sector sobre la actual situación del mercado inmobiliario; para ello se trata de definir el término y se cuestiona si la burbuja inmobiliaria ha explotado o se está desinflando:

La burbuja inmobiliaria es un aumento continuo de los precios y de la oferta de bienes inmuebles (pisos o casas) alimentados por la fuerte demanda,

explica el Director del Departamento de Economía de la Universidad Pública de Navarra, Juan Carlos Longás. “Es un proceso especulativo, la demanda se alimenta porque la gente cree que los precios van a seguir subiendo”.

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En un país en el que nos movemos en masa hacia un lado u otro, en el que los rumores son tenidos como ciertos y los datos oficiales se consideran poco fiables, es normal que tengamos tendencias exageradas en la economía, por encima o por debajo de la media europea.

Un ejemplo evidente se ha reproducido en el sector inmobiliario español de la última década, pasando de un impulso comprador irrefrenable a una espera sine die para adquirir una propiedad.

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El hecho de que varias de las últimas ediciones de ferias y salones inmobiliarios hayan fracasado es un toque de atención para los organizadores de estos eventos para el sector inmobiliario.

De la misma manera que en el primer lustro del sigo XXI se abrieron miles de inmobiliarias (durante 2005 casi la mitad de las nuevas empresas eran inmobiliarias o estaban relacionadas con el sector inmobiliario), en los tres últimos años han aparecido nuevas ferias inmobiliarias, normalmente de caracter regional o local.

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KikoLlan me ha escrito un mensaje de correo para avisarme de un nuevo artículo que ha escrito, motivado por  la ingente cantidad de noticias e informaciones cuantitativas, pero el poco uso de datos cuantitativos y gráficas.

En el artículo se muestran unas gráficas que comparan la situación actual con la burbuja de los 90, a partir de los datos del Ministerio de Vivienda, la Sociedad de Tasación* y algún portal inmobiliario.

Caída del precio de la vivienda

En el 2º semestre de 2007, la vivienda se ha devaluado por primera vez en 11 años, y su evolución recuerda a la burbuja de los años 90.

La gráfica compara el ritmo de la desaceleración en los dos periodos: el 100% corresponde con el semestre de máxima revalorización (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se mide la desaceleración.

Se observan claramente tres etapas en la actual burbuja:

1. Ascenso más o menos lineal de los incrementos del precio, entre 1997 y 2003.
2. Desaceleración también casi lineal, entre 2003 y mediados de 2007.
3. Caída brusca en el segundo semestre de 2007.

En la burbuja anterior existieron dos etapas claras:

1. La desaceleración
2. El posterior desplome

Se puede comprobar que en términos de revalorización la burbuja actual es prácticamente idéntica a la de los años 90.

Entonces se produjo una revalorización del 110% respecto al precio de 1985. En junio de 2007 la revalorización ha sido del 115% respecto a 1996. Es decir, que los precios se han duplicado.

Eso si, entonces la revalorización se produjo en 5 años, mientras que ahora se han necesitado 11.

Como conclusión, si tenemos en cuanta la inflación, se constata que el valor de la vivienda ya esta bajando. Las casas valen hoy menos que en julio, y la tendencia parece ser continuar bajando.

* Con los precios de tasación de las series semestrales de la Sociedad de Tasación (diciembre de 2007).

El artículo original con más Gráficas sobre vivienda: ¿se ha desplomado la burbuja?

Herramienta de la evolución de precios de la vivienda en España