Según algunos agentes inmobiliarios que expresan sus opiniones en grupos de Facebook: "hay bancos y cajas que NUNCA han querido apoyarse en profesionales externos para la venta de sus inmuebles".

Esta corriente de opinión (la banca es el enemigo y la competencia desleal) se genera porque según parte del colectivo, los bancos aprovechan las dificultades en la financiación de la compra de vivienda, para atraer a los compradores y ofrecerles viviendas propias de la entidad.

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Hablamos con Ricardo Gulias, director de RN Tu Solución Hipotecaria, para saber qué se necesita actualmente para conseguir financiación para la compra de una vivienda. También nos da su opinión cualificada sobre la dación en pago y el rol de la banca.

Son expertos en encontrar financiación para la compra de vivienda y acaban de lanzar una promoción en la que regalan la tasación(gracias Arantxa por la interlocución):

Inmoblog – ¿Qué es lo mínimo que necesita una pareja para poder financiar una vivienda de 200.000 euros?

R.G. – Una pareja que quiera comprar una vivienda de unos 200.000 € necesita tener unos ingresos netos mínimo entorno 2.500 € entre los dos (la unidad familiar). Además, es conveniente tener ahorrados los gastos de la operación o será necesaria la aportación de avalistas a la operación. Es posible plantear operaciones sin avales con una aportación igual a la mitad de los gastos (15.000 €).

Inmoblog - ¿Y si es una sola persona que puede permitirse actualmente?

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Al acercarme a la oficina inmobiliaria de un amigo, Luis Iglesias, vi que estaba flanqueada por otras 2 inmobiliarias.

Cuando le pregunté por esa circunstancia y si interfería en su negocio, me contestó que no, al contrario, la cercanía permitía colaborar en algunas operaciones. De hecho, mi contacto dirige una agencia perteneciente a una red que trabaja la exclusiva compartida de forma habitual. Es más, le gustaría participar activamente en una MLS local.

Luis afirmó que realmente su competencia, no son ni las otras inmobiliarias ni los particulares. Su competencia son bancos, cajas, bares y hoteles.

Reconoce haber perdido ventas incluso tras cerrar la reserva, porque los clientes han pasado después por los bancos, en los que les han negado la financiación para la vivienda, pero le han facilitado un préstamos para una vivienda adjudicada de las que tienen en cartera.

En la costa levantina, el stock de producto inmobiliario es muy alto, tanto como la necesidad de entidades financieras para vender sus activos.

También se ha dado el caso de que los clientes, tras firmar la reserva y abonar un importe inicial, lo han comentado en un bar, restaurante o en el hotel en el que se hospedan, momento en el que alguien con intereses en la venta de viviendas ha aprovechado para lanzar una oferta de último minuto. 

La esquina de las inmobiliarias, en Torrevieja

Pese a que en su localidad no existe la figura del portero, Luis asegura que hay mucho infiltrado en el negocio, sobre todo en sucursales bancarias y establecimientos de hostelería.

Se estrena una nueva versión del portal de viviendas de segunda mano del Grupo Santander, acompañada de varias campañas promocionales, en las que destacan los descuentos, superiores al 58% en 400 viviendas.

Actualización Diciembre 2010: 900 pisos de segunda mano del banco santander, con descuentos hasta el 58%

El descuento medio ronda el 30% y esa parece ser la cifra mágica, necesaria según los expertos, para que el stock de viviendas se vaya eliminando; un precio de mercado real y accesible  (30% de rebaja en el precio medio de las viviendas), más aún con las ventajas en la financiación que ofrece en este caso el Banco Santander: Hasta el 100% de financiación y hasta 40 años*.

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En un artículo publicado en Alimarket Construcción, diario de información económica sectorial, se muestra un listado de portales web de bancos y cajas, junto con su volumen de activos publicados, que apenas representa la cuarta parte del excedente inmobiliario de la banca.

"Más de 50.000 inmuebles pueden ser consultados y adquiridos por cualquier usuario en la veintena de portales inmobiliarios que han sido creados por las entidades financieras desde que comenzara la crisis residencial.

Así, BBVA, CAM, La Caixa, Bancaja, Banesto, Santander, Caja Madrid, Banco Sabadell y Banco Popular son algunas de las compañías que comercializan parte de su stock tanto de obra nueva, como de segunda mano y de alquiler con opción a compra, a través de diferentes portales creados expresamente para este fin."

El gráfico con los principales portales inmobiliarios de las entidades financieras: (más…)

Alejandro Sancho trabaja para Aktua, la empresa que comercializa propiedades de varias sociedades, entre ellas Banesto. Previamente trabajó en Idealista como responsable comercial, en contacto directo con inmobiliarias y promotoras.

Desde su experiencia en el sector inmobiliario y su conocimiento de Internet, nos responde a varias cuestiones.

Inmoblog – en tu etapa en Idealista, ayudabas a los anunciantes a conseguir clientes para sus propiedades. ¿Qué papel desempeña internet en el plan de marketing de una inmobiliaria o promotora?

Internet hoy en día es fundamental y las empresas del sector inmobiliario nos tenemos que basar en este nuevo medio como principal herramienta de venta. Llevo años en el lado del portal inmobiliario, pero ahora me encuentro en el lado de la inmobiliaria y esto no hace cambiar en nada mi criterio sobre lo útil que es Internet a día de hoy.

Aún estoy más convencido que será mucho más útil en un futuro muy próximo, casi inmediato. Las razones:

La penetración de este medio es creciente de forma exponencial y lo convierte en el medio más popular, útil y económico para encontrar clientes y sobre todo segmentable. Es evidente que la penetración no es en todas las provincias por igual y no podemos esperar los mismos resultados en ciudades como Madrid o Barcelona que en pequeñas localidades
El declive del papel como medio de búsqueda de inmuebles es evidente. No llego a imaginarme a gente de mi entorno (típico perfil del comprador) buscando vivienda en un periódico entre anuncios que parecen “una poesía” de 20 palabras más que una descripción detallada de un inmueble

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Como en la crisis de los años noventa, las entidades financieras se han convertido en las principales propietarias de activos inmobiliarios en el mercado español.

La estrategia que han desplegado los bancos y las cajas es la misma que la de entonces: la constitución de gestoras inmobiliarias para dar salida a los activos canjeados por créditos, hipotecarios o al promotor, impagados.

“Las entidades ya no tienen sitio ni para guardar las llaves”, asegura el sector. Si no se gestiona adecuadamente esta acumulación ingente, produce efectos nocivos tales como ocupaciones ilegales, apropiaciones de fincas e inmuebles, penalizaciones administrativas, multas y sanciones por incumplimiento de contratos, convenios u otras obligaciones, así como deterioro físico e inmobiliario en general.

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Una de las entidades financieras que más está innovando en la comercialización y dinamización de la oferta de activos inmobiliarios es Caixa Catalunya, a través de su filial Procam.

Seguramente por ese motivo hayan conseguido vender o alquilar 1.600 inmuebles.

Desde que se inició la comercialización del pack oportunidad vivienda, en 6 meses, la entidad catalana ha vendido más de 800 viviendas.

Ese paquete ofrece diferentes garantías al comprador (precio mínimo garantizado de sus inmuebles y una garantía de recompra de la vivienda si el comprador se quedase en paro), además de la disponibilidad de múltiples canales de relación, lo que ha generado más de 25.000 contactos de personas interesadas en inmuebles de la cartera de Caixa Catalunya que han conducido a la compra o alquiler de una vivienda.

Otra de las acciones dinamizadoras se ha plasmado en el plan renove, que ha supuesto un impulso para el mercado inmobiliario, ya que facilita el cambio de vivienda gracias a la oferta de la entidad de aceptar el inmueble inicial del comprador como entrada para la adquisición de una nueva vivienda de la cartera de Caixa Catalunya.

El piso tipo es de obra nueva y el perfil más frecuente es el de parejas que han comprado o alquilado su primera residencia y, en menor medida, aquellas que han cambiado de domicilio.

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 La avalancha de pisos de entidades financieras en el mercado residencial español, está provocando que bancos y cajas lancen campañas de comunicación en varios soportes para anunciar su oferta de activos.

Las comunicaciones son similares a las que realizan las inmobiliarias: carteles en las propias viviendas, webs propias, presencia en portales inmobiliarios y ferias y salones del sector,…

Cartel de Casaktua, la marca inmobiliaria de Banesto, en una casa de pueblo en La Rioja.

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Septiembre y Octubre de 2009 serán los meses de lanzamiento de varios proyectos en Internet de entidades financieras, que canalizarán su creciente oferta inmobiliaria para su difusión y comercialización.

Conocemos varios de estos proyectos por haber participado en su desarrollo, en algunos casos desde su concepción inicial, en otros por haber asesorado en su diseño y estrategia de posicionamiento en internet.

En el primer semestre de 2009, varios Bancos y Cajas de Ahorro han puesto en marcha sus propios portales web, en los que se publica la oferta de pisos de diferentes orígenes:

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