Gran parte de la oferta está publicada en Internet, con gran nivel de detalle en cada vivienda y datos del entorno en el que se ubican.

2. Oferta: estamos recibiendo las consecuencias del volumen millonario de construcción de viviendas hasta el año 2007.

Una oferta que la decreciente demanda no puede abarcar: compradores indecisos por la tendencia bajista de precios, problemas de financiación, menor inmigración y mayor emigración,…

Estos 2 son los factores más relevantes que explican la situación actual: el comprador que puede comprar es quien domina el mercado inmobiliario.

Extracto del artículo publicado en el blog de Anida, en el que colabora escribiendo sobre tendencias en el mercado inmobiliario.

Artículo completo: : ¿Qué pide el comprador de vivienda actual?

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En "We Update You", durante la entrega de premios en Euskadi de Emprendedor XXI, nos encandiló con la idea de que los problemas diarios pueden ser resueltos con innovación e imaginación.

La Mineria de problemas, que supone detectar los problemas para resolverlos, permite generar oportunidad en cada momento, si se es capaz de escuchar y proponer soluciones.

Es curioso, pero también verdad, que no se ve un problema hasta que alguien lo descubre.

En el caso de las viviendas de tamaño pequeño, fruto de una reducción de costes en la construcción, se plantean propuestas que resuelven esa desventaja inicial, como diseñar una vivienda con todo lo necesario para vivir en 15-20 metros cuadrados, con pequeños apartamentos (celdas)

- personalización pret a porter, mediante un sistema de construcción industrializado, aportando rapidez, seguridad, resistencia, durabilidad y apuesta por el diseño de autor.

La casa Kyoto desde una vista lateral

Debemos plantearnos si resolvemos los problemas adecuados de los clientes.

Las tecnologías emergentes son una fuente de nuevas oportunidades de mejora:

Los nuevos materiales, como el aluminio transparente, el material hidrófugo, el grafeno, dan alternativas mejores a las opciones actuales.

Por ejemplo,la pigmentación azul de la fachada de los edificios, permiten una mayor protección térmica a las casas y por lo tanto elevar la eficiencia energética de la vivienda.

Exterior de edificio  impregnada con Cool Blue

Con las impresoras 3D, se pueden trasladar los diseños de planos a una maqueta de tu propia casa, en el material que elijas (madera, plástico,..)

Del plano en 2D a la maqueta impresa en 3D

Además, a las impresiones se les puede añadir un circuito electrónico (e-printing o electronic 3d printing)



Las herramientas digitales permiten incorporación información agregada, como layar (realidad aumentada), que muestra información complementaria cuando vemos a través del móvil la vivienda que nos interesa.Las gafas de Google lo ponen en práctica.

Las capas de información sobre geográfica dotan de información cercana: donde está cada autobús, las colas en el peaje,…



La domótica es la etrena promesa, no ha tenido gran éxito hasta ahora, pero sigue siendo una propuesta de valor, a la que sólo hace falta reducir costes y mayor usabilidad.  

Tal vez aparatos como Romo ayuden a implantar la internet de las cosas en las viviendas, que todos los objetos estén conectados y gestionados por nosotros de forma centralizada. Desde el móvil, podremos no sólo transmitir, también indicar que los objetos realicen una tarea.

Update expone 10 ideas, en 300 imágenes, explicadas en sólo 2 horas. La innovación que está cambiando el mundo, el 26 de junio en Aribau Cinema, de 12 a 14h.

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Enlaces para seguir explorando:

- Solve for X

- Inventables Hardware Store

- Productos de 3D Printing

- Revista Makezine

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Un informe de Hubspot indica que los blogs de empresas consiguen un 55% más de usuarios a sus webs, que además son de mayor calidad, porque son más propensos a consultar y convertir su visita en un lead u oportunidad de negocio, tanto como un 97% más (ver gráfico principal).

Como toda herramienta, lo importante es conocerla y planificar su uso, por lo que el primer paso es definirlo en la estrategia de marketing de la empresa:

- ¿qué objetivos se quieren alcanzar?

- ¿a qué público objetivo se dirige?

- ¿con qué recursos se cuenta para la creación de contenidos y respuestas a usuarios? ¿a qué personal se involucra? ¿cuando se realizan las tareas?

- linea editorial de los contenidos

- ¿dónde se difunden los mensajes?

- medición de Resultados y aplicación de medidas correctoras

Veamos algunos ejemplos de empresas del sector inmobiliario que tiene en marcha su blog corporativo:

Un caso reciente en la incorporación de esta fantástica herramienta de comunicación, es Anida (inmobiliaria de BBVA); hablamos con el departamento de Marketing y Comunicación:

César Villasante: ¿Qué objetivos se han definido para el blog de Anida?

Básico Homes es una empresa comercializadora de activos inmobiliarios procedentes de entidades financieras; su blog tiene ya 3 años y han publicado artículos relacionados con informes de compradores, sus experiencias en ferias, las  acciones comerciales en el punto de venta,…

Su público objetivo está claramente definido: compradores de vivienda, a los que se les quiere avisar de jornadas de puertas abiertas, oportunidades de viviendas en su zona,…

Su estrategia compagina la actividad del blog con intensivas campañas de email marketing y actividad comercial los fines de semana en aquellas ubicaciones donde comercializan las viviendas.

En el caso del Salón Inmobiliario de Madrid, el blog es una plataforma que lanza mensajes a los asistentes de sus ferias, pero además se muestra muy cercano a la realidad del sector inmobiliario, con información sobre demanda de vivienda (nacional y extranjera), modificaciones legislativas, tendencias en las ventas y en el precio de las viviendas,…

En el blog de Gilmar podemos encontrar noticias generales del sector inmobiliario y actualidad local en las ubicaciones donde tiene mayor presencia, como localidades de Madrid, Marbella y la Costa del Sol. Sin embargo se ha alejado de su propuesta anterior de conversar con los clientes.

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Con las gafas se puede ver información en la calle como si la vieras a través de un dispositivo móvil, pero sin utilizar las manos y permitiendo también realizar tareas mediante órdenes de voz. Es como un manos libres de búsqueda activa de vivienda. 

¿Sirven para facilitar la búsqueda de vivienda?

El objetivo es notificar, a los usuarios que llevan las gafas, que se encuentran cerca de una vivienda que cumple sus criterios de búsqueda (zona, superficie, habitaciones, baños, rango de precios,..) permitiendoles ver los detalles en una ficha, con fotografías y sus características.

El dispositivo muestra la distancia a la que se encuentra el usuario de la vivienda y le indica por dónde puede llegar más rápido, andando o en coche.

En cuanto a las fotos, se pueden mover adelante y atrás deslizando el dedo por las gafas. E incluso se puede escuchar la descripción, porque el aparato es capaz de leer los textos.

En el caso de interesar la vivienda, se puede llamar o mandar un mensaje al anunciante desde el propio aparato.

En este video Trulia nos muestra cómo su aplicación interactúa con las gafas y permite al usuario llegar hasta la vivienda, conocer sus características y ponerse en contacto con el anunciante:

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- Contratos de compraventa modificados con la cláusula de la certificación energética.

- Contratos de arrendamiento modificados y adaptados a la modificación reciente de la LAU / Ley del Alquiler.

Todos ellos contratos de arrendamiento y compraventa debidamente adaptados y actualizados a: 

- la normativa vigente Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, y a

- la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Las modificaciones se ha realizado tras promulgarse en el BOE ambas normativas.

Accede y descarga la relación de modelos de contrato adaptados a la ley de Alquiler, pulsando en el botón de "Pay with a Tweet": 

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El primer acto de este Convenio se ha organizado el 13 de junio de 2013, como antesala del Congreso Inmociónate.

Los representantes de empresas tecnológicas y de agrupaciones inmobiliarias se comprometen a desarrollar y/o usar un modelo que permita la conexión de datos de una forma fiable.

El acto contará con apoyo de Fernando G. Erviti y la presencia de Wayne Berthin, Managing Director de Realty Server.  

Se realizará una presentación sobre la necesidad del convenio e introducción de los posibles modelos de estandarización, que servirá para abrir un breve debate sobre la idoneidad de los modelos existentes y proponer alternativas.  

Se firmará el convenio por los asistentes, entre los que han confirmado los representantes de:

Agrupaciones Inmobiliarias: AEGI, FAI, entre las que se encuentran incluidas, entre otras asociaciones: ACEGI, AINA, AFILIA, ASIBI, PisosPlus, Agrupacasa,… 

Portales inmobiliarios profesionales: Convivencia, Misviviendas

Portales inmobiliarios comerciales: Pisos.com, Globaliza, Urbaniza.com

Sistemas de gestión Inmobiliaria: Habitania, HabitatSoft, Inmovilla

Sistemas de gestión MLS: MLS.es, Urbaniza MLS, Realty Server

La integridad de los datos, factor esencial en el intercambio de información

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* Idealista ha declinado finalmente la invitación, apoyando en todo caso la creación del estándar y delegando en Habitania en cuestiones de normalziación de intercambio de información.

El acto está abierto a la participación activa de cualquier empresa tecnológica o agrupación inmobiliaria.

Sólo es necesario confirmar asistencia a César Villasante (representante de la tecnológica Urbaniza) o  Rafael Tarajano (representante de la asociación inmobiliaria Acegi).

Ver el Evento en Facebook >>

Agradecemos el apoyo logístico que presta UCI

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Al no llegar a un acuerdo, nos trasladamos a un edificio de oficinas más céntrico, en Vitoria, también en régimen de alquiler y con un contrato de tres años. El precio por metro cuadrado bastante inferior al anterior y con una opción para comprar, pero la inversión para la adquisición no nos pareció adecuada en aquel momento. 

Al cabo de los tres años, en plena renegociación del alquiler, hemos tenido una oportunidad de compra, por un 62% menos del precio de la oficina 3 años atrás. Las cálculos nos indican que la inversión se amortiza en 42 meses de alquiler.

El propietario actual de las oficinas, no adquiridas por terceros, es el Banco Santander, quien en su política de desinversión inmobiliaria, aceptó nuestra propuesta de compra.

En la firma en el notario, me enteré de que la cancelación de la hipoteca del anterior propietario (Inbisa) alcanzaba casi el importe íntegro que nos propusieron en 2010.

En el proceso ha intervenido una agencia inmobiliaria local, un asesor de la sucursal bancaria principal del Banco Santander y los anteriores propietarios y gestores del edifico de oficinas. A todos ellos les agradecemos las facilidades para realizar la compra cómodamente.

Rellenando la ficha de cliente, en el portal Altamira Santander, con el asesor de la sucursal bancaria del Banco Santander

Minificha de la oficina en la web inmobiliaria de Altamira Santander

Exteriores de la oficina en el parque Gamarra

Vistas interiores de la oficina de Urbaniza

Las dimensiones de la oficina se ajustan a nuestro equipo de trabajo y nos permitiría ampliar 3-4 nuevos puestos.

Si bien en la compra de un local no intervienen de forma tan relevante factores emocionales como en la compra de vivienda, si es cierto que ha influido que tras 3 años de estancia, nos sentimos a gusto con la ubicación, entorno y servicios del edificio en el que se encuentra la oficina.

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Urbaniza Interactiva es proveedor de soluciones tecnológicas del Banco Santander para su filial Inmobiliaria Altamira. Gestiona su portal inmobiliario desde el año 2008 y mantiene sistemas de gestión inmobiliaria para oficinas bancarias y comercializadoras.

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La razón es que sólo una pequeña parte de las viviendas anunciadas poseen el certificado en vigor. El periodo de transición hacia la obtención del certificado parece que se va a alargar, ya que las administraciones autonómicas* todavía no están preparadas para inscribir los certificados.

Un repaso a los portales de información inmobiliaria nos muestra la prácticamente nula presencia de las etiquetas en las fichas de viviendas, salvo algunas excepciones.

De los grandes portales inmobiliarios, sólo Fotocasa menciona al certificado energético, indicando su no disponibilidad e invitando a solicitarselo directamente al anunciante mediante una consulta:

Extracto de ficha en Fotocasa, con enlace al formulario de consulta del inmueble

En Escogecasa, la inmobiliaria de NGB, muestran la califiacción de los inmuebles, incluyendo aquellos que están exentos:

Ficha de Inmueble en el portal Escogecasa

Idealista no muestra información en las fichas; Pisos.com tampoco, pero si que añade un enlace dirigido al propietario para solicitar presupuesto para el certificado de eficiencia energética.

En el caso de las webs de las inmobiliarias de los bancos, Altamira Santander ya ha preparado un espacio para informar sobre el certificado energético de cada inmueble, indicando en la mayoría de los casos que el certificado se está solicitando o está en trámite:

Extracto de ficha en Altamira Santander, con información sobre la etiqueta energética

En cambio, las agencias inmobiliarias, concienciadas e informadas sobre la necesidad del certificado, ya muestran en sus propias webs información sobre la eficiencia energética.

En algunas fichas de las webs de asociaciones inmobiliarias (Asibi, Afilia, Aina, Pisosplus, HortaNord) ya se pueden ver datos de la certificación de las viviendas, incluyendo datos como el detalle de emisiones y consumo de energía:

Extracto de Ficha captada en Exclusiva Compartida, en la web de la Asociación Inmobiliaria ASIBI, que usa el sistema MLS Urbaniza

Urbaniza muestra una selección de pisos en exclusiva, que se caracterizan por la calidad de la información y por su correcta valoraqción económica. Ver ficha con certificación energética en Urbaniza.com

* El Gobierno de Navarra ofrece desde el 11 de junio en su portal web una herramienta para el Registro público de certificados de eficiencia energética

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Inmoblog – ¿Qué preparativos necesita la vivienda ante la inspección para la certificación?

ZA – Sería bueno disponer de planos de superficies  y características constructivas. Si no se tiene esta documentación hay que realizar una visita a la vivienda para la toma de datos y el estudio de las fachadas, los cerramientos, los sistemas de iluminación, de generación térmica, de ventilación.

Inmoblog - ¿Algunos consejos para conseguir una mejor calificación?

ZA – Para conseguir una mejor calificación sería necesario realizar mejoras en el aislamiento de la vivienda o en sus instalaciones. El certificado de eficiencia energética que se entregue al propietario incluye recomendaciones para la mejora de la eficiencia

Inmoblog - ¿El precio de la certificación es fijo en función del tamaño del inmueble o hay más factores?

ZA – Varía en función de la vivienda (tamaño, superficie), si bien se puede establecer un precio estándar para cada vivienda tipo. Por ejemplo, para un piso de 90 metros cuadrados,el precio del certificado energético puede alcanzar los 200 euros.

Inmoblog - Si se realiza una reforma tras la certificación, ¿puede variarse la calificación? SI ¿supone una nueva certificación?

ZA - Si las reformas afectan a la envolvente de la vivienda o a sus instalaciones es necesario realizar una nueva certificación. Aunque no se realicen reformas, “la certificación caduca a los 10 años” por lo que hay que renovarla transcurrido dicho periodo.

Inmoblog - ¿El certificador ofrece toda la documentación necesaria para poder anunciarla vivienda para su venta o alquiler, asi como para los trámites de compraventa ante notario?

ZA – Si. El certificado es suficiente para realizar esos trámites. Pero también es necesario registrar la certificación ante el Organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma. Esto puede realizarlo el propietario o el certificador. Hay organismos públicos que en sus portales de internet han puesto en marcha plataformas para inscribir la certificación.

A día de hoy el Gobierno Vasco no tiene el Registro en funcionamiento ni para nuevas edificaciones ni para las ya construidas. En Castilla y León a día de hoy solo se pueden registrar las nuevas edificaciones. En La Rioja hasta la fecha tampoco existe ningún Registro.

Zárate Arquitectos cuenta con más de 35 años de experiencia en el sector de la arquitectura, el urbanismo y la edificación. Trabaja principalmente en Burgos, La Rioja y País Vasco.

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Todo sobre la certificación energética de edificios y viviendas:

- Características formales de la etiqueta de eficiencia energética

- Amenazas u oportunidades del certificado de eficiencia energética

- Aplicaciones móviles para toma de medidas y certificación

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El objetivo es aprovechar el tiempo al máximo y hacer networking con otros profesionales, algunos especializados en la materia, otros interesados en conocer más y mejorar en ese ámbito.

En palabras de Fernando G. Erviti, "se ha preparado una sala del restaurante en el que se sirve el menú para evitar distracciones. En cada mesa se establece un tema definido y cada persona puede apuntarse previamente, para asegurar un asiento en la mesa que más le interesa"

Las temáticas que se han propuesto para esta edición:

- Alto Standing

- CRM y Sistemas de Gestión

- Reflexiones del mundo hipotecario-Inmobiliario

- Negocio Internacional

- Propiedades Bancarias

- Contratación de autónomos (2 mesas)

- Eficiencia energética

- Exclusiva

- Asociaciones locales y MLS

- Una voz Única 

- PNL y neuromarketing

- Alquileres

- Subastas

- Rueda de negocio España-Portugal

Además habrá Breakout sessions en las que un panel de expertos discutirá y responderá sobre facebook, twitter, MLS, herramientas de marketing, honorarios, eventos de marketing, los secretos de la captación en exclusiva, Calificación energética: Aspectos legales, técnicos y de Marketing, PNL y Neuromarketing aplicado al sector inmobiliario, MLS, Portales Inmobiliarios (Profesionales, mixtos, locales, globales, Internacional).

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