- Evalúa el precio y los resultados que obtienes de cada anuncio

- No te centres en contactos vía formulario web, porque los contactos pueden proceder de llamadas telefónicas (la mayoría), accesos a tu web (enlaces desde la ficha de tus inmuebles en el portal), correos electrónicos directos,…

- Valora la calidad de cada contacto; establece tus ponderaciones para cada uno de los resultados de los que dispongas (número de llamadas, número de consultas, número de veces que se ha visto la ficha de la propiedad y tus datos de contacto)

Ten en cuenta que no todos los portales muestran la misma información de los inmuebles y de los anunciantes:

- Datos de los inmuebles: en este caso, el "menos es más" no se aplica. El portal que muestra más datos, tanto texto como imágenes y vídeo, asi como más datos de contacto, genera leads de mayor calidad. Razón: el usuario, al tener más información, sólo consultará si está realmente interesado, evitando contactos de baja calidad del tipo "cual es el precio?", "incluye plaza de garaje?",  "qué servicios ofrece la zona?" , cuyas preguntas generan un ratio de conversión cercano al 0. El hecho de mostrar el precio para que llame más gente no vale en este negocio.

- Datos de contacto del anunciante:  hay webs que suprimen cualquier forma de contacto directa y sólo permiten el envío de datos mediante formulario web. El precio por difundir sólo las propiedades es diferente al que se tiene que pagar por difundir tanto las propiedades como la marca del anunciante, sus datos de contacto completos y los enlaces a su web o blog.

Lo idóneo es que se muestren todas las posibles formas de contacto: 

Imagen tomada de una ficha de inmueble, en el aparado Datos de Contacto, del portal Urbaniza.com.

En esta captura se ven los datos de la empresa anunciante: Nombre, logotipo, listado de inmuebles anunciados, teléfonos, fax, enlace a la web, dirección de la oficina.

Incluso se pueden añadir otras vías de comunicación como el perfil en Twiter, Facebook, la cuenta en Skype,…

      Para evaluar los resultados de los portales inmobiliarios, es importante determinar qué variables son las fundamentales para el negocio del profesional o la empresa inmobiliaria ..

Algunas de las analíticas que más frecuentemente se hacen públicas:

Estadísticas de tráfico:

- visitas,

- visitantes,

- páginas vistas,

- impresiones,

- tiempo de permanencia en la página,

- visitas recurrentes,

- ratio de abandono, 

- nivel de oferta: número de inmuebles disponibles en su base de datos

Estos son datos objetivos, absolutos, pero que necesitan ser ponderados: no todos los usuarios que visitan el portal tienen el mismo objetivo; algunos buscan noticias, otros un foro donde discutir, otros buscan vivienda en un primer acercamiento y otros buscan activamente su vivienda, segmentando tanto por producto como por servicios de los agentes inmobiliarios.

Hay otras variables, más subjetivas, que tienen que ver con la experiencia de uso de quienes navegan por las páginas del portal

Usuarios:

- nivel de usabilidad de la web,

- facilidad de navegación,

- calidad en la información: sin anuncios duplicados ni anuncios de inmuebles ya vendidos o alquilados,

- herramientas y utilidades,

- innovaciones,

- alertas y avisos,

- aplicaciones de movilidad,

- uso de redes sociales, …

Y hay datos que pueden y deben ser comprobados y analizados particularmente por cada anunciante del portal inmobiliario. Son aquellos que hacen referencia a los resultados de la exposición en las páginas del portal, relacionados con el objetivo de obtención de contactos de calidad que finalmente se conviertan en clientes:

Resultados para clientes:

- leads: contactos que se consideran cualificados porque han aportado datos personales, y/o datos de la vivienda que les interesa, y/o quieren realizar una visita a la propiedad, y/o se han descargado un folleto,…

- impresiones de marca y de datos de contacto,

- ROI,

- número de llamadas,

- número de contactos válidos,

- número de clientes generados,

- informes estadísticos,

- información del mercado,

Pero además de conseguir contactos válidos para sus clientes, el portal inmobiliario debe ser fácil de usar también para los anunciantes, ofreciendo herramientas que ahorren recursos a sus anunciantes, como el valioso tiempo que se puede dedicar a vender, en vez de alimentar datos en distintos programas de listados inmobiliarios:

Servicios al anunciante:

- respuesta a incidencias,

- facilidad para la publicación,

- automatización de cargas de datos,

- flexibilidad para incorporar campos de información,

- posibilidades para difundir la marca, con espacios para la publicidad de la agencia o agente,

- segmentación de la exposición, para poder elegir dónde mostrar la publicidad y a qué público objetivo,

- flexibilidad para usar diferentes formatos y tamaños publicitarios,

- pasarelas sencillas para el envío y recepción de información, desde el programa de gestión propio.

Artículos relacionados:

- la importancia de una buena ficha de inmueble

- A vueltas con el portal inmobiliario lider

- Herramienta de carga de datos inmobiliarios

La definición de líder es suficientemente ambigua como para que se interprete que haya líderes según qué ámbitos y valores se tomen como idóneos.

Si preguntamos a los usuarios de Internet, el líder es claramente Idealista, por sus esfuerzos en usabilidad, facilidad de navegación, contenido enriquecido, innovaciones tecnológicas, herramientas,… Además de "caer bien" por ser un proyecto liderado por emprendedores, que dan la cara y se comunican activamente, tanto en la red (Twitter, Blog) como en la realidad (conferencias y ponencias).

Si preguntamos a empresas y profesionales inmobiliarios, la mayoría te dirán que obtienen más contactos y de mayor calidad en Fotocasa. Posiblemente lo eligieran su tuvieran que quedarse con uno, pese a que consideran que sus tarifas son más altas.

Un mayor porcentaje de usuarios en Fotocasa buscan activamente vivienda, ya que muchos usuarios de Idealista acceden recurrentemente para leer y opinar sobre noticias, o para fisgar qué viviendas son las más caras o las más visitadas.

Lo que no es normal es que un portal inmobiliario demande a otro al considerar competencia desleal el análisis de producto entre Fotocasa e Idealista.

La guerra comunicativa se abre en Internet, en los resultados de búsqueda:

Resultados de búsqueda orgánica en el buscador Google.es.

Banner publicitario de Fotocasa en el que aporta un dato sobre su número de usuarios.

Al tagline de Idealista en su web se le añade un enlace para consultar referencias de distintas fuentes que lo sitúan como el lider en España. Anteriormente se publicaba un ranking de tráfico.

Y la guerra se extiende con reclamos publicitarios a pie de calle:

Anuncio de Fotocasa en marquesinas de paradas de autobús. Se comunica que es el líder pero no se aportan datos que lo confirmen.

Pero volviendo a la discusión sobre liderazgo, cuando un portal inmobiliario se ploclama como líder, tendría que especificar:

Líderes ¿en qué?

Hay demasiadas variables para poder evaluar y medir a un portal inmobiliario:

Estadísticas: visitas, visitantes, páginas vistas, impresiones, tiempo de permanencia en la página, visitas recurrentes, ratio de abandono,…

Otro dato es el nivel de oferta: número de propiedades en stock. En este caso,¿ es bueno tener una gran bolsa de propiedades? Para los usuarios siempre es interesante tener un buen catálogo de producto,  una gran bolsa donde buscar. Pero también se puede interpretar que se acumulan las viviendas, que no se venden y que hay mucha "morralla", pisos repetidos, en la base de datos desde hace años, que no interesan o incluso que no se han dado de baja aunque ya no estén a la venta.

Sobre un dato que suele utilizarse como el mayor indicativo de tráfico de un portal: el número de visitantes: ¿qué hacen esos visitantes? Pueden estar buscando piso, pero también hay muchos usuarios que buscan noticias, información sobre VPOs, que suben sus propiedades, que comentan datos,… ¿Realmente cúantos están buscando activamente una propiedad? 

Usuarios: nivel de usabilidad de la web, facilidad de navegación, herramientas y utilidades, innovaciones, alertas y avisos, aplicaciones de movilidad, uso de redes sociales, …

Resultados para clientes: leads, impresiones de marca y de datos de contacto, ROI, número de llamadas, número de contactos válidos, número de clientes generados, informes estadísticos,información del mercado,  respuesta a incidencias, facilidad para la publicación, automatización de cargas de datos,pasarelas de información…

Líder, ¿Para quien?

Usuarios de Internet: prefieren idealista por su cercanía, su orientación al usuario,usabilidad, innovación,… . fotocasa va siempre por detrás.

Clientes: empresas y profesionales inmobiliarios: prefieren fotocasa, aunque sea más caro, porque consiguen más contactos y más relevantes.

Medios de comunicación: medio en la capacidad de generar información de su mercado e informes, como la Evolución de precios de la  vivienda, que ofrecen tanto los dos grandes portales como otras webs: Preciometro (facilisimo), Burbujómetro, o informe de pisos.com.

Líder, ¿Por segmento de clientes?

Particulares, inmobiliarias de barrio, de costa, APIs, asociaciones de inmobiliarias, promotores de primera o segunda residencia, grandes inmobiliarias,…

El mercado inmobiliario siempre ha estado muy atomizado y según a quien preguntes, los resultados de su exposición en un portal inmobiliario difieren en gran medida.

Líder, ¿En dónde?

En toda España hay 2 líderes claros.

En Madrid hay 4 o 5 portales que son capaces de generar tantos contactos como los primeros.

En Lugo la presencia de los grandes portales es testimonial.

Hacen bien estos portales en añadir la coletilla de "líder en España" porque en niveles más profundos de segmentación por ubicación eseliderazgo es más cuestionable.

Salvo en el ámbito de la segunda residencia, el negocio inmobiliario es local.

La ventaja del portal local: es más reconocido y utilizado por los compradoresy por los profesionales en esa zona.

Un ejemplo: en Navarra hay portales con un rendimiento tan bueno o mejor que el de los líderes nacionales: Inmonet (creado por emprendedores particulares), Avenidacan (portal inmobiliario de Caja Navarra), Ainavarra (portal de la asociación de profesionales inmobiliarios).

Quienes gestionan y mantienen estas webs, son grandes conocedores de su zona y suministran información de valor, de una manera que un portal nacional no puede, ya que como mucho tiene a un comercial tratando de captar clientes para que se publiciten en su medio, pero el contenido local es escaso o nulo.

Los portales creados por agrupaciones de inmobiliarios serán (ya lo son en algnos casos) la referencia de información inmobiliaria en su zona: por calidad de la información, servicios, cercanía con el cliente comprador y vendedor,… 

Otro ejemplo: si miramos por número de propiedades, portales como Habitaclia, en Cataluña, dispone de más propiedades que nadie.

La especialización es esencial para destacar en cualquier negocio.

Un portal nacional no puede llegar a esa especialización porque debe atender a intereses generales. Por lo tanto, un portal especializado en urbanizaciones en campos de golf, o en oficinas y locales, o en una zona determinada consigue mejores resultados para sus clientes y usuarios que un portal inmobiliario nacional.

¿Es bueno que exista esta bicefalia?

Seguramente si; el estado de permanente alerta de ambos portales provoca que necesiten mejorar su rendimiento y tráfico para ganar mercado, bien con avances tecnológicos, ofertas o elaboración de contenidos (informes de precios de la vivienda).

Los usuarios agradecen estas mejoras tanto o más que los anunciantes.

Para la competencia también es de agradecer que no exista un liderazgo claro que se lleve todas las grandes cuentas del sector.

Esa competencia hace que muchos clientes busquen alternativas y portales inmobiliarios especializados en nichos de negocio o portales locales de información inmobiliaria que resultan más rentables.

Relacionado:

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- Ser el portal inmobiliario líder

A principios de la década, nos encontramos con la rápida ascensión y el posterior e inevitable estallido de la burbuja tecnológica.

Se pensaba que todo era posible, que lo importante era llegar el primero, que bastaba con tener la idea y desarrollarla lo antes posible para quedarse con todo el mercado.

Los planes de negocio eran ridículos, si es que los había, y reflejaban unas previsiones imposibles, incluso a corto plazo, porque nadie sabía qué iba a pasar con Internet en aquellos revueltos años del periodo 2000-2003.

La bonanza económica narcotizó a muchos empresarios que se dejaron llevar por estimaciones de grandes e inmediatos beneficios, en unos negocios de los que no sabían nada.

La salida a Bolsa de Terra*, un portal generalista que valía presuntamente para todo, y su explosiva revalorización, terminó por animar a los indecisos, que apostaron por proyectos de cualquier tipo, sustentados en la vaga creencia de que los usuarios generaría valor económico sólo con sus visitas.

De aquella época surgieron varios proyectos de portales inmobiliarios; algunos siguen en marcha 10 años después (Globaliza, Idealista, Urbaniza) y otros se quedaron en el camino (Inmoclick, Atrea).

A finales de la década, estalló la otra burbuja, la inmobiliaria.

La entrada en vigor de la moneda única europea, el Euro, que daba más peso al Banco Central Europea, introducía el índice Euribor y prometía ser garante de menos blanqueo de capital.

Las fluctaciones en el tipo de interés en los últimos meses del periodo 2008-09, son llamativas: el máximo histórico diario fue el 5.526% el 2 de octubre de 2008 y el mínimo el 1.222% del 16 de noviembre de 2009, sólo 14 meses entre uno y otro.

El índice de referencia hipotecaria Euribor en el periodo 1999-2009. Fuente: Euribor.com.es

Tras varios años de incrementos en los precios de dos dígitos y ventas cercanas al millón de unidades anuales, llegó el esperado reventón, que ha dejado a la mitad de las inmobiliarias sin negocio, ventas que han disminuído a menos de la mitad y precios que aun bajando, han mantenido el tipo (salvo segunda residencia).

Los culpables de todo esto, todos aquellos propietarios que han querido ganar una alta rentabilidad con su inversión en vivienda. Si el vecino había ganado x vendiendo su piso, el otro quería ganar x+y.

Con rentabilidades superiores a la del mercado de valores, tanto el ciudadano medio sin grandes conocimientos como los inversores más aventajados, se lanzaron a la compra de propiedades, tanto residencial como terciario.

Con tanta demanda el resultado lógico es el incremento de precios. Como se seguía comprando todo pese al alza de precios, debido a financiación accesible, los promotores inmobiliarios siguieron comprando suelos y edificando.

El volumen de viviendas construídas superaba el medio millón de millón de unidades en varios ejercicios (2004-07),  lo que provoca el actual stock de viviendas vacias (900.000 unidades en 2008).

Nuevos actores se introducían en el mercado, tanto propietarios de terrenos que querían construir ellos mismos, como empresarios sin formación específica que vieron en el mercado de la intermediación inmobiliaria, carente de barreras de entrada (liberalización del sector inmobiliario**), un campo fértil en el que desarrollar su actividad.

Esa entrada de agentes sin cualificación que obtenían jugosas comisiones por un trabajo aparentemente fácil, provocó una mala imagen del sector que aun hoy, tras la crisis y la limpieza de intrusos que ha provocado, subsiste en la conciencia de la sociedad española.

Se echa la culpa habitualmente a constructores, promotores, inmobiliarias, administraciones públicas,… en parte son culpables, pero al mismo nivel que la codicia y avaricia de miles de propietarios en España.

Mención aparte para la corrupción, en la que sí han participado algunos responsables de Urbanismo de Ayuntamientos y personajes relacionados con la promoción inmobiliaria, que han avivado a lo largo de muchos años la inflación del suelo y de la construcción de viviendas.

Fruto de la combinación del sector inmobiliario y tecnológico, surgieron los portales inmobiliarios, programas de gestión inmobiliaria y otras herramientas innovadoras pensadas para mejorar el funcionamiento de las empresas inmobiliarias.

El resultado del uso de esas herramientas y de las empresas proveedoras ha sido muy dispar, pero es un asunto que se tratará en otro artículo de Inmoblog.

* Trayectoria de Terra en la Bolsa

Salió a bolsa el 17 de noviembre de 1999, a un precio de 11,81 euros por acción. En febrero de 2000 alcanza los 140 euros.

En Julio de 2005 sale de bolsa con un precio de 3,04 euros.

** Liberalización del Sector inmobiliario

Según establece el artículo 3 del Real Decreto Ley 4/2000 de 23 de junio y 10/2003, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes publicado en el BOE de 24 de junio de 2000, “las actividades de intermediación inmobiliaria, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial”.

Relacionado:

- Fraude fiscal, blanqueo de capitales y corrupción en el sector inmobiliario

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- La mala imagen del sector inmobiliario

- Cumple 11 (Euribor.com.es)

Inmoblog -  Primero un poco de background: de dónde procedes, qué experiencia tienes, en qué proyectos te has metido,…

Ejercí como abogado durante 4 años en Barcelona antes de empezar mi primera empresa (una agencia inmobiliaria). No tenía experiencia previa en el sector inmobiliario, pero sabía que quería controlar mi propio destino fuera de los límites impuestos por mis jefes en el bufete. Después de este primer proyecto, empecé nuroa con mi socio, Oriol Blasco. Por bien o por mal, hemos tenido que aprender casi todo por ensayo y error.

Por suerte, hemos aprendido rápidamente de nuestros muchos errores, y hemos conseguido que nuestra empresa actual haya ganado la confianza de analistas como Red Herring, Library House y Eurecan, de business angels como Albert Armengol y Dennis Bemman, y de un fondo de capital riesgo como Highgrowth Partners.

Ahora, además de ser co-fundador y accionista principal de nuroa, soy profesor asociado del Instituto de Empresa, donde comparto mi experiencia como emprendedor con los estudiantes de los programas de MBA y Executive MBA. 

Gary Stewart en Barcelona Meeting Point 09

Inmoblog – ¿cómo conseguirte empezar con el proyecto de nuroa?

Gary – nuroa es un buscador inmobiliario. Como ni Oriol ni yo somos programadores, el primer gran reto inicial del proyecto era encontrar un programador que podría realizar nuestra visión, algo que suena fácil pero era mucho más difícil en la práctica, particularmente si la programación está externalizada a gente en Rusia a quien nunca hayas conocido.

Aprendimos de este error y contratamos al programador jefe de nuestro equipo en Rusia para trabajar directamente con nosotros. Sus jefes se enfadaron y durante 24 horas secuestraron el proyecto, aunque ya habíamos pagado 75% de su presupuesto. Después de tranquilizarles, empezaremos a tramitar los papeles para traer al programador ruso a Barcelona, pero tuvimos que esperar más de un año antes de que el llegó a Barcelona para trabajar con nosotros.

Ha estado con el proyecto desde 2006, pero ha vivido en Barcelona solo desde primavera de 2008, y el Gobierno español sigue sin dar permiso a su mujer para estar reagrupado con él. Tuvimos muchos problemas de este tipo al principio.

Ser emprendedor significa siempre estar al precipicio del fracaso por causas fuera de tu control, pero tienes que ser fuerte, poder pensar "out of the box", aprender de tus errores, seguir adelante y rezar por un poco de suerte.

Como no tuvimos mucha experiencia previa en el sector, al principio cada experiencia era nueva y no tuvimos la experiencia de poder prever algunas decisiones tontas y/o a veces de diferenciar entre ser optimista y ser irrealista. Cada día era una aventura, y es la parte más divertido y la parte más pesada de ser emprendedor.

Aun así, el proyecto iba avanzando. Cometer errores es una parte normal e integral de la experiencia de ser emprendedor.

Así se aprende, y la gente con más experiencia que nosotros sabia que íbamos a cometer muchísimas errores, que la búsqueda de la adaptación del producto al mercado sería un proceso largo y que nuestra visión inicial quizás no tuviese nada que ver con el producto finalmente buscado por el cliente.

Lo importante era ver como respondimos a estos errores y a los riesgos relacionados.

Al día de hoy hemos desarrollado un producto que encaja con las necesidades del usuario y que permite al mismo de hacer una búsqueda directa y sencilla. En nuroa ahora se pueden destacar las propiedades que han sufrido un recorte de precio sencillamente seleccionando una casilla que dice “solo los más baratos!”. De esta manera se pueden encontrar miles de pisos baratos en Madrid, en Barcelona o en cualquier otra ciudad española.

Tenemos también una nueva alerta que identifica los nuevos inmuebles añadidos, así que por ejemplo es muy fácil buscar los anuncios más recientes de pisos en venta en Bilbao o de pisos en alquiler en Sevilla. Para realizar una búsqueda en un área específica de una ciudad nuroa ofrece la búsqueda por distrito, como piso en venta en Fuencarral o un ático en Gracia, y también adentro de las diferentes zonas de lo mismo como piso en el Gótico o en Poble Sec.

Inmoblog – ¿Y la financiación? ¿Cómo se contacta con los business angels?

Gary – Hemos tenido mucha suerte con el tema de financiación, en gran parte porque desde el principio elegimos un producto que tenía un componente tecnológico bastante alto e innovador. Tuvimos que hacer mucho marketing y networking para conocer a nuestros inversores.

Al principio financiamos la empresa desde nuestros propios bolsillos, algo que es imprescindible a la hora de conseguir un inversor, ya que a nadie le encanta la idea de tomar riesgos, pero si tú no estás dispuesto a tomar riesgos por tu empresa, porque un inversor debe hacerlo?

Dicho esto, el proyecto era bastante ambicioso y al nivel personal Oriol sabíamos que haría falta mucha "pasta" en el futuro próximo.

Por esta razón, los dos primeros años consistieron en desarrollar un producto lo suficientemente interesante para poder superar los filtros entre nosotros y los inversores nacionales y internacionales. Y una vez que llegas a conocer a estos inversores, nunca se debe dudar que una parte importante de conseguir financiación es tener un poco de "feeling" entre el inversor y el equipo, algo que se facilita bastante si ya tienes buenos contactos dentro del sector.

Si eres nuevo al sector como Oriol y yo éramos en 2005, pues hay que crear un poco de "buzz", ganar premios y asistir eventos de networking (tipo Red Herring, Global Innovate, DEMO, Library House, etc.) para conocer a gente importante y relevante del sector, ya que es poco probable que un inversor va a invertir en un proyecto que viene sin contactos o referencias, menos que el proyecto ya tiene una marca establecida y/o que la pagina web ha conseguido mucho trafico.

Estos filtros ayudan al inversor minimizar su riesgo, y al final el objetivo del inversor es minimizar los riesgos asociados con un proyecto con mucha potencial de crecimiento.

 En nuestro caso, conseguimos mucho dinero barato del Gobierno catalán y del Gobierno español a través de programas de CIDEM (Genesis y Capital Concepto) y de CDTI (Neotec I, Neotec II y ENISA), pero incluso aquí era imprescindible tener el apoyo de alguna gente clave que luchaba por el proyecto (como Cristina Areste de la UPC y Roger Pique que trabajaba con CIDEM y ahora es socio de Inveready, una consultoría para ayudar a los emprendedores conseguir financiación). Gracias en parte al hecho de que habíamos conseguido financiación del Gobierno catalán, conocimos a nuestro primer business angel a través de un amigo catalán.

El inversor no tenía nada que ver con el sector de Internet, pero tuvo dinero para invertir y creó en nosotros y en el proyecto, en parte porque tuvimos un amigo en común y después el se convierto en amigo nuestro también.

Conocimos a nuestro segundo business angel, Albert Armengol (fundador de eConozco), a través del primer business angel. Y conocimos a nuestro ultimo business angel, Dennis Bemmann (fundador de StudiVZ) en una conferencia de networking / tecnología web 2.0 después de ya haber ganado el premio de Red Herring como una de las empresas más innovadores en Europa.

Gary – Al nivel de tener acceso a financiación, cada nuevo logro abrió nuevas puertas y facilitaba el próximo logro hasta que llegamos a inspirar la confianza de un fondo de capital riesgo, Highgrowth Partners que nos ha dado el dinero necesario para financiar la adaptacíón del producto al mercado y empezar con el proceso de comercializar el producto. En particular, ya estamos trabajando con la gran mayoría de los portales inmobiliarios en España y tenemos financiación para sobrevivir hasta 2011.

Esto nos ha permitido disponer de una de las más grande ofertas inmobiliaria en España con cuasi 3,5 millones de anuncios, pasando desde los 3,000 iniciales hasta los 300,000 anuncios inmobiliarios en Madrid y desde los 2,500 hasta los 250,000 anuncios al día de hoy en Barcelona. Incluso las ciudades más pequeñas han disfrutado del crecimiento de nuroa, como por ejemplo la Murcia adonde tenemos ya más de 3,000 anuncios de obra nueva.

 El desarrollo ha sido también internacional y hemos lanzado nuroa en otros 11 mercados internacionales, incluso Alemania, Australia, Austria, Brasil, Chile, Argentina, los Estados Unidos, Italia, México, Portugal y el Reino Unido.

Y tenemos varios canales, como el de bancos, el de compraventa de pisos de segunda mano, el de obra nueva, el de alquileres y el de compartir pisos. Nuestra intención es seguir creciendo al nivel de países y canales.

Todo esto gracias en gran parte a la financiación que hemos conseguido, y hay que resaltar que tuvimos bastante suerte en cerramos la ronda con Highgrowth en julio 2008, justo antes de la caída de Lehman Brothers, porque después los inversores no querían hablar con ningún proyecto nuevo.

De hecho, para mi última clase del semestre, invité a tres VCs conocidos a IE para evaluar los planes de negocios de los estudiantes, y después fuimos a tomar algo, y lo que me contaron es que 2010 va a ser aun peor en términos de poder conseguir financiación y que todos tienen un poco de miedo dado la coyuntura actual.

El programa ofrece estas ponencias:

- Entorno financiero y perspectivas para el sector inmobiliario

SERVICIO DE ESTUDIOS – BBVA

- Implicaciones de la refinanciación inmobiliaria en el futuro de las promotoras

IREA

- Cómo evitar la pérdida del valor de los activos en poder de las entidades financieras

ACSI

Video Promoción de Intereconomía Conferencias: Enrique Portuondo, Subdirector General de Ahorro Corporación Servicios Inmobiliarios. 

- Activos inmobiliarios en Internet. Internet como canal de venta de pisos de Bancos y Cajas

URBANIZA

- Soporte operativo de la gestión de activos

SHEBEL

- Ceder activos a nuevos gestores

ALIANCIA ZERO

- Gestión de activos, aspectos técnicos

TGA

- Rescate de Activos Inmobiliarios en Crisis

INMORESCUE

A media mañana presentaré la ponencia de Urbaniza, en la que daré nuestra visión como consultores en tecnología y marketing inmobiliario, para explicar las estrategias de las entidades para utilizar Internet como medio para la difusión y comercialización de las propiedades inmobiliarias.

El Objetivo de todas las entidades es Vender activos a precio razonable.

Las formas de hacerlo difieren, el posicionamiento en Internet es distinto:

Relacionado:

- Interconomía COnferencias: web de la conferencia

- Webs de bancos y cajas que venden pisos

- Pisos del Banco Santander: Altamira

- Pisos del Banesto: Casaktua

En la era tecnológica todavía hay profesionales inmobiliarios que tienen que destinar mucho tiempo para esta operación tediosa y para nada rentable.

Por esa razón hay quienes rechazan contratos publicitarios y prefieren destinar recursos a otras tareas.

A la hora de negociar con un portal inmobiliario, es fundamental dejar claro cómo va a ser la introducción de datos y las actualizaciones de información:

- ¿Es obligatorio utilizar un sistema de introducción de datos del propio portal?

- ¿Permite el envío de ficheros de datos de inmuebles (excel, texto, xml,…)?

Lo normal es que el departamento de base de datos del portal se ponga en contacto con la empresa de software inmobiliario del cliente para determinar una pasarela de envio de datos.

En nuestro caso tenemos acuerdos con varios programas inmobiliarios con los que hay activo un proceso de envio y recepción automático de datos, para asegurar la máxima actualización de información en el portal.

El portal inmobiliario Urbaniza.com ha desarrollado una nueva utilidad para agentes e inmobiliarias para hacer más fácil el envío y actualización de datos.

En el panel de gestión de listados inmobiliarios, el cliente puede ir a la sección "importaciones" para enviar un fichero de datos estandar, el conocido XML.

Cualquier programa de gestión inmueble debería tener la opción de "exportar los datos a un fichero", que sirve como copia de seguridad y que además permite redistribuir la información de los inmuebles a webs de internet. Y debería ser una opción gratuita.

Pantalla del panel de gestión inmobiliaria. Subsección "Importación de inmuebles desde programas externos vía XML".

La herramienta guía al cliente para que la carga de datos sea óptima y se publiquen los datos en portales de internet.

El procedimiento es sencillo: 

* Carga del Fichero XML: se selecciona el fichero .xml con la información de los inmuebles. Puede hacerse mediante Carga Completa o con Cargas Parciales.
* Precarga en Base de Datos: se guardan los datos de todos los inmuebles en unas tablas temporales para que se puedan comprobar los datos cargados antes del volcado.
* Volcado a la Web: se pasan los datos cargados en las tablas temporales a las de producción. Se pueden volcar todos a la vez o uno a uno mientras se van validando.
* Comprobación Final: todos aquellos inmuebles que no se hayan podido subir, se podrán comprobar para corregir la información y subirlos a la web.

 Las especificaciones del XML, cómo debe ser construído y el fichero de ejemplo, se encuentran en el panel de gestión de Urbaniza.com.

Además de esta nueva utilidad, el panel de gestión inmobiliaria permite realizar estas acciones:

- introducir y gestionar datos de inmuebles y promociones inmobiliarias que se publican en Internet,

- revisar estadísticas de visitas y consultas,

- crear fichas para escaparates (de cristalera y virtuales)

- usar el gestor de contenidos de la web propia (noticias, reportajes, selección de inmuebles destacados,..),

- gestión de clientes y propietarios,

- crear boletines electrónico y planificar su envío

El panel de gestión inmobiliaria es una herramienta online gratuita para inmobiliarias.

Si quieres utilizarla, deja tus datos en el formulario de inmobiliarias.

 Quieres saber más sobre su funcionamiento? Apúntate a las presentaciones online (Webinars):

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Artículos relacionados:

- Gestión de contenidos inmobiliarios

- Cloud Computing y programas de gestión inmobiliaria

- La gestión de clientes en empresas inmobiliarias

- Adaptación y mejora contínua en la gestión inmobiliaria

Puede tratarse de una prueba para posteriormente extender el servicio a otros mercados internacionales, proporcionando a los usuarios la posibilidad de utilizar un buscador específico para inmuebles y  listados inmobiliarios con enlaces directos a los anunciantes, lo que puede incidir en el modelo de negocio de los actuales portales inmobiliarios.  

Buscador especializado en inmuebles de "Google Real Estate". Ejemplo de búsqueda de pisos en Madrid. 

Hasta ahora no se ha tenido muy en cuenta el daño que puede provocar a los portales inmobiliarios la entrada de un jugador tan potente como Google, pero viendo su modelo de negocio, cabe preguntarse si le interesa irrumpir o no en el mercado de los anuncios inmobiliarios.  

Google es capaz de crear un portal inmobiliario en cada país y a su vez un portal inmobiliario global.

Mis impresiones sobre lo que pasará en el mercado español:

Siendo el sector inmobiliario uno de los más activos y de los que más ingresos genera a Google, no veo que a corto y medio plazo suponga una amenaza para los portales verticales.

Por una parte los portales de clasificados, (Trovit, Loquo) que basan sus ingresos en la publicidad por el sistema Adsense, suponen un tráfico muy jugoso para Google, al ser el soporte de páginas de contenido para sus anunciantes de Adwords.

Por otra los portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, Urbaniza), cuyos ingresos proceden de cuota a los anunciantes  y que invierten grandes cantidades al mes en anuncios patrocinados en las páginas de resultados de Google  (unos 300.000 euros/mes entre los Top10) .

 En cuanto a agentes, inmobiliarias y promotoras, la irrupción de Google les puede suponer una oportunidad para conseguir mayor difusión a menor precio, siempre y cuando cuenten con una adecuada estrategia de marketing online (estudio y gestión de campañas en buscadores y portales) y de la ayuda de un buen proveedor tecnológico (gestión bases de datos inmobiliarias).

Otras opiniones sobre la irrupción de Google Real Estate

Estas ideas contrastan con las que propone el blogger inmobiliario Simon Baker, que avisa de las posibles intenciones de Google de desplazar a los actores actuales de la información inmobiliaria: los portales inmobiliarios.

Baker indica que hay varios obstáculos importantes que Google debe salvar antes de poder provocar un impacto real sobre la mayoría de los mercados inmobiliarios:

• Densidad Local:  ¿Cómo obtendrá Google suficientes anuncios en cada zona para ofrecer al usuario una masa crítica relevante?
• Aspectos técnicos: Mantener listados de inmuebles gratuitos y actualizados requiere un sistema técnico muy específico y con un periodo mínimo de experiencia.
• Economías: ¿Cómo incrementará Google sus ingresos de Adwords si sus usuarios hacen click en su propio portal inmobiliario?

ALCANZAR LA MASA CRÍTICA 

La mayoría de los agentes inmobiliarios no tienen los suficientes conocimientos técnicos como para gestionar sus propiedades y enviarlas al sistema de Google; el mismo Google necesitaría un equipo comercial extenso para poder llegar a unos profesionales bastante dispersos geográficamente.

Pero la marca "Google" y su poder de alcance pueden conseguir llegar a muchos mercados en un futuro cercano.

• Un importante número de inmobiliarias y agentes ya usan Google Base* (de donde se nutre Google para mostrar sus listados inmobiliarios) para subir los datos de sus inmuebles.  
• Las compañias de software y marketing inmobiliario ya estamos preparadas para añadir a Google Base el feed de los inmuebles, como servicio de valor añadido para nuestros clientes del portal inmobiliario.
• El mercados como el español, en el que hay numerosos soportes para anunciar inmuebles en internet y el mercado no está maduro, la mayoría de los portales tienen la tentación de añadir los listados en Google para conseguir mayor visibilidad y tráfico, tal como se muestra el hecho de que metabuscadores o agregadores de información inmobiliaria, como Nestoria, Trovit o Nuroa, han crecido muchísimo en oferta durante los últimos 2 años.
• En Estados Unidos y en otros países donde el sistema MLS existe (en España está todavía en su fase inicial), las distintas asociaciones distribuyen libremente su información a Google. 

De momento las inmobiliarias y los agentes no abandonarán a los principales portales inmobiliarios, porque temen perder leads y contactos, además de presencia online frente a su competencia.   

 

ASPECTOS TÉCNICOS

Construir un portal inmobiliario moderno, usable, actualizado y libre de spam es un reto tecnológico. Sin embargo, Google es la compañía más avanzada de internet y debe poder solucionar problemas complejos. Les falta experiencia pero seguro que no les faltan candidatos con esa experiencia, procedentes de otros portales inmobiliarios deseosos de involucrarse en un proyecto de esa magnitud. 

El gran aspecto a considerar es si Google tiene la motivación económica como para atacar a los portales verticales del sector inmobiliario. 

ECONOMÍAS

Simon Baker argumenta que si Google dirige tráfico significante a Google RE, entonces los usuarios no necesitarán pulsar sobre los enlaces patrocinados de la página de resultados, irán a la información de las propiedades directamente. 

Si se añade información de Google RE en la parte superior de los resultados de búsqueda, esos enlaces atraerán más clicks que la mayoría de los anuncios de los portales o webs inmobiliarias, lo que supone un descenso en los ingresos por enlaces patrocinados.  Google está promocionando marcas con mayor intensidad ( Google is already promoting brands more heavily), lo que a la vez va en contra de sus intereses comerciales: cuanto más relevante es su búsqueda orgánica (resultados naturales), los usuarios consiguen directamente la información que buscan y por lo tanto harán menos clicks en los resultados de pago.



Google trata de ajustar cuando y dónde muestra los resultados de pago. Por ejemplo, en las búsquedas de gran volumen ("obra nueva en madrid") suelen responder páginas con más anuncios, especialmente los que aparecen en la parte superior, hasta un máximo de 3 anuncios.

¿Cambiará Google los resultados de "Negocios locales" por los de Real Estate cuando la búsqueda sea sobre propiedades inmobiliarias?

Lo que realmente mejora las economías de Google es la competencia entre anunciantes y el lanzamiento de Google RE puede incrementarla: 

• Añadiendo Google RE a los resultados orgánicos sacará fuera a uno o varias páginas de esa primera página, lo que provocará que si quieren volver a estar presentes allí, aunque sea con enlaces patrocinados, se verán obligados a pagar en Adwords
• Una proporción de agentes que no tienen una cuenta de Adwords, acabará por tenerla y por apostar en la subasta de palabras clave, creando más competencia, elevando el precio por click y por lo tanto aumentando los ingresos de Google.

En una subasta, el objetivo es que los usuarios interesados en un producto y/o servicio como el que tu ofreces en tu zona, hagan click y llegan a una página de destino de tu web en la que puedas convertirles en clientes.

Las inmobiliarias de ámbito local pujarán tanto o más que los portales nacionales por aparecer en sus propias ciudades y zonas (barrio, comarca, región,…). El movimiento que hace Google en el mercado inmobiliario va encaminado a conseguir más cuentas procedentes de anunciantes locales.



Todo esto puede provocar que a medio plazo algunos portales inmobiliarios se vean afectados y que sólo los que hayan construido una fuerte marca en el mercado podrán defenderse de las embestidas del gigante Google.

¿Beneficiará este movimiento a los agentes inmobiliarios?

- Si, porque podrán negociar precios con los portales inmobiliarios

- No, porque provocará una inflación en el precios por click (CPC) del sistema Adwords

La respuesta depende de la estrategia de comunicación en Internet que use cada inmobiliaria.



El riesgo que corremos todos los internautas es que Google está acercándose al monopolio, sobre todo en España, con más de un 90% de usuarios que lo utilizan como primera opción en sus búsquedas.

* ¿Cómo funciona Google Base para propiedades inmobiliarias?

Los usuarios de Google que buscan vivienda, pueden redefinir los resultados de búsqueda, añadiendo atributos específicos como "habitaciones, "superficie", "ascensor", y ver los nuevos resultados sobre un mapa, centrado en un barrio y mostrando inmuebles similares, con las características sugeridas.

Los anunciantes pueden enviar su información parametrizada a Google Base para que se muestre a los usuarios.

¿Quieres aparecer en Google Base? Date de alta en Urbaniza.com >>

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