Para terminar el año más bailes de cifras sobre la evolución de los precios de la vivienda en España:

Según el BBVA la desaceleración inmobiliaria tendrá un impacto muy limitado en la economía española porque el empleo seguirá siendo sólido: el precio de la vivienda caerá un 1,9% en 2009

El G-14 prevé que el precio de la vivienda se estanque, e incluso registre reducciones en términos reales

Constatan que la venta de pisos cayó más del 30% desde agosto, lo que puede suponer la pérdida de 400.000 puestos de trabajo en la construcción en los próximos 2 años.

Este evolución de precios a la baja tiene sus excepciones:

- El precio medio del alquiler de una vivienda subió un 4,3% en noviembre

- La crisis inmobiliaria no afecta a las viviendas de lujo

Dos noticias regionales pero muy relevantes por su repercusión en el sector inmobiliario:

- Catalunya aprueba la Ley de Derecho a la Vivienda

- Andalucía es el mercado con mayor potencial para el Alquiler en España con medio millón de viviendas vacías y una demanda creciente

Terminamos con una buena noticia y esperemos que continúe la racha en el 2008:

El Banco de España confirma la bajada del Euribor en noviembre hasta el 4,607%

Según el artículo de CEPS Working Documents, escrito por Daniel Gros, "Bubbles in real estate? A Longer-Term Comparative Analysis of Housing Prices in Europe and the US", el estancamiento del mecado inmobiliario en Estados Unidos ha influido en la crisis financiera global. Se presume que la eurozona no afrontará una situación similar, pero esta presunción puede ser equivocada:

a) Los precios medios de la vivienda en la euro zona se han elevado casi tanto como lo ha hecho en Estados Unidos; en la actualidad es un incremento del 40% en los últimos 30 años.

Esto es similar a la sobrevaloración de la burbuja inmobiliaria japonesa, a la que ha seguido una decada de descenso contínuo.

b) En los últimos 30 años los precios medios de la vivienda en la euro zona ha tenido una tendencia muy similar a la de Estados Unidos. El intervalo que separa temporalmente las dos situaciones es ahora mucho más breve que en los años 70 y 80, estimándose sólo en 18 meses.

Dado que el giro del mercado inmobiliario americano se produjo a mediados de 2006, se espera que en la euro zona ese cambio negativo se produzca a finales de 2007 y principios de 2008.
 

Ratio precios vivienda/renta en paises europeos:

Alemania, Francia, Italia, España

Una característica de los ciclos de los precios de la vivienda es que son extraordinariamente largos, durando muchos de ellos más de 10 años.

Esta persistencia nos augura un descenso en la actividad que durará hasta la siguiente década.

Dentro de la euro zona, existen bastantes diferencias: casos de burbuja como en España, coexistiendo con casos de precios en descenso como en Alemania.

Estas divergencias han persistido por más de una década y han derivado en un desequilibrio macroeconómico.

Precios de las viviendas en las capitales europeas

El estudio elabora un indicador de exceso de oferta, denominado "casas salientes", que muestra cómo la demanda de vivienda ha disminuido ysu repercusión para que la oferta en la construcción baje a niveles normales.

Tanto en la eurozona como en Estados Unidos, los niveles de exceso son manejables e incluso no existen.

Sin embargo en España e Irlanda afrontan una situación de exceso de oferta y probablemente una brusca desaceleración de la construcción.

Herramienta de evolución de precios de la vivienda en España: Burbujómetro

Para obtener el estudio completo en PDF, ver el comentario #8.

Hace unos días destacábamos el incremento de inmuebles en venta cuyo precio de salida se ha variado a la baja.

Los propietarios particulares están bajando los precios de venta de sus pisos, ya que no ven otra manera de poder vender sus propiedades.

Pero no sólo los vendedores particulares están tomando esta decisión; en las ferias inmobiliarias de este año proliferan las ofertas y descuentos de empresas promotoras para facilitar la compra de sus viviendas.

Es una forma encubierta de reducir el precio de venta de las propiedades.

Un caso muy evidente es el que proponen los comercializadores de la promoción inmobiliaria “Residencial Francisco Hernández“, en Seseña,  que anuncian (también en la radio) un sorteo de 50 hipotecas para los compradores de viviendas del Residencial.

Siempre hay nuevas ideas para afrontar la crisis del negocio inmobiliario, y estos son varios ejemplos de promociones para los compradores de vivienda:

- regalo de un coche,

- decoración íntegra de la nueva vivienda, por 0€,

- un viaje a cualquier parte del mundo,

- descuentos por cada hijo (promoción baby boom),

- 12.000 euros de descuento por la reserva de una casa durante la celebración de la feria…

Al menos es lo que se puede comprobar con los datos de los precios de venta de los inmuebles publicados en los portales inmobiliarios.

Cerca de un 20% de las propiedades que llevan publicándose más de un mes, han modificado a la baja su precio de venta.

Unos cuantos ejemplos de viviendas que han disminuido su precio de venta:

FUENLABRADA (MADRID) – Piso – 70 m2 – 230.000 € (antes 235.000 €)

CIEMPOZUELOS – Ático – 80 m2 – 190.000 € (antes 196.000 €)

GETAFE – Piso – 78 m2 – 207.000 € (antes 212.000 €)

MADRID – Piso – 131 m2 – 800.000 € (antes 825.000 €)

MADRID – Ático – 155 m2 – 772.500 € (antes 808.505 €)

MADRID – Piso – 94 m2 – 430.000 € (antes 439.790 €)GETAFE – Piso – 70 m2 – 234.500 € (antes 240.500 €)

VALENCIA (Valencia) – Piso – 77 m2 – 157.000 € (antes 162.000 €)

VALENCIA (Valencia) – Piso – 85 m2 – 164.540 € (antes 164.541 €)

VALENCIA (Valencia) – Piso – 108 m2 – 183.015 € (antes 189.315 €)

BARCELONA (Barcelona) – Piso – 68 m2 – 324.500 € (antes 336.500 €)

BARCELONA (Barcelona) – Piso – 40 m2 – 207.000 € (antes 212.858 €)

BARCELONA (Barcelona) – Piso – 138 m2 – 567.900 € (antes 630.000 €)ALMERIA (Almería) – Piso – 69 m2 – 170.807 € (antes 185.166 €)

ALMERIA (Almería) – Piso – 80 m2 – 240.400 € (antes 246.414 €)

MALAGA (Málaga) – Casa adosada – 115 m2 – 340.000 € (antes 360.000 €)

MALAGA (Málaga) – Casa Rústica – 125 m2 – 350.000 € (antes 372.000 €)

Con suerte para los propietarios y agencias inmobiliarias, en el momento en que consultes estas “gangas”, ya se hayan vendido y no aparezcan como activas en el buscador inmobiliario.

Si quieres ver pisos actualizados que bajen de precio, usa el sistema RSS de pisos y casas de 2ª mano y promociones de obra nueva. Con un lector RSS estarás al día de nuevas propiedades a la venta, y de aquellas cuyo precio se cambie a la baja.

Ir a los feed Rss de viviendas.

Usa la Herramienta de evolución de precios de la vivienda para comprobar que los precios si que están bajando.

Continúa el aterrizaje suave del precio de la vivienda, con un incremento mínimo del 0,3% en los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2007.

Siempre según datos del Ministerio de Vivienda, en los doce últimos meses el incremento ha sido del 5,3%.

El proceso de moderación del crecimiento de los precios de la vivienda, se produce tanto en la vivienda libre (nueva y usada), como en la vivienda protegida.

Los mayores incrementos interanuales por Comunidades Autónomas se producen en Murcia (10,6%), Asturias (8,5%), Extremadura (7,8%), Cantabria (7,5%), Andalucía y Baleares (6,7%) y Galicia (6,5%). Por el contrario, los menores incrementos se registran en La Rioja (-1,9%), Madrid (3,1%) y Comunidad Valenciana (4,5%).

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre es de 2.061,2 euros, un 0,3% más que el registrado en el primer trimestre de 2007. Por su parte la tasa interanual (últimos doce meses) refleja una variación del 5,3%. De esta forma, la tasa de incremento del precio del metro cuadrado se ha reducido en más de un 70% desde la creación, en abril de 2004, del Ministerio de Vivienda, cuando los precios subían un 18,4%.

Respecto a la vivienda nueva (hasta dos años de antigüedad) la tasa de variación trimestral y la interanual se incrementaron un 0,4% y un 5,8% respectivamente; y en cuanto a la vivienda de segunda mano (más de dos años de antigüedad) la tasa de variación trimestral fue de 0,3% y la interanual (últimos doce meses) de un 5,1%.

Durante el tercer trimestre de 2007, los datos por provincias reflejan caídas de los precios en la vivienda libre en Cádiz (-0,4%), Jaén (-0,7%), Zaragoza (-2,4%), Salamanca (-1,4%), Valladolid (-1.9%), Albacete (-1%), Alicante (-0,3%), Valencia (-1,1%), Cáceres (-1,4%), A Coruña (-0,8%), Lugo (-0,9%), Ourense (-0,3%) y Navarra (-3,2%). En tasas de variación interanual, todas las provincias tienen tasas positivas, excepto la Comunidad Autónoma de La Rioja, con una caída de precios del 1,9% (aún cuando la tasa trimestral es positiva de 0,3%).

En los municipios mayores de 25.000 habitantes, los precios del metro cuadrado más elevados se registran en San Cugat del Vallés (4.172,9 €/m²), Madrid (3.842,7 €/m²), San Sebastián (3.831,2 €/m²), Pozuelo de Alarcón (3.710 €/m²) y Getxo (3.688,4 €/m²). Por el contrario, los precios más bajos se registran en Hellín (957 €/m²), Onteniente (971,3 €/m²), Villarobledo (1.032,2 €/m²), Carballo (1.037,3 €/m²) y Don Benito (1.040,6 €/m²).

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda protegida en España es de 1.053,6 euros, con una tasa de variación trimestral del 1,7% y del 5,3% en los últimos doce meses.

Para comparar los datos del Ministerio con los precios de las viviendas puestas a la venta en portales inmobiliarios, tenemos el burbujómetro de Urbaniza.com, herramienta para el estudio de los precios de la vivienda en España.

Según datos de la herramienta, en los últimos 6 meses el precio medio por metro cuadrado ha bajado un 0,6%, pasando de 2.658 euros/m2 a 2.642 euros/m2 para un piso de 90 m2.

El centro e Madrid también sufre un ligero descenso de precios, pasando de 4.168 euros/m2 en el mes de Abril, a los 4.159 euros/m2 del mes de septiembre.

Además, casi un 15% de los pisos que no se han vendido durante los últimos 6 meses, han visto reducido su precio de venta.

Ir al burbujómetro >>

Marc Vidal ha realizado una impresionante recopilación de datos, informes, estudios y artículos de diferente medios, relacionados con la situación financiera e inmobiliaria.

Es una buena manera de hacernos una buena composición de los hechos y  determinar nuestras propias conclusiones:

¿Se está pinchando o sólo desinchando la burbuja inmobiliaria?

¿Bajarán los precios a medio y largo plazo?

¿Ya no es un sector atractivo para inversores?

¿y para emprendedores?

Copio algunas de las claves:

- Según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español entre el 2010 y el 2011 estallará la burbuja del ladrillo.

- En España hay cerca de 60.000 promotoras, de las cuales un 35 % ya tiene problemas para cumplimentar sus obligaciones financieras

- En la bolsa española las empresas que en su día empujaron la economía española a máximos históricos ahora son tratadas como apestadas.

- Algunos directivos inmobiliarios, en privado, saben que los empresarios de sus compañías se verán obligados a realizar despidos masivos entre octubre y diciembre de este año.

- Los pisos tardan mucho más en venderse y hay gente desesperada por hacerlo puesto que compró sobre plano, como inversión y, a la hora de escriturar, se encuentra con unos tipos de interés mucho más altos que le imposibilitan hacerlo.

- Varias entidades financieras están comenzando a sacar a la venta parte de sus carteras de deuda hipotecaria ante el temor de un aumento de la morosidad en el sector.

- La subida de los tipos de interés, que ha provocado en 2006 una disminución de la renta disponible de los hogares de entre el 2,5 y el 3%, que podría llegar hasta el 5% este año.

- El Banco de España está vendiendo todo lo que tiene: bonos, divisas y patrimonio. 

- En España hay una voluntad de silenciar lo que sucede, de negar el pinchazo de la burbuja. Solo es noticia cuando de lejos y sin profundizar sale en algún informativo.

El resto de las 99 claves de la burbuja inmobiliaria.

Tanto en Alicante capital como en localidades turísticas, se pueden observar numerosos pisos y apartamentos cuyos precios de venta han disminuido recientemente.

Los últimos pisos cuyos precios de venta han bajado en la provincia Alicante:

Puedes ver más feeds RSS de viviendas que bajen de precio en otras localidades y provincias.

Viviendas de obra nueva en Alicante

Evolución de los precios de la vivienda en Alicante (burbujómetro).

Un artículo de Ángel Corbalán Especialista en Gestión y Comercialización de Obra

¿La subida del euribor es la influencia principal del frenazo de las ventas de viviendas en España?:

Creo que el factor tipo de interés es de enorme importancia en el mercado de la vivienda, pero como en todo en la vida, no es lo único. Incluso yo me atrevo a proponer la idea de que de hecho no es el principal.

Según mi experiencia en reciente estudio de campo sobre la evolución del sector inmobiliario en los últimos seis meses, he observado que la subida de tipos afecta en mayor medida a los propietarios que ya poseen una hipoteca, ya que esta en los periodos de revisión eleva su cuota y puede llegar a “ahogar” al cliente si la operación en su día iba muy justa o si las circunstancias económicas del cliente se han visto alteradas a la baja.

De esta manera creo en una mayor incidencia de los precios en la disminución de las ventas ( un 11% en lo que va de año ) , así como del entorno económico. Con esto quiero decir que en primer lugar, los precios de la vivienda hoy día no están en consonancia con la capacidad de compra de las economías domésticas ( sobrevaloradas ) , esto sumado a que los bajos tipos de interés de los que venimos no apoyaron el ahorro, hace que los clientes no posean fondos propios para financiar una parte del precio, con lo que las hipotecas deben subir hasta importes muy elevados cuyas cuotas no pueden satisfacer( se espera el Euribor en 4,75 al final de año). Y en segundo lugar, se prevé un frenazo en la subida de precios de la vivienda para los próximos años, y con los tipos actuales, empieza a ser poco atractiva la inversión en ladrillo, por la incertidumbre de precios y plazos de liquidez de el cap ital invertido. De esta forma los inversores (gran motor de ventas del mercado hace no tanto tiempo), frenan, o incluso paralizan sus inversiones nuevas en vivienda ( sobre todo los “amateur” , los que disponiendo de un dinero jugaban a promotores por la inercia del momento ).

Este tema daría para un debate muy extenso y son muchas las magnitudes que se deberían estudiar y tener en cuenta, pero creo que a grandes rasgos esta podría ser mi opinión. Espero que tengan en cuenta que sin duda alguna, dejo muchas cosas en el tintero de gran relevancia y matices sobre mi opinión que quizá no puedo expresar de manera más precisa. Por ejemplo , precio del suelo ( sobrevalorado) , impuestos municipales ( Desde hace 1 año en varios Estados del Sur de EE.UU. han bajado tasas e impuestos relacionados con la construcción ) , precios ajustados del constructor , promotor que se necesita financiar y sobre todo no haber estudiado el tipo de vivienda y cliente en la zona ( se prevee que el 60% de promotores amateur no renueven experiencias) , aunque para esto afortunadamente , cada vez hay más agentes inmobiliarios profesionales ( menos de los que harían falta ) que se especializan en gestión y comercialización de obra nueva , que con su buen hacer ayuda a abaratar el mercado asesorando a todos los profesionales que intervienen en él.

Vivivendas de Obra nueva 

El precio de la vivienda crece actualmente en España casi dos puntos y medio por debajo de la media de los principales países desarrollados del mundo.

Entre el primer trimestre de 2006 y el primer trimestre de 2007, la vivienda se encareció en España un 7,23%, frente al 9,6% de incremento medio registrado en 27 países analizados por Global Property Guide, especializada en información sobre los mercados residenciales.

Los precios también se desaceleraron en Suecia, irlanda, Grecia, Francia y EE UU. En Japón e Israel incluso bajaron

Esta consultora asegura que, aunque con una cierta desaceleración en algunos países, el boom de precios inmobiliarios prosigue y sólo en tres países se registró una caída absoluta de precios de los pisos durante el último año: Japón (-1,48%), Thailandia (-5,09%) e Israel (-10,52%).

Entre los países europeos que registraron desaceleraciones significativas de un año para otro figuran Francia (del 13,64% al 8,71%), Suecia (del 13,46% al 7,99%), Irlanda (del 12,07% al 7,44%), España (del 12% al 7,23%) y Grecia (del 15,74% al 7%). Fuera de Europa destaca la caída del ritmo de crecimiento de precios en Estados Unidos (del 12,78% al 4,07%).

El ‘boom’ se traspasa al este

Por contra, el mayor boom inmobiliario se ha trasladado ahora a los países bálticos, como Letonia y Lituania, que han registrado aumentos interanuales de precios del 61,91% y el 26,32%, respectivamente.

También se registró una pauta ascendente en Noruega (del 9,35% al 16,69%), Reino Unido (del 5,33% al 9,25%), Australia (del 3,95% al 7,98%) y Canadá (del 7,55% al 9,30%).

Globalmente, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda aumentó el último año en 13 de los países estudiados por ‘Global Property Guide’ y bajó en 14. En la Eurozona, la elevación de los tipos de interés y un mercado “sobrecalentado” fueron las principales causas de la ralentización.

Noticia completa en BottomUp

Herramienta de evolucion de precios de la vivienda en España 

En febrero del año 2001, el euribor se alzaba hasta más allá del 4,56%.

Por aquel entonces los precios de la vivienda estaban empezando a encarecerse a niveles del 10%, y sin embargo la inversión inmobiliaria estaba en auge: ritmos de construcción altísimos, a la par que los ritmos de venta.

Ese crecimiento por encima del euribor, contunuado durante tantos años,  no impidió que siguieran creciendo el número de viviendas vendidas, ya que el euribor comenzó a a descender, llegando a casi el 2% (2.103 % en Junio de 2005). Hipotecarse resultaba viable.

En julio de 2007, estamos de nuevo en los niveles de hace más de 6 años, concretamente en el 4,565%. 22 meses subiendo sin descanso.

En una hipoteca media, que según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) se situó en 150.810 euros en el mes de mayo, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual pasaría a 887,34 euros desde los 799,28 euros que tenía que pagar en julio de 2006, lo que supone un incremento mensual de 88,06 euros en las cuotas y una subida anual de 1.056,72 euros.

El precio tan elevado de la vivienda, junto con la elevación del euribor, hace que el ritmo de ventas se haya visto disminuido.

Los compradores esperan un descenso de los precios o un periodo de disminución del euribor.

 Evolución del euribor 2001-06:

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