KikoLlan me ha escrito un mensaje de correo para avisarme de un nuevo artículo que ha escrito, motivado por  la ingente cantidad de noticias e informaciones cuantitativas, pero el poco uso de datos cuantitativos y gráficas.

En el artículo se muestran unas gráficas que comparan la situación actual con la burbuja de los 90, a partir de los datos del Ministerio de Vivienda, la Sociedad de Tasación* y algún portal inmobiliario.

Caída del precio de la vivienda

En el 2º semestre de 2007, la vivienda se ha devaluado por primera vez en 11 años, y su evolución recuerda a la burbuja de los años 90.

La gráfica compara el ritmo de la desaceleración en los dos periodos: el 100% corresponde con el semestre de máxima revalorización (punto álgido de la burbuja) y desde ahí se mide la desaceleración.

Se observan claramente tres etapas en la actual burbuja:

1. Ascenso más o menos lineal de los incrementos del precio, entre 1997 y 2003.
2. Desaceleración también casi lineal, entre 2003 y mediados de 2007.
3. Caída brusca en el segundo semestre de 2007.

En la burbuja anterior existieron dos etapas claras:

1. La desaceleración
2. El posterior desplome

Se puede comprobar que en términos de revalorización la burbuja actual es prácticamente idéntica a la de los años 90.

Entonces se produjo una revalorización del 110% respecto al precio de 1985. En junio de 2007 la revalorización ha sido del 115% respecto a 1996. Es decir, que los precios se han duplicado.

Eso si, entonces la revalorización se produjo en 5 años, mientras que ahora se han necesitado 11.

Como conclusión, si tenemos en cuanta la inflación, se constata que el valor de la vivienda ya esta bajando. Las casas valen hoy menos que en julio, y la tendencia parece ser continuar bajando.

* Con los precios de tasación de las series semestrales de la Sociedad de Tasación (diciembre de 2007).

El artículo original con más Gráficas sobre vivienda: ¿se ha desplomado la burbuja?

Herramienta de la evolución de precios de la vivienda en España

Comenzamos con lo más reciente y probablemente lo más importantes de estos días:

Se aprueba la reforma del Plan de Vivienda 2005-2008, que tiene como principales objetivos:

- ampliar las opciones de acceso a la vivienda en propiedad o en alquiler,

- incluir la figura del alquiler protegido con opción a compra,

- incrementar del precio del módulo de vivienda protegida, desde los actuales 728 euros por metro cuadrado a los 758 euros por metro cuadrado,

- ampliar los incentivos a promotores para la promoción de vivienda protegida y para propietarios de viviendas vacías.

Estamos a  principios de año y es tiempo de revisar los adtos de los estudios de precios de venta de la vivienda  en España:

- El precio medio de la vivienda usada en España se congela

 - Descenso generalizado de los precios en la Comunidad de Madrid

Los analistas del sector no prevén una subida en el precio medio de la vivienda en España hasta 2011

Y terminamos con las ayudas a la vivienda y opiniones al respecto:

- El Gobierno subvencionará la compra de vivienda

- Ya se han sumado todas las CC.AA. a la Renta Básica de Emancipación

- Un buen resumen de las ayudas en las diferentes comunidades autónomas: Deducciones fiscales para jóvenes alquilados

- Hay muchas y variadas opiniones en contra de estas ayudas a la emancipación, una de ellas es la del
PP, que  acusa a Vivienda de usar las ayudas al alquiler como ‘reclamo de carnaza electoral’

Los precios apenas han variado  a lo largo de 2.007: de los precios de Enero a los mostrados en Diciembre hay sólo un incremento del 0,11% en la vivienda en España.

La herramienta utilizada para el estudio es el burbujómetro, que mide la tendencia de los precios medios de la vivienda en determinadas zonas de España, gloables, regionales, por localidad o barrios.

La muestra para el estudio de los precios medios se ha tomado sobre 41.000 pisos de segunda mano, puestos a la venta en España y que han permanecido publicados en Internet al menos durante 3 meses consecutivos.

La vivienda tipo es un piso usado, de 90 metros cuadrados, cuyo precio por metro cuadrado ascendía a finales de año a 2.640 euros/m2. Como en Enero ese precio medio ascendía a 2.637 euros/m2, el incremento real es mínimo, percibiéndose por la sociedad española como una bajada de precios tras años de incrementos de más del 10%.

Un dato relevante es el porcentaje de las viviendas cuyos precios se han variado a la baja mientras han permancido en venta: un 10,7% de los propietarios han decidido bajar el precio de venta de sus propiedades.

El estudio analiza el comportamiento de los pisos puestos en venta y anunciados a través de la red de portales inmobiliarios de Urbaniza.com; del total de la base de datos de inmuebles se ha tenido como muestra las unidades residenciales identificadas como pisos, excluyendo propiedades que pueden alterar los resultados, como casas de campo y chalets.

En la Comunidad de Madrid se ha producido un descenso de los precios de casi un 2% (1,83%). Según se va segmentando geográficamente la muestra, vemos que el descenso se atenúa, pasando a una bajada del 1,15% de los precios en la capital, e incluso un aumento del 1,52% en los barrios del centro de Madrid.

En la provincia de Barcelona los precios han aumentado un 2,13%, disminuyendo hasta un 1,02% en la capital.

Ir al burbujómetro >>

Feliz año a todos!

Los jóvenes ya pueden solicitar la Renta Básica de Emancipación y el Ministerio de Vivienda se colapsa, en concreto su web, inaccesible durante más de dos días. Tal vez se hayan quedado cortos en la estimación de los 360.000 jóvenes que se beneficiarán de la ayuda de Emancipación.

La subida de los tipos de interés (El Euribor alcanza su punto más alto desde el año 2000) y el encarecimiento de la vivienda (La vivienda nueva en la capitales de provincia subió de precio un 5,1 por ciento en 2007) están empezando a tener efectos directos sobre las decisiones de compra de los ciudadanos, que ya no adquieren casas con tanta facilidad como en los últimos años: El número de casas hipotecadas baja un 5,2%.

El informe de Sociedad de Tasación nos da otra visión de la sotuación del precio de la vivienda en España, y no se descarta una caída real del precio de la vivienda.

Otra visión es la de los portales inmobiliarios y sus estudios en relación a los precios de venta de las viviendas publicadas en internet: Herramienta de evolución de precios de la vivienda (burbujómetro)

Para terminar el año más bailes de cifras sobre la evolución de los precios de la vivienda en España:

Según el BBVA la desaceleración inmobiliaria tendrá un impacto muy limitado en la economía española porque el empleo seguirá siendo sólido: el precio de la vivienda caerá un 1,9% en 2009

El G-14 prevé que el precio de la vivienda se estanque, e incluso registre reducciones en términos reales

Constatan que la venta de pisos cayó más del 30% desde agosto, lo que puede suponer la pérdida de 400.000 puestos de trabajo en la construcción en los próximos 2 años.

Este evolución de precios a la baja tiene sus excepciones:

- El precio medio del alquiler de una vivienda subió un 4,3% en noviembre

- La crisis inmobiliaria no afecta a las viviendas de lujo

Dos noticias regionales pero muy relevantes por su repercusión en el sector inmobiliario:

- Catalunya aprueba la Ley de Derecho a la Vivienda

- Andalucía es el mercado con mayor potencial para el Alquiler en España con medio millón de viviendas vacías y una demanda creciente

Terminamos con una buena noticia y esperemos que continúe la racha en el 2008:

El Banco de España confirma la bajada del Euribor en noviembre hasta el 4,607%

Según el artículo de CEPS Working Documents, escrito por Daniel Gros, "Bubbles in real estate? A Longer-Term Comparative Analysis of Housing Prices in Europe and the US", el estancamiento del mecado inmobiliario en Estados Unidos ha influido en la crisis financiera global. Se presume que la eurozona no afrontará una situación similar, pero esta presunción puede ser equivocada:

a) Los precios medios de la vivienda en la euro zona se han elevado casi tanto como lo ha hecho en Estados Unidos; en la actualidad es un incremento del 40% en los últimos 30 años.

Esto es similar a la sobrevaloración de la burbuja inmobiliaria japonesa, a la que ha seguido una decada de descenso contínuo.

b) En los últimos 30 años los precios medios de la vivienda en la euro zona ha tenido una tendencia muy similar a la de Estados Unidos. El intervalo que separa temporalmente las dos situaciones es ahora mucho más breve que en los años 70 y 80, estimándose sólo en 18 meses.

Dado que el giro del mercado inmobiliario americano se produjo a mediados de 2006, se espera que en la euro zona ese cambio negativo se produzca a finales de 2007 y principios de 2008.
 

Ratio precios vivienda/renta en paises europeos:

Alemania, Francia, Italia, España

Una característica de los ciclos de los precios de la vivienda es que son extraordinariamente largos, durando muchos de ellos más de 10 años.

Esta persistencia nos augura un descenso en la actividad que durará hasta la siguiente década.

Dentro de la euro zona, existen bastantes diferencias: casos de burbuja como en España, coexistiendo con casos de precios en descenso como en Alemania.

Estas divergencias han persistido por más de una década y han derivado en un desequilibrio macroeconómico.

Precios de las viviendas en las capitales europeas

El estudio elabora un indicador de exceso de oferta, denominado "casas salientes", que muestra cómo la demanda de vivienda ha disminuido ysu repercusión para que la oferta en la construcción baje a niveles normales.

Tanto en la eurozona como en Estados Unidos, los niveles de exceso son manejables e incluso no existen.

Sin embargo en España e Irlanda afrontan una situación de exceso de oferta y probablemente una brusca desaceleración de la construcción.

Herramienta de evolución de precios de la vivienda en España: Burbujómetro

Para obtener el estudio completo en PDF, ver el comentario #8.

Las agencias inmobiliarias en España esta sufriendo de una época mala por las agencias inmobiliarias. ¿Que son las claves para sobrevivir una época en que las intereses son altos y las precios de las viviendas también?

El mercado de la obra nueva y de la reventa es completementa distintas. En este momento, los promotores están sufriendo dificultades de encontrar financiación por sus proyectos porque los bancos piden garantías muy altos, pero están ofreciendo ofertas en sus promociones existentes para compensar la bajada de venta.

En el mercado de reventa la más importante es la capacidad de la agencia inmobiliaria de captar buenas ofertas. Porque compradores hay, solamente no quieren pagar el precio que pide los propietarios….

Al otro lado, es necesario de cortar gastos. Una agencia Inmobiliaria tiene, aparte de gastos de local y personal, cuatro gastos altos: Teléfono, publicidad, web y sistema de gestión.

Por lo primero aviso de instalar un programa de llamar gratis como “freecall” con que puedes llamar gratis a todo las países del mundo con tu propio línea fijo. Se puede bajar en www.freecall.com. También sirve para mandar SMS a varios móviles a la vez para pedir propietarios si hay noticias sobre su vivienda, ¿se ha vendido? ¿Quiere bajar el precio?:-)

La segunda es más complicada, porque sin publicidad no hay compradores. Pero hay posibilidades de buscar medios de publicidad más económica. Muy importante son los carteles en las casas. Hay que apretar a los propietarios para que lo pongan.

Las revistas locales son un medio muy caro, evita anuncios grandes como páginas completas, una anuncio más pequeña en la pagina derecha abajo tiene lo mismo resultados.

Anunciarte por Internet puede ser muy barato. Hay varios sitios web donde puedes anunciar gratis además en Holanda y Inglaterra. También hay muchas páginas pagadas muy buenas por poco dinero.

Si quieres una solución integral que te bajo todas estos gastos tienes que contratarte a la Plataforma Inmolink. Es un sistema de gestión inmobiliaria en colaboración con Infocasa, Inmolink MLS y Alfashare, pero incluidas en Inglaterra, España y Holanda con un total de 6000 visitas diarias con la publicidad automática a 4 portales inmobiliarios incluidas en Inglaterra, España y Holanda con un total de 6000 visitas diarias.

Hace unos días destacábamos el incremento de inmuebles en venta cuyo precio de salida se ha variado a la baja.

Los propietarios particulares están bajando los precios de venta de sus pisos, ya que no ven otra manera de poder vender sus propiedades.

Pero no sólo los vendedores particulares están tomando esta decisión; en las ferias inmobiliarias de este año proliferan las ofertas y descuentos de empresas promotoras para facilitar la compra de sus viviendas.

Es una forma encubierta de reducir el precio de venta de las propiedades.

Un caso muy evidente es el que proponen los comercializadores de la promoción inmobiliaria “Residencial Francisco Hernández“, en Seseña,  que anuncian (también en la radio) un sorteo de 50 hipotecas para los compradores de viviendas del Residencial.

Siempre hay nuevas ideas para afrontar la crisis del negocio inmobiliario, y estos son varios ejemplos de promociones para los compradores de vivienda:

- regalo de un coche,

- decoración íntegra de la nueva vivienda, por 0€,

- un viaje a cualquier parte del mundo,

- descuentos por cada hijo (promoción baby boom),

- 12.000 euros de descuento por la reserva de una casa durante la celebración de la feria…

Al menos es lo que se puede comprobar con los datos de los precios de venta de los inmuebles publicados en los portales inmobiliarios.

Cerca de un 20% de las propiedades que llevan publicándose más de un mes, han modificado a la baja su precio de venta.

Unos cuantos ejemplos de viviendas que han disminuido su precio de venta:

FUENLABRADA (MADRID) - Piso - 70 m2 - 230.000 € (antes 235.000 €)

CIEMPOZUELOS - Ático - 80 m2 - 190.000 € (antes 196.000 €)

GETAFE - Piso - 78 m2 - 207.000 € (antes 212.000 €)

MADRID - Piso - 131 m2 - 800.000 € (antes 825.000 €)

MADRID - Ático - 155 m2 - 772.500 € (antes 808.505 €)

MADRID - Piso - 94 m2 - 430.000 € (antes 439.790 €)GETAFE - Piso - 70 m2 - 234.500 € (antes 240.500 €)

VALENCIA (Valencia) - Piso - 77 m2 - 157.000 € (antes 162.000 €)

VALENCIA (Valencia) - Piso - 85 m2 - 164.540 € (antes 164.541 €)

VALENCIA (Valencia) - Piso - 108 m2 - 183.015 € (antes 189.315 €)

BARCELONA (Barcelona) - Piso - 68 m2 - 324.500 € (antes 336.500 €)

BARCELONA (Barcelona) - Piso - 40 m2 - 207.000 € (antes 212.858 €)

BARCELONA (Barcelona) - Piso - 138 m2 - 567.900 € (antes 630.000 €)ALMERIA (Almería) - Piso - 69 m2 - 170.807 € (antes 185.166 €)

ALMERIA (Almería) - Piso - 80 m2 - 240.400 € (antes 246.414 €)

MALAGA (Málaga) - Casa adosada - 115 m2 - 340.000 € (antes 360.000 €)

MALAGA (Málaga) - Casa Rústica - 125 m2 - 350.000 € (antes 372.000 €)

Con suerte para los propietarios y agencias inmobiliarias, en el momento en que consultes estas “gangas”, ya se hayan vendido y no aparezcan como activas en el buscador inmobiliario.

Si quieres ver pisos actualizados que bajen de precio, usa el sistema RSS de pisos y casas de 2ª mano y promociones de obra nueva. Con un lector RSS estarás al día de nuevas propiedades a la venta, y de aquellas cuyo precio se cambie a la baja.

Ir a los feed Rss de viviendas.

Usa la Herramienta de evolución de precios de la vivienda para comprobar que los precios si que están bajando.

Continúa el aterrizaje suave del precio de la vivienda, con un incremento mínimo del 0,3% en los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2007.

Siempre según datos del Ministerio de Vivienda, en los doce últimos meses el incremento ha sido del 5,3%.

El proceso de moderación del crecimiento de los precios de la vivienda, se produce tanto en la vivienda libre (nueva y usada), como en la vivienda protegida.

Los mayores incrementos interanuales por Comunidades Autónomas se producen en Murcia (10,6%), Asturias (8,5%), Extremadura (7,8%), Cantabria (7,5%), Andalucía y Baleares (6,7%) y Galicia (6,5%). Por el contrario, los menores incrementos se registran en La Rioja (-1,9%), Madrid (3,1%) y Comunidad Valenciana (4,5%).

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre es de 2.061,2 euros, un 0,3% más que el registrado en el primer trimestre de 2007. Por su parte la tasa interanual (últimos doce meses) refleja una variación del 5,3%. De esta forma, la tasa de incremento del precio del metro cuadrado se ha reducido en más de un 70% desde la creación, en abril de 2004, del Ministerio de Vivienda, cuando los precios subían un 18,4%.

Respecto a la vivienda nueva (hasta dos años de antigüedad) la tasa de variación trimestral y la interanual se incrementaron un 0,4% y un 5,8% respectivamente; y en cuanto a la vivienda de segunda mano (más de dos años de antigüedad) la tasa de variación trimestral fue de 0,3% y la interanual (últimos doce meses) de un 5,1%.

Durante el tercer trimestre de 2007, los datos por provincias reflejan caídas de los precios en la vivienda libre en Cádiz (-0,4%), Jaén (-0,7%), Zaragoza (-2,4%), Salamanca (-1,4%), Valladolid (-1.9%), Albacete (-1%), Alicante (-0,3%), Valencia (-1,1%), Cáceres (-1,4%), A Coruña (-0,8%), Lugo (-0,9%), Ourense (-0,3%) y Navarra (-3,2%). En tasas de variación interanual, todas las provincias tienen tasas positivas, excepto la Comunidad Autónoma de La Rioja, con una caída de precios del 1,9% (aún cuando la tasa trimestral es positiva de 0,3%).

En los municipios mayores de 25.000 habitantes, los precios del metro cuadrado más elevados se registran en San Cugat del Vallés (4.172,9 €/m²), Madrid (3.842,7 €/m²), San Sebastián (3.831,2 €/m²), Pozuelo de Alarcón (3.710 €/m²) y Getxo (3.688,4 €/m²). Por el contrario, los precios más bajos se registran en Hellín (957 €/m²), Onteniente (971,3 €/m²), Villarobledo (1.032,2 €/m²), Carballo (1.037,3 €/m²) y Don Benito (1.040,6 €/m²).

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda protegida en España es de 1.053,6 euros, con una tasa de variación trimestral del 1,7% y del 5,3% en los últimos doce meses.

Para comparar los datos del Ministerio con los precios de las viviendas puestas a la venta en portales inmobiliarios, tenemos el burbujómetro de Urbaniza.com, herramienta para el estudio de los precios de la vivienda en España.

Según datos de la herramienta, en los últimos 6 meses el precio medio por metro cuadrado ha bajado un 0,6%, pasando de 2.658 euros/m2 a 2.642 euros/m2 para un piso de 90 m2.

El centro e Madrid también sufre un ligero descenso de precios, pasando de 4.168 euros/m2 en el mes de Abril, a los 4.159 euros/m2 del mes de septiembre.

Además, casi un 15% de los pisos que no se han vendido durante los últimos 6 meses, han visto reducido su precio de venta.

Ir al burbujómetro >>