Moisés Campos, agente de Campos Celay Inmobiliaria, en Galicia, me solicita difunfir el mensaje de que ahora es el momento adecuado para comprar piso. Le pregunto sobre esa afirmación para conocer su opinión sobre la labor de las inmobiiarias en el cambio de ciclo en el sector inmobiliario.

Personalmente discrepo de muchas de estas opiniones, pero creo relevante difundir los pensamientos de una persona que se gana la vida ejerciendo la profesión de la intermediación inmobiliaria. Además en los últomos meses estoy escuchando opiniones similares de otros agentes inmobiliarios.

Mis discrepancias asi como los argumentos, al final de la entrevista.

Inmoblog – ¿cúales son los factores en los que te basas para pensar que el año que viene sera más caro comprar una vivienda?

M.C.- Son varios factores pero principalmente es que habrá menos oferta y la demanda subirá ya que habremos pasado la etapa del miedo y seguirá la de la necesidad y a la concesión y reactivación de créditos hipotecarios de una forma más rigurosa.

Hay que tener en cuenta que poco se empieza a construir ahora y no habrá oferta nueva en un futuro inmediato. Habrá demanda; aunque menos, esta será real por necesidad.

Habrá muchos divorcios causados por la crisis económica, se necesitarán viviendas pequeñas para esta demanda.

Las ayudas para los alquileres sufragados por la Administración Públicas estarán desbordados por la demanda y no serán efectivos por falta de cobro.

Habrá morosidad. Las personas se darán cuenta que la vivienda es el principal medio de ahorro cara a la jubilación. El miedo tiene muchas piernas para correr. Se buscará invertir otra vez en lo de siempre , en el ladrillo… (1)

En definitiva ahora se ha roto la cadena inmobiliaria..,los jóvenes e inmigrantes compraban lo pequeño, barato y feo por necesidades económicas. Pero este hecho hacía que la gente podía progresar ya que si algún joven propietario vendía su apto. a otro joven.

El vendedor compraba una vivienda de 2 o 3 dormitorios y estos que vendían daban el salto a los chalets… al premiar a alquiler se ha roto la cadena.

Las administraciones públicas son los grandes especuladores ya que se llevan un 33% del precio final de una vivienda en impuestos.

La administración debe saber esto y no rechazar como se ha hecho hasta ahora por el Gobierno de PSOE la construcción.

Se estima que por cada vivienda supone una media de 5 trabajadores. Ahora no hay problemas porque los que trabajaban en la construcción están cobrando el paro y además hacen sus “chapuzas” y cobran un dinero extra…ya veremos cuando se les acabe el paro.

En definitiva peor ya no lo podemos pasar y si ya hemos tocado fondo sólo queda remontar…

Inmoblog – ¿la crisis en el mercado inmobiliario ha venido bien para eliminar a especuladores?

M.C.- Todo lo contrario…ahora existen los oportunistas. Con la crisis al incentivar el alquiler los precios han subido más de un 20% porque ya se cuenta con el dinero del Estado por parte de los propietarios.

Por otro lado hay un ciclo vendedor donde el valor está en los bienes inmuebles…ahora le toca el ciclo al comprador donde el valor está en el dinero.

Las grandes fortunas hacen dinero comprando ahora barato, luego ya venderán caro.

No, nos equivoquemos ahora los pobres son más pobres. Todos hemos perdido , todos aquellos que tenemos una propiedad, estas tienen menos valor pero como somos más los que tenemos que los que no tienen y buscan, algún diremos basta y no querremos vender más barato…en ese momento será más caro. todo

Inmoblog – ¿Qué te parece la coopetencia (colaboración+competencia) entre agentes inmobiliarios?

M.C.- Creo en la fuerza que podemos lanzar al mercado, el mensaje debe ser claro…Hay muchas propiedades en venta pero pocas que se puedan vender.

Creo que el asesoramiento personalizado a nuestros clientes dará como consecuencia que se venda lo mejor y lo que no esté en precio de mercado no será vendible. Hay que colaborar mucho más entre agencias. Hay muchos intereses creados, mucha gente opinando.

Creo que las inmobiliarias deberíamos hacer publicidad propia de las instalaciones. No anunciar ninguna propiedad en los portales inmobiliarios ya que los particulares lo hacen gratis y los profesionales pagamos por ello.

Creo que los portales inmobiliarios están cometiendo un grave error en lanzar todos los días datos malos, los hay buenos y nadie los conoce. No es normal que nos pidan dinero por hacer publicidad y al lado una noticia de que una caja de ahorros embarga pisos…es incongruente. ((2)

Debemos hacer que el cliente pase por nuestras instalaciones, tener la sartén por el mango. No es bueno tanta información en internet, eso les hace cómodo y para qué se van a pasar por las oficinas…se aburren de tanta oferta. ((3)

Curiosamente sólo compran si van a una agencia inmobiliaria porque es ahí donde se encuentran con la negociación de los profesionales con el propietario.

Las inmobiliarias somos más baratas que cuando compran por su cuenta los clientes dado que conocemos las oportunidades y tenemos argumentos de presión para ayudar a conseguir el mejor precio posible.

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El Reclamo:

"compre vivienda ahora, el próximo año será más caro" es un lema de unión del sector para que entre todos podamos influir  en la inseguridad  que tienen los compradores actuales a la hora de decidirse a comprar una vivienda.
 
Estamos convencidos que con este mensaje, mostramos nuestra profesionalidad y que con esta medidas unidas a otras; poco a poco podamos recuperar las ventas. Estos días notamos un repunte de peticiones de búsquedas de propiedades, también nos hemos encontrado la solicitud de búsqueda de oportunidades para inversionistas y particulares. Estos últimos tienen ya dudas de si seguirán bajando los precios o que deben hacer. Digámosle que compren hoy y expliquemos el porqué.
 
Teniendo en cuenta que poco se está construyendo nuevo, el valor de lo construido debería crecer exponencialmente. Ya cada vez que se vende una propiedad no se reemplaza por una nueva ya que no se construye, por tanto lo que queda es lo que otros no han querido. La conclusión es que queda lo peor de calidad o lo más inalcanzable de precio.
 
Tenemos que lanzar una propuesta clara y es que si no compra hoy, mañana a lo mejor ya no está en venta y se tiene que conformar con otra cosa. Desde luego los precios acabarán subiendo y esta vez será también con fuerza ya que cumplir las nuevas normativas encarecerán los precios.
 
Deberíamos actuar en los precios de venta de suelo ya que está aquí el gran problema de los precios pues son estos los que repercuten en el precio final de la obra. Estos precios repercutidos del suelo no deberían ser superiores nunca al 20% como máximo.
 
Nosotros estamos utilizando este lema en nuestra publicidad, en el escaparate, en la web, etc.. Nos va bien y esperamos que nos vaya mejor. Recordad que somos competencia pero NO enemigos. Que todos juntos podemos mejorar nuestro futuro.

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Las opiniones del autor de Inmoblog:

(1) La inversión en ladrillo no siempre ha sido un valor seguro. Que se lo pregunten a los compradores de los años 2006-2008, que han visto cómo el valor de sus propiedades se ha ido depreciendo, sin saber hasta dónde bajará, y con la seguridad de que el importe de su crésdito hipotecario generará intereses por el valor por el que se escituró.

Esa misma idea de que "la mejor inversión es el ladrillo", ha llevado a la especulación en masa de la sociedad española, empujando al alza los precios. Por lo tanto buena culpa de toda esta vorágine inflacionista en el precio ede la vivienda la tenemos todos los inversores inmobiliarios, movidos por reales expectativas de rentabilidad o porque su vecino compró un piso a un precio y lo vendió poco después a otro muy superior.

(2) No todos los portales inmobiliarios son iguales, asi como todos los inmobiliarios no son enseñapisos. Conviene indicar que hay portales que sólo muestran oferta procedente de profesionales y empresas, otros que cobran a todo tipo de usaurios, otros que ofrecen más servicios a las inmobiliarias,… No echemos la culpa al mensajero.

El medio no es el problema. Hace 10 años apenas se utilizaba Internet y el porcentaje de transacciones inmobiliarias entre particulares apenas ha variado (el Barómetro Inmobiliario si indica un descenso en el porcentaje de cuota de mercado de los profesionales), de tal modo que el uso de internet por parte de propietarios particulares no ha influído de forma relevante.

En la curiosa dualidad cliente-competencia que son los propietarios para los agentes inmobiliarios, la tarea pendiente de estos últimos es la de convencer a los primeros de que con los servicios de un profesional va a conseguir su objetivo de una forma transparente, cómoda y rentable.

No podemos poner barreras al campo: ¿acaso la culpa de que un agente no consiga captar una vivienda es el cartel de "se vende" que utiliza el propietario para colgar en el balcón de su casa?

Y qué más habría que hacer, ¿prohibir la existencia de portales de compraventa sólo entre particulares?

Los portales inmobiliarios, como los anuncios en prensa o en radio, generan contactos válidos, potenciales clientes que buscan casa activamente y que quieren contactar con la inmobiliaria para que le asesore en la venta, compra o alquiler de una propiedad.

Saber aprovechar esta información es otra de las taeras pendientes de los inmobiliarios. Se trata de sacar partido de la tecnología, de de demonizarla.

((3) La información, si es corrrecta y constratada, siempre es positiva. La transparencia es fundamental en cualquier mercado, y en el inmobiliario aúnmás, porque las relaciones entre intermediarios y clientes se basan en la confianza.

No nos confundamos: los inmobiliarios no vendéis información, si no servicios. Vuestros servicios son los que tienen que ser valorados por los clientes: asesoramiento basado en la experiencia, recomendaciones, búsquedas de financiación apropiedas, consejos sobre seguros, especialización en un tipo de inmueble, conocimiento total de la zona en la que se trabaja,…

Recomiendo la lectura de un artículo similar cotado de una mayor autocrítica, asi como los comentarios:

¡La Industria Inmobiliaria Está en Caída Libre, Ésto Se Hunde! (blog de inmobiliarios)